昆明寫字樓投資,地段敏感性減弱

昆明寫字樓投資,地段敏感性減弱

本博2000年即已踏上房地產(chǎn)營銷這條船，上船之后第一件事就是滿大街的給一些所謂的目標(biāo)企業(yè)遞資料，求他們來購買寫字樓。要出售的寫字樓位于昆明市東風(fēng)西路，宣傳資料上說，是一個地標(biāo)性建筑，標(biāo)榜自己是100%純寫字樓，大企業(yè)率先入駐，還標(biāo)榜自己是什么5A，高度智能化的建筑，什么噴淋、紅外線、網(wǎng)帶等厲害的很。

若干年之后，當(dāng)系統(tǒng)學(xué)習(xí)和研究寫字樓的一些特征、營銷特點后發(fā)現(xiàn)，市場上有許許多多寫字樓，區(qū)分他們檔次和品質(zhì)以及可能的目標(biāo)群體，是一個龐大的體系，這個體系由若干因素組成，通過對各因素的分析和判斷，最終可以給寫字樓一個基本的定位。反思當(dāng)年參與賣的寫字樓就是一個B級寫字樓：位置很好，但電梯很緊張，停車非常艱難，更談不上生態(tài)。99昆明世博會之后，昆明新建設(shè)了很大一批寫字樓，這些90年代的寫字樓群，我總結(jié)為昆明第一代現(xiàn)代化寫字樓。

時間進入到21世紀(jì)，在其前10年，昆明陸續(xù)發(fā)展了一批新的寫字樓項目，但項目數(shù)量和品質(zhì)并沒有完全超越20世紀(jì)的90年代。值得提及的是，在投入使用的寫字樓中，俊發(fā)中心，市政府呈貢建筑群，國際友聯(lián)大廈，環(huán)球金融中心，世紀(jì)城寫字樓，星耀總部寫字樓是其中的佼佼者。

寫字樓到底是向高空發(fā)展才是甲級寫字樓，還是無所謂高空還是低空才是甲級寫字樓？昆明未來寫字樓發(fā)展趨勢到底如何？昆明寫字樓投資要點是什么？最近,我擬將昆明寫字樓投資要點進行歸納,陸續(xù)出文。

昆明寫字樓的地理位置在投資敏感性分析中強度下降，這是我在本篇文章中想要說明的觀點。寫字樓一定要位于CBD嗎？難道只有CBD的寫字樓才能買嗎？能買到CBD的寫字樓固然好，但非CBD的寫字樓不一定就沒有投資價值。

從昆明目前城市布局趨勢分析，城市在擴展，主城在改變，區(qū)域性住宅區(qū)和區(qū)域性商業(yè)中心不斷形成，多組團城市布局已經(jīng)在昆明實施。相比于環(huán)線規(guī)劃發(fā)展布局，組團布局可以有效分散商業(yè)、商務(wù)和居住，舒緩城市交通的壓力，減少生態(tài)環(huán)境被惡化的幾率。即：未來寫字樓布局上，應(yīng)是以傳統(tǒng)的CBD、泛CBD和新興形成的區(qū)域中心（如城中村改造項目中的寫字樓、新城的寫字樓等）為主體。

從寫字樓項目實際建設(shè)來看，昆明寫字樓布局實際由政府的規(guī)劃決定的，是由土地出讓時規(guī)定的土地性質(zhì)決定的。當(dāng)然，政府有時對寫字樓的布局規(guī)劃比較符合市場需求，但有時又不能符合市場需求或者脫離、超前市場需求。比如，環(huán)湖東路半島地塊中，東歐公司所買地塊就是商務(wù)性質(zhì)，只能或必須建蓋寫字樓。如果按市場的意見，那里在短期內(nèi)搞商務(wù)寫字樓則一定是頭暈，但政府規(guī)劃上明確，必須搞寫字樓。

因此，昆明寫字樓的布局出現(xiàn)不確定性，昆明寫字樓項目的布局是由政府主導(dǎo)的。開發(fā)商決無可能以城市運營的名義主觀造一個商務(wù)中心，如同世紀(jì)城的寫字樓和新亞洲體育城的寫字樓，以后恐怕不會再出現(xiàn)。開發(fā)商只能按照政府規(guī)劃進行建蓋，或在一個綜合體里進行布局。開發(fā)商能做的不是選擇位置，而是進行產(chǎn)品的具體設(shè)計和硬件提升方面的工作。

對于投資而言，一味強調(diào)寫字樓的投資位置，似乎已經(jīng)過時了。