國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)即將迎來(lái)重磅突破——12月23日，《土地管理法（修正草案）》提交全國(guó)人大常委會(huì)審議。按照修正后的《土地管理法》，農(nóng)村集體所有的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，就將允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用，而不必非要將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地。其中，又以過(guò)去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和招商引資用地為主。

在修改前的相關(guān)土地管理法規(guī)中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地如果要開發(fā)建設(shè)，必須要被征收為國(guó)有土地，通過(guò)招拍掛獲得國(guó)有土地證之后，才能進(jìn)行。也就是說(shuō)，以往建設(shè)用地只有一個(gè)供應(yīng)方——國(guó)家，以后則能從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有人手中直接獲得，土地市場(chǎng)上多了一個(gè)賣家。

上個(gè)世紀(jì)末昆明周邊發(fā)展起來(lái)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，用地大多是集體經(jīng)營(yíng)性土地

目前昆明市周邊許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地都屬于這種性質(zhì)，集體經(jīng)營(yíng)性土地直接入市的政策落地后，其中不少就有機(jī)會(huì)獲得商業(yè)開發(fā)，因?yàn)槟壳罢邇H允許此類土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)，也就是發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等，而不能進(jìn)行住宅開發(fā)，所以指望這一政策實(shí)施后房?jī)r(jià)降低是不現(xiàn)實(shí)的，但如果位置比較好的集體經(jīng)營(yíng)性土地被用作開發(fā)出租公寓等，倒是可以在一定程度上降低昆明的住宅租金。

根據(jù)2013年的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的面積約為4200萬(wàn)畝，占全國(guó)建設(shè)用地總量的13.3%，數(shù)量不小。昆明沒(méi)有這方面的數(shù)據(jù)，估計(jì)總量也不在少數(shù)。但昆明周邊這些集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有人分屬各種村集體，利益關(guān)系復(fù)雜，地塊條件千差萬(wàn)別，開發(fā)進(jìn)程的不確定因素很多，所以就像城中村改造一樣，外來(lái)大型房企的優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，反倒是昆明本地房企，有可能獲得比較多的機(jī)會(huì)。

自10年前外來(lái)房企大舉進(jìn)軍昆明之后，本地房企除俊發(fā)、城投等少數(shù)幾家公司外，大部分都被資金、人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)的外來(lái)企業(yè)碾壓，市場(chǎng)空間日益萎縮，只有在城中村改造領(lǐng)域，本地公司相對(duì)更擅長(zhǎng)一些，但如今城中村改造越來(lái)越規(guī)范，越來(lái)越拼資金，本土房企機(jī)會(huì)也漸漸喪失。集體經(jīng)營(yíng)性土地入市后，昆明本地房企有可能暫時(shí)會(huì)成為開發(fā)主力。

不過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性土地盡管可以直接入市，但如果進(jìn)行開發(fā)，勢(shì)必也要設(shè)計(jì)規(guī)劃等一系列手續(xù)，所以僅僅有土地還是不行的。對(duì)城市發(fā)展有重要影響的土地，恐怕還是會(huì)被收儲(chǔ)為國(guó)有。

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