馮侖：中國地產(chǎn)企業(yè)正在向上中下游不斷細(xì)分

萬通地產(chǎn)董事長馮侖9日在“哈佛中國論壇”上說，中國房地產(chǎn)業(yè)目前正在經(jīng)歷快速成長階段，房地產(chǎn)企業(yè)正在向上中下游分化，住宅產(chǎn)品也在不斷細(xì)分。

馮侖認(rèn)為，目前地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境發(fā)生變化，住宅產(chǎn)品的功能部分退化。對此，住宅類地產(chǎn)企業(yè)正在轉(zhuǎn)變應(yīng)對。他說，住宅類地產(chǎn)企業(yè)從價值鏈上來看，向下游可以轉(zhuǎn)為建筑公司，向中游可轉(zhuǎn)向服務(wù)公司，向上游轉(zhuǎn)為金融公司。在當(dāng)前政策環(huán)境下，一部分企業(yè)轉(zhuǎn)向下游，更多成為利潤較低的代建公司。一部分適當(dāng)離開住宅領(lǐng)域，轉(zhuǎn)向商務(wù)和金融地產(chǎn)。

他說，在中國已經(jīng)出現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過1萬美元的城市，在這些城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越快，需求越來越大，就導(dǎo)致很多地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)向商務(wù)不動產(chǎn)，一部分轉(zhuǎn)向金融不動產(chǎn)。轉(zhuǎn)向商務(wù)不動產(chǎn)就要求以營運為核心能力，而不簡單以規(guī)模和成本來衡量。而轉(zhuǎn)向金融方向，則對企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新、風(fēng)險管理以及交易技術(shù)有更多要求。

馮侖還說，住宅類地產(chǎn)還開始尋找同樣價格區(qū)間內(nèi)商品的差異性，創(chuàng)造專業(yè)化細(xì)分市場，以滿足不同需求的客戶，這也是中國地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向。他舉例說，如三亞的旅游地產(chǎn)，雖然風(fēng)景優(yōu)美但缺乏相應(yīng)配套設(shè)施，而價格類似的臺北陽明山地產(chǎn)，則因為有永久產(chǎn)權(quán)等不同特質(zhì)而能吸引不同的客戶。

論壇上，美國麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授威廉姆·威頓說，中國房地產(chǎn)目前并不存在很大泡沫。他認(rèn)為，中國未來的住房需求將很大程度上來自于城市化進(jìn)程，每年增幅可能達(dá)到2000萬套。另一方面，隨著中國財富增加，存款已經(jīng)不能滿足財產(chǎn)管理的需求，從而將產(chǎn)生大量投資投機(jī)性住房需求。威頓認(rèn)為，這部分需求可能導(dǎo)致泡沫風(fēng)險，因此需要密切關(guān)注。（