近幾個(gè)月來(lái)，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)被一股不安的氛圍所籠罩。

香港金管局總裁陳德霖11月表示，香港樓價(jià)自8月開(kāi)始回落，成交量明顯減少，至11月初，一二手樓成交量合計(jì)已下跌近50%。

“拐點(diǎn)論”被眾多人提起，有聲音擔(dān)心，香港樓價(jià)會(huì)重演1997年“斷崖式”的下跌。

但第一太平戴維斯投資管理有限公司副董事謝殿盛認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看仍是很看好香港的樓市，“往下大跌的幾率很低”。他認(rèn)為，住宅是比較敏感的話題，畢竟它涉及到民生，但是香港在不同年代有不同的刺激和增長(zhǎng)點(diǎn)。

現(xiàn)在香港有什么刺激和增長(zhǎng)點(diǎn)呢？謝殿盛說(shuō)：“現(xiàn)在香港是大灣區(qū)內(nèi)一個(gè)重要的城市。不同的基建的建設(shè)，如港珠澳大橋等，這些都是能把香港帶動(dòng)起來(lái)的新的活力和動(dòng)力�！�

“同時(shí)現(xiàn)在香港有更重要的角色，它給中資企業(yè)提供融資、品牌宣傳等方面的需求。我覺(jué)得以前的香港都沒(méi)有比現(xiàn)在香港重要�！敝x殿盛稱。

“香港是和國(guó)際接軌的，畢竟香港的人民幣和國(guó)內(nèi)的人民幣是不一樣的，在岸和離岸。同時(shí)香港也是港幣和美元對(duì)標(biāo)的地方。”其續(xù)稱，這一點(diǎn)吸引了很多中資，所以很多中資都需要在香港設(shè)點(diǎn)，這帶來(lái)了巨大需求：“中資高層、中層，甚至剛剛大學(xué)畢業(yè)的港漂一族他們都想在香港工作，住宅市場(chǎng)怎么會(huì)不行？”

但是，如果從香港本地人的角度來(lái)看，現(xiàn)在香港的樓市確實(shí)是存在泡沫的。對(duì)此，謝殿盛則表示：“泡沫沒(méi)以前那么大了。香港監(jiān)管局推出了很多不同行政的措施，已經(jīng)把很多純炒房的投資人踢了出去。”

謝殿盛指出，現(xiàn)在香港樓價(jià)已經(jīng)從最高位下調(diào)了10%到15%�！埃ㄅ菽┰趥€(gè)別物業(yè)上是有的，但是我覺(jué)得畢竟這種泡沫比較小。而且香港有那么多動(dòng)力，我覺(jué)得再往下大跌的幾率很低。住宅投資有很多不同的因素，包括但不限于：地理位置、細(xì)分市場(chǎng)、供應(yīng)需求、客戶群體、舊區(qū)重建、交通基建、相對(duì)價(jià)格、持貨成本、小區(qū)成交、學(xué)區(qū)范圍、租金回報(bào)、市場(chǎng)情緒等�！�

至于商業(yè)地產(chǎn)方面，謝殿盛表示有注意到目前有很多外資企業(yè)都遷出了中環(huán)的寫字樓，而代替它們的是中資。

“香港寫字樓之前被很多中資機(jī)構(gòu)租下來(lái)了，因?yàn)樗麄兌家谙愀墼O(shè)公司。以前是以金融機(jī)構(gòu)為主，險(xiǎn)資、銀行等為主。最近很多企業(yè)，包括開(kāi)發(fā)商、醫(yī)療、科技行業(yè)的公司都進(jìn)來(lái)了�！�

謝殿盛說(shuō)：“它們把香港作為融資平臺(tái)，很多公司來(lái)香港已經(jīng)是上市的階段，或者是擬上市、擬設(shè)立私募股權(quán)基金等，它們都需要在中上環(huán)有一個(gè)辦公點(diǎn)……很多國(guó)際投資人都集中在中環(huán)那一帶，企業(yè)自然而言租在那里，去見(jiàn)投資人開(kāi)會(huì)就會(huì)非常便捷�！�

談到中資開(kāi)發(fā)商與港資開(kāi)發(fā)商的區(qū)別，謝殿盛表示很多香港房企都注重重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。“若拿香港上市的港資和在香港上市的中資開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)比，我發(fā)現(xiàn)香港開(kāi)發(fā)商股價(jià)折讓非常大，普普通通的折讓50%-60%都非常常見(jiàn)�！�

但他指出，國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，像中海、萬(wàn)科、碧桂園，不僅股價(jià)沒(méi)有折讓，有時(shí)候還有一些溢價(jià)，比如說(shuō)1.1倍、1.2倍。同時(shí)，港資開(kāi)發(fā)商有幾十年的沉淀。它們手上已經(jīng)持有非常成熟、非常好的資產(chǎn)，而這部分資產(chǎn)其實(shí)是非常適合放在上市平臺(tái)里面。

謝殿盛闡述：“我參考了新加坡上市的開(kāi)發(fā)商和新加坡上市的REITs，做了一個(gè)比較深入的研究，它們的溢價(jià)比香港高出很多。原因是新加坡的開(kāi)發(fā)商很愿意把手里一些好的資產(chǎn)剝離上市公司，打包做REITs證券化上市，即可保留資產(chǎn)控制權(quán)和管理權(quán)的同時(shí)，又可以收取永續(xù)的資產(chǎn)管理費(fèi)用。另一方面，公開(kāi)市場(chǎng)的股東可以分成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)物業(yè)所帶來(lái)的租金收益和資產(chǎn)增值，受到交易所所制定的REITs Code監(jiān)管，租金收益受到一定的保障，管理人和股東達(dá)至利益捆綁、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)�！�

而另一方面，謝殿盛表示，商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入“并購(gòu)時(shí)代”，特別是在內(nèi)地市場(chǎng)�！拔矣X(jué)得并購(gòu)一定是個(gè)大趨勢(shì)，而且是不會(huì)逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。”

“商業(yè)是個(gè)沉淀物業(yè)，不像賣住宅一樣短平快，商業(yè)需要時(shí)間沉淀。我們做商業(yè)最起碼要過(guò)一輪，甚至兩輪的租戶調(diào)整，才能把這個(gè)商業(yè)養(yǎng)起來(lái)。”

謝殿盛分析稱，二、三線開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不強(qiáng)，這種運(yùn)營(yíng)模式他們就可能受不了�！霸谶@樣的環(huán)境下他們只能把好的資產(chǎn)賣掉，甚至經(jīng)營(yíng)比較吃力的時(shí)候會(huì)被大的開(kāi)發(fā)商收購(gòu)，所以我覺(jué)得并購(gòu)是時(shí)代的大趨勢(shì)�！�

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