拐點不會到來:答《都市時報》訪問

拐點不會到來

——本博就樓市三四季度面臨拐點問題接受《都市時報》訪問

最近，樓市中“三四季度將面臨拐點”預(yù)測被大家關(guān)注。目前由于銀行對于開發(fā)貸款和按揭貸款實施“雙控”，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)銀行資金流輸入遭遇嚴(yán)重緊繃，大多數(shù)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)生活在水深火熱之中。是不是房企缺錢，就會降價，然后導(dǎo)致拐點到來呢？《都市時報》問：昆明會不會在三四季度引發(fā)拐點到來？

我的回答是，不會。原因是：1、資金緊張是事實，但不會導(dǎo)致全局性降價。局部降價和個別樓盤降價不代表發(fā)生拐點。2、目前房價居高不下有一個重要原因是，成本推動，比如鋼材價格5000多元/噸，土地拍賣價格過高，連汽油的價格都快沖8了，既然成本高，那么售價高也是符合常識的。3、中國房價是一個復(fù)雜的構(gòu)成，單純用壓縮銀行信貸的方式，迫使其降價，也不會那么簡單的。

中國的房價處于通貨膨脹的波浪上。這也就是說，通貨膨脹是全局的問題，房價只是其中一個項目。為了抑制通貨膨脹，中國決策層頻繁動用存款準(zhǔn)備金率，使市場中信貸資金減少。這也必然導(dǎo)致輸入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金減少。再加上中央用打壓房價的決心不動搖，房地產(chǎn)被雙控。資金鏈緊張是必然的。

最近，關(guān)于加息和調(diào)整嚴(yán)重緊縮的貨幣政策的觀點正在發(fā)起。為什么不加息呢？加息會凍結(jié)資金，成本高了，許多企業(yè)要掂量一下了。但決策層考慮地方政府龐大地方債和國企貸款過多會增加巨大壓力。民間呢，中小企業(yè)可以接受20%-100%的民間借款的話，銀行利息提高幾個百分點似乎不在話下。對于民間的按揭貸款客戶如果加息對于他們的影響最大，但國家可以采取一系列措施減輕其壓力。

而緊縮的貨幣政策呢，著名經(jīng)濟學(xué)家厲以寧最近就公開說，緊縮過頭了。緊縮的結(jié)果是，中小企業(yè)錢荒，沿海出現(xiàn)加工制造行業(yè)倒閉潮，中國實體經(jīng)濟受到影響。這才是最可怕的。

如果未來兩個季度，國家加息或稍微調(diào)整緊縮貨幣政策，增加社會信貸資金供應(yīng)量，可能會挽救許多中小企業(yè)和中小房地產(chǎn)企業(yè)。而挽救中小房地產(chǎn)企業(yè)會并不會帶來房地產(chǎn)市場的降價，既然不會降價那么必定會被宏觀政策屏棄。最有可能受益的是實體制造行業(yè)。如果實體制造行業(yè)得到資金的幫助，能持續(xù)下去，也是對中國經(jīng)濟無量的貢獻(xiàn)。

也就是說，不管未來政府采取緊縮政策還是寬松政策，房地產(chǎn)行業(yè)資金輸入量都將有限。未來樓市出現(xiàn)的格局是：價格堅挺，成交量萎縮。價格上的拐點是不大容易出現(xiàn)的。除非汽油價格降到4-5元/升。除非中國將集體土地上的房屋允許其交易，承認(rèn)其價值。除非中國大力建設(shè)保障房——但建保障房的目的其實并不是為了平抑商品房的房價，也不會必然導(dǎo)致商品房價格下降。中國要想房價下降，絕對不是幾個部門搞幾個雕蟲小技，要從土地制度、房屋制度等方面進(jìn)行改革。中國要想房價下降，請學(xué)習(xí)德國。

別盼望拐點了，這是一個對于普通百姓極其危險的誤導(dǎo)信號。該買還是趕快買吧。