2018年11月26日，中金公司發(fā)布《數(shù)說(shuō)中國(guó)存量住房》報(bào)告顯示，2017年末，中國(guó)城鎮(zhèn)住房總存量為261億平方米，共計(jì)2.7億套，城鎮(zhèn)家庭戶為平均1.13套，其中城區(qū)為1.07套；目前中國(guó)家庭戶住房自有化率為80%（若包含集體戶則為75%）。城鎮(zhèn)家庭住房中，20%無(wú)房，65%僅有一套房，15%有兩套及以上住房（平均3.2套）。從住房實(shí)際使用情況看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住，擁有兩套及以上住房的家庭自住一套、出租一套、閑置1.2套。20%的無(wú)房住戶全部租房，其中一半單獨(dú)租房、一半合租。

以上數(shù)據(jù)，足以說(shuō)明以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、20%的無(wú)房住戶將有0.5-0.6億套的住房需求；

2、20%的有房住戶需要改善型住房有0.5-0.6億套；

3、國(guó)家一億人口進(jìn)城計(jì)劃和城鎮(zhèn)化率的逐漸提升，將形成0.3-0.35億套住房的需求；

4、因氣候地理?xiàng)l件、養(yǎng)老度假等需求的旅居住房，也有極大的市場(chǎng)需求空間。

因此，2018年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然進(jìn)入白銀時(shí)代，但需求的強(qiáng)勁，尤其是改善型住房的需求，將打臉很多樓市冬天派，房子是用來(lái)住的，將是“不動(dòng)產(chǎn)”一樣的不動(dòng)主旋律。

房地產(chǎn)還會(huì)暴漲嗎？任志強(qiáng)說(shuō)會(huì)，星住資產(chǎn)用數(shù)據(jù)來(lái)分析。

我們先用2010年全國(guó)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中70后約為2.15億，80后約為2.28億，90后約為1.75億，00后約為1.46億。

在這其中，在城鎮(zhèn)里的70后和80后都有房子了，70后對(duì)改善型住房的需求當(dāng)下最為強(qiáng)勁，80后正在成為主力，90后和00后的父母輩正是70后，基本上不需要為房子的事像70、80那樣辛苦努力，坐享其成就好了。

因此，星住資產(chǎn)認(rèn)為，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景和管控之下，以及需求從量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了會(huì)暴漲的時(shí)代，但作為家庭保值資產(chǎn)而言，房地產(chǎn)作為定海神針，定是不容置疑的。

任志強(qiáng)說(shuō)：從金融角度，房子就是投資品。

住房不再大炒大漲，這個(gè)時(shí)候必須談?wù)勝Y產(chǎn)收益。

由莎梅酒店集團(tuán)、星住資產(chǎn)聯(lián)合舉辦的2019中國(guó)公寓發(fā)展閉門(mén)會(huì)上的報(bào)告稱(chēng)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的日趨成熟，已形成普通住房、別墅、商業(yè)街區(qū)和Mall、工業(yè)地產(chǎn)、公寓等幾大門(mén)類(lèi)，尤其是公寓在3年內(nèi)約有1100萬(wàn)套約5-6億㎡大面積上市，8年內(nèi)約有9-10億㎡的公寓上市，躋身房地產(chǎn)業(yè)大門(mén)類(lèi)，成為資本追逐的寵兒，成為投資房地產(chǎn)的新貴，那收益如何呢！

在一線城市的上海，地鐵口的御橋和松江新城三房房租為3500-5100元/月不等，而在靜安的單房公寓，租金卻是3500-7000元/不等；在新二線城市的昆明，位于南邊和一環(huán)邊的三房住宅租金為2000-2300元/月，而同樣位于市區(qū)的公寓租金已經(jīng)達(dá)到2800-3400元/月，相比于面積大3倍房?jī)r(jià)貴2-4倍不等的三房住房，租金收益卻和優(yōu)質(zhì)公寓持平，兩者的投資回報(bào)和資產(chǎn)收益對(duì)比顯而易見(jiàn)。

上海三房住宅與公寓租金收益參考

昆明三房住宅與公寓租金收益參考

產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，公寓資產(chǎn)里的收益王

當(dāng)公寓成為當(dāng)之無(wú)愧的房地產(chǎn)投資新寵，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、鏈家自如、魔方公寓、YOU+、灣流、相寓……等紛紛攻城略地，各成流派。

而作為高現(xiàn)金收益高毛利率的酒店巨頭，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)式公寓后，直接橫掃房地產(chǎn)資產(chǎn)收益，榮膺桂冠。在昆明，由豪生酒店托管的花之城公寓，年回報(bào)率達(dá)8-%，一套50萬(wàn)總價(jià)的產(chǎn)權(quán)式公寓，年現(xiàn)金收益4萬(wàn)/起；在貴陽(yáng)，由莎梅酒店集團(tuán)聯(lián)合溫德姆酒店集團(tuán)托管的萬(wàn)科翡翠國(guó)際莎梅麥客達(dá)酒店，月收益4000元/起年收益50000元/起；在撫仙湖，由莎梅酒店集團(tuán)聯(lián)合溫德姆酒店集團(tuán)托管的廣龍小鎮(zhèn)莎梅溫德姆花園酒店，旅游旺季月收益8000元/月起，對(duì)于總價(jià)僅70萬(wàn)起的公寓式酒店，年回報(bào)率有望超過(guò)10%……

橫向?qū)Ρ壬虅?wù)辦公寫(xiě)字樓、街鋪、住宅、別墅、一般公寓……，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店在有了國(guó)際一線品牌加持后的資產(chǎn)收益，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒。

按撫仙湖國(guó)際五星級(jí)酒店1000-1500元/間夜計(jì)算旺季業(yè)主收益8000元/月起

2018后房地產(chǎn)趨勢(shì)劃重點(diǎn)

住宅是用來(lái)住的，這是不動(dòng)的不動(dòng)資產(chǎn)，是每個(gè)城鎮(zhèn)家庭的必需品；而在全球經(jīng)濟(jì)放緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之際，中國(guó)的商辦寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求銳減，商務(wù)辦公的投資收益可謂捉襟見(jiàn)肘；而在全國(guó)盛行集中式購(gòu)物中心的時(shí)代，一般的街鋪價(jià)值也顯得乏味可陳；那么，作為一個(gè)城市家庭，房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置，除了用來(lái)住的房子外，投產(chǎn)比高的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置更是一個(gè)家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力的首選，投資一套或多套具備6-10%不等的國(guó)際品牌產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，不僅每月回報(bào)豐厚，資產(chǎn)的保值增值效應(yīng)，遠(yuǎn)比風(fēng)險(xiǎn)不定的股票、債券、期貨、P2P、銀行理財(cái)?shù)葋?lái)得更加扎實(shí)。

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