銀�！ど杏�批判:該項(xiàng)目驚現(xiàn)啞鈴型戶型配比,出現(xiàn)戶型斷層

銀�！ど杏�批判

該項(xiàng)目驚現(xiàn)啞鈴型戶型配比,出現(xiàn)戶型斷層

近日，本博在關(guān)上閑逛，路過一個叫銀海·尚御的房地產(chǎn)項(xiàng)目。銀海尚御——實(shí)際就是關(guān)上省中醫(yī)學(xué)院搬走后的舊址，占地83畝，總建筑面積22.5萬平方米�！昂�蓋公園商業(yè)、SOHO空間、精裝公館等多類產(chǎn)品，是集商務(wù)、生態(tài)、休閑、娛樂、日常購物于一體的游憩式公園都會”。

官渡區(qū)關(guān)上鎮(zhèn)是昆明一塊福地，是昆明的門戶。歷史上關(guān)上是軍隊(duì)、農(nóng)耕以及飛虎隊(duì)的機(jī)場，而如今近距離擁有昆明火車站、巫家壩國際機(jī)場，國際貿(mào)易中心，這是昆明對外開放的最前沿陣地，歷屆昆交會都在關(guān)上舉辦。萬商云集，全國各地乃至東南亞國家的生意人落腳關(guān)上，走向財(cái)富的未來，以至于關(guān)上匯溪大廈的開發(fā)商自豪的說“到現(xiàn)在為止入住本大廈的所有單位還沒有倒閉的”，可以想象關(guān)上的厲害。此外，部隊(duì)系統(tǒng)，鐵路系統(tǒng)，航空系統(tǒng)，土著系統(tǒng)，幾大系統(tǒng)成為關(guān)上除生意人之外的居民主力軍，共同造就了關(guān)上的超人氣、繁榮與華麗。

隨著機(jī)場、中醫(yī)學(xué)院、官渡區(qū)政府遷走，帶走了關(guān)上許多客戶群。但關(guān)上也迎來了關(guān)上森林公園、關(guān)坡村大型城中村改造、春城路延長線、地鐵以及所謂的奧林匹克公園等新元素，關(guān)上的未來一定是美好的。

銀海房地產(chǎn)公司發(fā)跡于關(guān)上，對于關(guān)上的價(jià)值、居民構(gòu)成以及關(guān)上的未來必定心中有數(shù)。而本博也在關(guān)上生活了將近5年，所以，也有資格對尚御項(xiàng)目提一些個人看法。

□銀海·尚御，從案名來看，其識別力、傳唱力無法與之前的銀海森林、銀海山水間、銀海sohu、銀海暢園等相提并論，銀海森林、銀海山水間、銀海sohu、銀海暢園這些名字是昆明房地產(chǎn)行業(yè)的集體記憶，那是一個個讓人激動的、充滿感情的案名，名稱不僅通俗易懂，而且將項(xiàng)目的核心價(jià)值體系一言概括，與深圳早期的招商海月花園“一路海風(fēng)吹到家”具用同等的高度和水平。什么叫尚御，這個念起來十分鱉口的漢字組合，表達(dá)什么概念，體現(xiàn)什么項(xiàng)目價(jià)值，讓人迷糊。

□銀�！ど杏�提出的RBD概念，更是一個讓人摸不著頭腦的概念。可能它想表達(dá)的是：一邊是公園，一邊是商業(yè)，二者如何相互滲透、相互提舉，于是就造出RBD概念。對于樓盤營銷來說，公園概念一般有助于居住的銷售，而對于商業(yè)并不能讓投資者產(chǎn)生吸引力，難道有一個公園你的商業(yè)就火起來嗎？何況象銀海尚御這種項(xiàng)目的市政公園來說，一般只會吸引老人、小孩以及周圍居民光顧，其消費(fèi)能力并不高。

其實(shí)這暴露出銀海從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遇到的挑戰(zhàn),即一個與居住區(qū)聯(lián)體的商業(yè)體如何進(jìn)行商業(yè)氛圍打造而同時(shí)又不影響居住的品質(zhì)，在高度集約的居住區(qū)內(nèi)如何繼續(xù)發(fā)揚(yáng)銀海強(qiáng)景觀的優(yōu)勢而把景觀的傳統(tǒng)賣點(diǎn)繼續(xù)保持，如何解決商業(yè)體里業(yè)態(tài)組合、配比以及主力店、出售與自有比例、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離與統(tǒng)一等等問題。而這些問題的解決是單純的一個RBD概念無法解決的。

□銀海·尚御此次將近1500套住宅里，罕見的出現(xiàn)中三房和大三房戶型的斷層，實(shí)在令人關(guān)注。據(jù)售樓人員介紹，戶型中有60多平米一房，70多平米二房，80多平米小三房，然后突然出現(xiàn)斷層，直接到140多平米的四房。這是一個值得關(guān)注的現(xiàn)象。銀海決不是設(shè)計(jì)院無法設(shè)計(jì)出中三房和大三房戶型而放棄此類戶型，應(yīng)該是市場部門采集的信息和推理證明中三房和大三房戶型在市場中沒有需求或需求與需求之間相互打架或有需求但總價(jià)高沒有競爭優(yōu)勢或者片區(qū)同類戶型嚴(yán)重飽和而放棄此類戶型。

在高單價(jià)的前提下，只有通過縮小戶型面積、提升戶型功能才能縮小總價(jià)空間并創(chuàng)造出戶型的競爭優(yōu)勢。也就是說，如果出現(xiàn)100平米左右高功能的三房以及120平米高功能的四房應(yīng)該是一個十分暢銷的戶型品種。在這樣高度壓縮的空間里，加上各種轉(zhuǎn)角、凸窗、入戶等等贈送，也能實(shí)現(xiàn)家庭居住的舒適，但按銀海公布的9000-10000價(jià)格仍然有能有效控制總價(jià)，從而帶來競爭優(yōu)勢。而銀海放棄了此類戶型的投放，必定失去這樣一個廣大的市場和需求區(qū)間。

正因?yàn)殛P(guān)上是一個適宜居住、工作、經(jīng)商的環(huán)境，某種程度上說是一個優(yōu)質(zhì)的居住區(qū)，面對眾多的需求，放棄中三房大三房和小四房的戶型，可能會失去一個龐大的市場。當(dāng)我們因?yàn)榈涂們r(jià)的緣故，加強(qiáng)二房戶型投放，這也無可厚非；當(dāng)我們認(rèn)為高總價(jià)也有大量需求，加強(qiáng)140平米四房，也無可厚非。但我們放棄中三房大三房和小四房的戶型，會失去目前正成為樓市中堅(jiān)的群體：希望回歸關(guān)上生活圈的富裕二次換房群體，大量富裕的生意人、原住戶、軍隊(duì)干部、機(jī)場鐵路中高層等等二次實(shí)力購房群體。他們決不會消費(fèi)二房，也不會消費(fèi)大四房，如果沒有中三房大三房和小四房的戶型的供應(yīng)，他們只能盯住其他的樓盤。正如銀�！ど杏鶑V告“住在城市里”，這是一個誘人的口號，足以讓許許多多人群感動，當(dāng)然他包括上述所列舉的人群。

在此，本博以真誠的目的發(fā)問：銀海，你怎么了？