朱大鳴：房地產(chǎn)行業(yè)該對(duì)誰(shuí)征收暴利稅

什么叫暴利？發(fā)改委正在研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定。暴利不是看價(jià)格漲幅多少，而是看真實(shí)的利潤(rùn)率。從利益鏈角度來(lái)看，土地壟斷造成土地壟斷利潤(rùn)極高、信貸壟斷導(dǎo)致資金使用成本很高、60多種稅費(fèi)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)、持有與轉(zhuǎn)讓成本過(guò)高。

    要說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利，很多近兩年拿地的開(kāi)發(fā)商其真實(shí)利潤(rùn)不過(guò)10%左右，這種利潤(rùn)與其他行業(yè)的利潤(rùn)相比，簡(jiǎn)直不值一提。當(dāng)然早期拿地的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)較為豐厚，但這樣豐厚的項(xiàng)目現(xiàn)在少而又少。然而其它行業(yè)的利潤(rùn)超過(guò)40%的多如牛毛，甚至連賣(mài)餅的阿姨們，都有50%的利潤(rùn)。問(wèn)題是，我們應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)價(jià)值鏈中，到底哪一塊是暴利的。

    在房?jī)r(jià)的成本中，大家都知道其中最大的成本是地價(jià)成本。眾所周知，這幾年土地成本漲幅是最高的，面粉比面包貴的怪事比比皆是。地方政府低價(jià)征地又高價(jià)賣(mài)地，簡(jiǎn)直是一本萬(wàn)利。地方政府大多依靠賣(mài)地生財(cái)和賣(mài)地發(fā)展，去年全國(guó)國(guó)有土地有償出讓收入是29397億，同比上年增長(zhǎng)106.2%。各方利益在土地訴求上太多了，這些多耗費(fèi)的成本，都最終要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上去。去年，財(cái)經(jīng)雜志就指出，“低價(jià)收儲(chǔ)，高價(jià)拍賣(mài)”的土地儲(chǔ)備制度被證明是一個(gè)神奇的杠桿：通過(guò)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，并輔之以“招拍掛”的供地方式，政府成為土地出讓的最大受益者。

    土地價(jià)格偏離公允越來(lái)越高，這些偏離的利潤(rùn)，就成為各地土地財(cái)政的來(lái)源。這樣的發(fā)展道路，是不能持續(xù)的，因?yàn)榈貎r(jià)上漲終究會(huì)形成土地泡沫，最終殃及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)。

    在地價(jià)上漲過(guò)程中，被動(dòng)遷的農(nóng)民沒(méi)有隨著利潤(rùn)的增加獲得多少好處，因此，才會(huì)出現(xiàn)那么多的矛盾沖突，這些沖突在更多層面是利益沖突。壟斷利益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利益，被人為地阻隔，現(xiàn)在的地價(jià)反映的都是壟斷價(jià)格，而非市場(chǎng)價(jià)格。

在資金方面，資金密集型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，常常被斷貸，時(shí)不時(shí)還提高資金借貸利率，緊縮銀根。這些措施，往往造成利差不斷擴(kuò)大，貸款的指向性很強(qiáng)，導(dǎo)致大量的信貸變成炒作資金，甚至有的直接暗地變成高利貸牟利。這些才是真正的一本萬(wàn)利，資金成本的上升，也最終要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大資源，一個(gè)是地根、一個(gè)是銀根，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的命門(mén)。地方政府想多收益就制造土地緊張假象，抬高土地價(jià)格，央行想要制造麻煩，就阻塞正常的貸款，逼著你去貸高利貸或者抬高利率。還有多如牛毛的稅費(fèi)要征收，這些都要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上去，不僅如此，房屋轉(zhuǎn)讓一次又一次重復(fù)收稅，不動(dòng)產(chǎn)還要征收房產(chǎn)稅。總而言之，我們應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)利益鏈上看待房地產(chǎn)利潤(rùn)的分配，看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)是如何形成的。

     沒(méi)有人不痛恨暴利，因?yàn)樗�在扭曲了真�?shí)價(jià)格的同時(shí)，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系配置資源功能的失靈，但是，僅僅搞暴利稅而不去改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部基本環(huán)境，只能讓市場(chǎng)變得更壞而不是更好。

    商品房?jī)r(jià)格高的最重要原因是土地一級(jí)市場(chǎng)造成的，而中國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家絕對(duì)壟斷的，所以要消除暴利，就要從土地招拍掛開(kāi)始。希望地方政府不要一味追求政績(jī)，不顧區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，拼命把地價(jià)拍的離奇的高，扼殺了民生購(gòu)房的利益。