昆明的房?jī)r(jià)地圖里藏著大秘密。

經(jīng)歷了連續(xù)34個(gè)月的上漲后，昆明的房?jī)r(jià)雖然總體還是在漲，但漲幅逐漸趨于穩(wěn)定，從主城各區(qū)域的成交均價(jià)來(lái)看，不同板塊也呈現(xiàn)出價(jià)格的差異，一張房?jī)r(jià)地圖最直觀地體現(xiàn)出了不同區(qū)域的價(jià)值高下。在昆明銳理發(fā)布的樓市熱度地圖當(dāng)中，昆明主城共被劃分為12個(gè)板塊，住宅價(jià)格呈現(xiàn)出了明顯的階梯狀分布，可大致分為三個(gè)梯隊(duì)。

昆明房?jī)r(jià)地圖（源于昆明銳理）

第一梯隊(duì)集中分布在二環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)核心區(qū)和南市區(qū)，包含市中心（一環(huán)內(nèi)）、次中心（一環(huán)到二環(huán)之間）、滇池（主要為度假區(qū)）、官南（含滇池會(huì)展片區(qū)和巫家壩片區(qū)）、西山（主要為草海片區(qū)）5個(gè)板塊，價(jià)格處于最高位，成交均價(jià)約在15000—25000元/平米。

第二梯隊(duì)包含高新（含高新區(qū)和西北新城）、東市區(qū)、東南市區(qū)、北市區(qū)、世博5個(gè)板塊，價(jià)格較第一梯隊(duì)低了1000元以上，均價(jià)集中在13000-14000元/平米。

第三梯隊(duì)包含呈貢、空港新區(qū)2個(gè)板塊，均價(jià)大約在7500—10000元/平米。

昆明樓市熱度地圖中的三個(gè)梯隊(duì)（數(shù)據(jù)源于昆明銳理）

在第一梯隊(duì)當(dāng)中，一環(huán)內(nèi)市中心住宅均價(jià)為25315元/平米，毫無(wú)懸念領(lǐng)跑全城。地位僅次于市中心的二環(huán)內(nèi)次中心區(qū)域住宅均價(jià)為14821元/平米，而官南、滇池、西山板塊的住宅均價(jià)分別達(dá)到15958元/平米、15691元/平米和15668元/平米，超過(guò)了次中心的14821元/平米，成為第一梯隊(duì)中住宅均價(jià)僅次于市中心的區(qū)域。

在第一梯隊(duì)中，雖然市中心的住宅均價(jià)最高，可由于中心區(qū)開(kāi)發(fā)空間極小，新樓盤(pán)寥寥無(wú)幾，月成交量也是最低的，僅有0.35萬(wàn)方。南市區(qū)的滇池、官南和西山板塊的月成交量最高，分別達(dá)到了7.42萬(wàn)方、4.67萬(wàn)方和3.49萬(wàn)方，

然而有意思的是，滇池、官南板塊并不屬于昆明傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)，從環(huán)線角度來(lái)說(shuō)更是大部分區(qū)域都處于三環(huán)之外，全部都屬于昆明的南市區(qū)。為何房?jī)r(jià)卻能僅排在一環(huán)核心區(qū)之后，傲視包括二環(huán)次中心在內(nèi)的其他區(qū)域？而且成交量也領(lǐng)先于其他區(qū)域？

在昆明房?jī)r(jià)地圖中，南市區(qū)的房?jī)r(jià)和成交量的突出表現(xiàn)，其實(shí)暗示著昆明這些年在城市能級(jí)上的巨大變化——城市向南，滇池板塊迅速崛起，會(huì)展片區(qū)振翅，凸顯出滇池中心區(qū)與日俱增的價(jià)值。直接造成了昆明房?jī)r(jià)以往的環(huán)線定價(jià)規(guī)律已經(jīng)失效。

從某種意義上來(lái)說(shuō)，這折射出滇池水域與會(huì)展產(chǎn)業(yè)之于昆明的重要性。

這樣的關(guān)系在國(guó)內(nèi)外幾個(gè)著名灣區(qū)可以得到證明，除了新興產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動(dòng)之外，水域與城市的格局構(gòu)建和戰(zhàn)略布局密不可分，紐約、舊金山、東京世界三大灣區(qū)的崛起如此，列入國(guó)家戰(zhàn)略的粵港澳大灣區(qū)更是如此。

作為粵港澳大灣區(qū)的核心，深圳的前海正是由于近海的地理區(qū)位，由于金融、高新產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在深圳異軍突起，來(lái)看一張深圳的房?jī)r(jià)地圖：

深圳房?jī)r(jià)地圖（源于中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)）

從最新的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，深圳總體均價(jià)為6.25萬(wàn)/平米，各區(qū)中房?jī)r(jià)最高的是前海自貿(mào)區(qū)所在的南山區(qū)，8.85萬(wàn)的單價(jià)比排在第二第三的福田區(qū)和羅湖區(qū)高出1到3萬(wàn)，也就是說(shuō)，作為深圳新區(qū)的南山已經(jīng)在房?jī)r(jià)上遠(yuǎn)超傳統(tǒng)主城區(qū)。

深圳前海二手房?jī)r(jià)碾壓羅湖區(qū)（信息源于安居客）

二手房方面也同樣如此，安居客近期發(fā)布的房源信息顯示，深圳前海2011年建造的銘筑荔苑，二手房每平米價(jià)格突破10萬(wàn)元，2015年建造的前海時(shí)代，二手房每平米價(jià)格突破12萬(wàn)元。而羅湖區(qū)作為深圳開(kāi)發(fā)較早的老城區(qū)，二手房每平米價(jià)格最多也不過(guò)7萬(wàn)元，足以看出在城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)位優(yōu)勢(shì)的支撐下，前海這樣的新區(qū)物業(yè)驚人的價(jià)值漲幅與增值潛力。

與深圳的前海極為相似，滇池會(huì)展板塊正處于城市拓展推進(jìn)的主力方向，是昆明擁抱滇池的新中軸前端，依山面海，擁有西山、滇池兩大生態(tài)景觀，區(qū)位及自然資源條件獨(dú)一無(wú)二，與生俱來(lái)的湖居稟賦無(wú)可復(fù)制。因此，類似深圳前海房?jī)r(jià)超越傳統(tǒng)城區(qū)的一幕也開(kāi)始上演，只不過(guò)與其他區(qū)域的差距并沒(méi)有深圳那么大，但趨勢(shì)非常明顯，預(yù)示著會(huì)展片區(qū)作為滇池新中心的無(wú)限可能。

新中心的地位需要各方面城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的跟進(jìn)，據(jù)昆明市發(fā)布2018年上半年昆明軌道交通建設(shè)情況，昆明目前共有5條地鐵線路同時(shí)建設(shè)，其中與滇池會(huì)展板塊有關(guān)的就有2號(hào)線和5 號(hào)線兩條，規(guī)劃的8號(hào)線也列入了昆明第三輪軌道交通報(bào)批計(jì)劃，三條地鐵線無(wú)一例外都開(kāi)往滇池邊，匯聚在滇池新中心。

如果說(shuō)滇池新中心是昆明奔向滇池的最前沿和先頭部隊(duì)，那么巫家壩就是繼之而來(lái)的后續(xù)大軍，沿著飛虎大道，一條城市向南的新中軸嶄露頭角，飛虎大道南段早已建成通車，隨著北段建設(shè)提上日程，未來(lái)可直接串聯(lián)起滇池會(huì)展片區(qū)與巫家壩副中心，另外，昆明規(guī)劃的南北大道同樣可以起到加強(qiáng)新中軸的輔助力量，北接北京路，南至滇池半島，形成一條從松花壩到滇池邊，長(zhǎng)約 30 公里的昆明南北中軸大道。

如此一來(lái)，滇池會(huì)展板塊北接發(fā)展醇熟的主城區(qū)和蓄勢(shì)待發(fā)的巫家壩，東西連接環(huán)滇池開(kāi)發(fā)帶，處在昆明城南延的地理核心，滇池新中心的戰(zhàn)略區(qū)位價(jià)值凸顯。

滇池會(huì)展板塊成為昆明向南的滇池新中心，正是會(huì)展產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下的產(chǎn)城融合趨勢(shì)的最佳體現(xiàn)，會(huì)展產(chǎn)業(yè)對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)已有不少成功范例。

以世界上會(huì)展業(yè)最發(fā)達(dá)的德國(guó)為例，一直將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，興建大規(guī)模展館，塑造出法蘭克福、漢諾威等全球公認(rèn)的會(huì)展中心城市。據(jù)德國(guó)展覽業(yè)協(xié)會(huì)（AUMA）2011年發(fā)布報(bào)告顯示，2010年德國(guó)共舉辦大型貿(mào)易展157次，觀展人數(shù)逾千萬(wàn)，其中境外觀展人數(shù)達(dá)到250萬(wàn)，有力推動(dòng)了城市乃至整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

與國(guó)際知名的會(huì)展城市極為相似，滇池會(huì)展中心已經(jīng)確立了云南會(huì)展業(yè)制高點(diǎn)的地位，加上會(huì)展CBD集群、旅游小鎮(zhèn)、海洋公園、五星級(jí)酒店群等強(qiáng)勁的巨型會(huì)展配套，400億的戰(zhàn)略級(jí)投資，不僅為區(qū)域帶來(lái)了成熟的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等全面資源，也為區(qū)域提供了強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐。

在“一湖四片”環(huán)滇池開(kāi)發(fā)日益清晰的輪廓下，滇池會(huì)展板塊在近年來(lái)早已脫穎而出，成為品牌房企的逐鹿之地，多個(gè)高端項(xiàng)目在產(chǎn)品升級(jí)方面也足以代表昆明新富階層對(duì)品質(zhì)宜居生活的需求，直追主城的房?jī)r(jià)和可觀的成交量便是最好的證明。

優(yōu)秀的品牌房企憑借豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成就了戰(zhàn)略布局的高瞻遠(yuǎn)矚，其中萬(wàn)科表現(xiàn)的最為突出，率先布局，重倉(cāng)于此，成為了滇池新中心的最大“玩家”。在板塊價(jià)值扶搖直上的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，萬(wàn)科500里、萬(wàn)科銀海泊岸、萬(wàn)科翡翠濱江三盤(pán)聯(lián)動(dòng)，站位滇池千畝絕版一線湖居資源，依托強(qiáng)大會(huì)展配套，見(jiàn)證著整個(gè)滇池會(huì)展片區(qū)的騰飛。

萬(wàn)科500里是滇池會(huì)展片區(qū)的代表作

作為萬(wàn)科入滇十年的全新力作，萬(wàn)科500里以片區(qū)少見(jiàn)的84萬(wàn)方大盤(pán)體量，升級(jí)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)越的社區(qū)配套，以及毗鄰滇池會(huì)展中心、直面滇池湖岸的核心區(qū)位，在滇池會(huì)展片區(qū)豎起“燈塔之作”的美譽(yù)，據(jù)了解，項(xiàng)目近期即將開(kāi)放營(yíng)銷中心，敬請(qǐng)期待。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉易斯·芒福德曾說(shuō)過(guò)，“任何公道的城市規(guī)劃都是區(qū)域規(guī)劃。”對(duì)昆明來(lái)說(shuō)滇池作為城市發(fā)展不可回避的重點(diǎn)，由于會(huì)展中心的建成，配合昆明面向南亞?wèn)|南亞國(guó)際門(mén)戶的國(guó)際性城市愿景，整個(gè)滇池會(huì)展片區(qū)將發(fā)揮出提升城市能級(jí)的巨大作用。而會(huì)展業(yè)、文化旅游業(yè)作為區(qū)域內(nèi)的支撐產(chǎn)業(yè)，將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，促進(jìn)高端人口聚集，加速高檔社區(qū)的落地，構(gòu)建起一個(gè)推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)與人居升級(jí)的全新滇池中心區(qū)。

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