導(dǎo)讀：新年開端，樓市出現(xiàn)了重大變化。最引人矚目的是“蘭州放松限購”，以及南京等多個二線城市“以引進(jìn)人才為名”降低落戶、購房的門檻。在這之外，還有一個新動向未被大家關(guān)注的就是上海和廈門開啟的“商業(yè)地產(chǎn)去庫存”。對于中心城市來說，這可能成為2018年樓市的又一重大舉措。

禁止商改住政策發(fā)生轉(zhuǎn)向

2018年1月4日，上海市寶山區(qū)迎來首批商住樓的“商改住”實例。寶山區(qū)3幅存量商業(yè)辦公項目經(jīng)報請區(qū)政府集體決策，擬批準(zhǔn)轉(zhuǎn)型為租賃住宅。為了順利實現(xiàn)這三個存量項目的商改住，首先要簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)交一定的土地出讓金。然后再重新走規(guī)劃許可的手續(xù)。即可完成商辦樓的改住宅流程。

同時，上海在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》中提到，將多余的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房。此前為了控制城市人口增量，上海曾隨著北京一起，禁止把工廠、倉庫、辦公樓等改造成住宅，也就是禁止“工改居”、“商改居”和“倉改居”。1月4日的新說法，可謂政策大轉(zhuǎn)向，力度非常大。

在剛剛過去的這個周末，廈門召開了“市兩會”，在廈門的“政府工作報告”中提到，將健全完善房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，推進(jìn)租購并舉住房制度建設(shè)，實行差別化的調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導(dǎo)市場預(yù)期，加強(qiáng)商品住宅土地供應(yīng)，加快商業(yè)地產(chǎn)去庫存，確保去化周期和房價控制在合理區(qū)間，全面加快地鐵社區(qū)等保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。更重要的關(guān)注點是“加快商業(yè)地產(chǎn)去庫存”。也就是說，廈門跟上海想到一起了。

商改住政策放松的原因

第一，各大城市積壓的商辦類物業(yè)，尤其是各種寫字樓、商業(yè)的巨大存量，已經(jīng)成為隱患。自2015年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”提出樓市去庫存以來，全國住宅銷售猛增，去庫存效果良好。但對于“商業(yè)地產(chǎn)”來說，庫存量不降反增。可以看出，經(jīng)過了兩年的“去庫存”，全國住宅庫存量下降了30%，但辦公樓（含商務(wù)公寓）卻上升了12.6%，商業(yè)營業(yè)用房（主要是“綜合體”里的商鋪）上升了8.5%。最近幾個月，“辦公樓”和“商業(yè)營業(yè)用房”的銷售速度有所加快，但巨大的庫存仍然是壓在各地政府心頭的一座大山。比如在深圳，辦公樓的庫存足以賣8到10年。在上海，商業(yè)物業(yè)的庫存在2016年的時候一度超過了住宅。

第二，中國的地方政府普遍重視GDP、稅收，所以在土地供應(yīng)上偏重“產(chǎn)業(yè)用地”，而輕視“住宅用地”。在住宅用地的出讓和開發(fā)中，政府可以一次性收取很多稅費，但以后就很難再收（沒有房地產(chǎn)稅）；而商場、寫字樓、商務(wù)公寓等，由于購買或使用者是企業(yè)，可以源源不斷地帶來稅收（直接或者間接）。所以，在幾乎所有的大城市“商業(yè)地產(chǎn)”都過剩，這是GDP導(dǎo)向的結(jié)果。

商改住的契機(jī)

第一，租售并舉的長效機(jī)制下，商住改租賃住宅將會獲得政策支持。未來的房地產(chǎn)市場將大力扶持租房市場，租賃房的供應(yīng)將成為政策大力扶持的趨勢。如果商住公寓能夠改成租賃型住宅，那么將會為租售并舉的住房體制提供了極佳的市場供應(yīng)力量。

第二，一旦商住公寓被允許大規(guī)模改成租賃型住宅，未來一線城市的大量商住物業(yè)可能會被大型國企及相關(guān)運營機(jī)構(gòu)整棟的收購，先改規(guī)劃成為租賃型住宅，然后再進(jìn)行長租公寓的出租運營，最后再進(jìn)行整棟溢價銷售，或者進(jìn)行資本化運作，從而獲取高額利潤。未來極有可能有大量的金融機(jī)構(gòu)，包括銀行等，會加入到這種收購的行列中來，這是一次資本市場的大盛宴。一旦確定可以大規(guī)模實現(xiàn)商改租賃住宅，商住市場將會迎來新的投資高峰期。

第三，“商業(yè)地產(chǎn)去庫存”成為中心城市除了“增加租賃住房”以外，在2018年最重要的工作。具體措施有： 1、已經(jīng)建成的，允許“商改居”、“工改居”、“倉改居”；2、尚未動工的，可能會允許調(diào)整規(guī)劃、容積率，甚至改變土地用途。

（內(nèi)容來源：天天說錢、大山看房）

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