樓市限購令致均價下滑 房地產(chǎn)市場或再現(xiàn)“拐點”

在“限購令”如狂風(fēng)般席卷多城、一手房成交量下滑的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場現(xiàn)新拐點的說法再次浮出水面。據(jù)了解，目前全國范圍內(nèi)實施“限購令”的縣市已超過30個。

　　從限購后各城市的情況來看，全國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)逐漸降溫的態(tài)勢。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購令持續(xù)加碼下，房地產(chǎn)市場不排除會出現(xiàn)新拐點。

　　現(xiàn)狀

　　限購旋風(fēng)席卷 多地成交下滑

　　新“國八條”出臺后，各限購城市的執(zhí)行細則正在密集落地。目前，北京、廣州、上海、南京、成都、太原、哈爾濱、南寧和貴陽等城市已出臺調(diào)控細則。除此以外，2月22日，無錫也出臺限購令，這是全國首個地級市限購令。

　　在“限購令”的重壓下，北京、廣州等地的房地產(chǎn)市場開始有所降溫。2月廣州樓市成交出現(xiàn)“腰斬”，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心根據(jù)陽光家緣實時網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月1日～2月28日，廣州市（十區(qū)二縣）網(wǎng)簽成交4200套，比上月的8867套大幅減少52.63%，同比則增長19%；網(wǎng)簽銷售面積為51.78萬平方米，環(huán)比上月的103.60萬平方米減少50.02%，同比上漲31%，這意味著與1月相比，廣州一手住宅成交幾乎“腰斬”。

　　另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在價格方面，2月廣州市（十區(qū)二縣）網(wǎng)簽成交均價約為12157元/平方米，環(huán)比上月的12225元/平方米微降0.56%，但同比漲幅依然達18.58%。另據(jù)記者踩盤的情況來看，廣州中心城區(qū)不少樓盤開始采取降價促銷的措施，來吸引購房者。

　　而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示：限購首日（2月17日），北京新建商品房網(wǎng)簽總量為141套，相比前一日下跌了84.07%；全市二手住宅網(wǎng)簽總量為248套，相比前一交易日大跌87.94%，北京樓市住宅市場總體網(wǎng)簽量與新政細則執(zhí)行前的最后一個交易日（16日）相比暴跌了86.78%。

　　而上海方面，也有多個樓盤開始變相促銷。據(jù)搜房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，近期上海多個項目陸續(xù)推出降價促銷措施，其中最高降幅達3000元/平方米。位于閘北的“虹橋1號”部分2樓房源已推出降價3000元/平方米的優(yōu)惠；位于松江的“同潤菲詩艾倫”，精裝房源優(yōu)惠1500元/平方米，毛坯房源總價優(yōu)惠3萬元。

首次置業(yè)占主流 或現(xiàn)大幅促銷

　　在采訪過程中，不少業(yè)內(nèi)專家表示，在“限購令”持續(xù)加碼下，多個城市的成交量開始呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢，不排除房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)房價下滑的態(tài)勢，樓市新拐點或?qū)�來到�?

　　滿堂紅研究中心高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，限購實際上是限制有能力買房的客戶入市，缺少了這批實客，市場上的購買力肯定大打折扣，再加上信貸的收緊，累積的作用力確實對樓市影響很大。滿堂紅市場研究中心主任沈銳培同時認(rèn)為，今年樓市成交量萎縮難以避免，過熱的市場會因政策限制而降溫。限購這種行政干預(yù)對市場的影響還是會相當(dāng)大，像廣州限購直接影響的是改善型及投資型買家，這部分購買力估計占到廣州樓市的20%～30%，未來市場將以首次置業(yè)者為主，而這部分買家同樣受到利率優(yōu)惠取消、首付增加、利率上調(diào)等因素的影響。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為，限購短期內(nèi)會影響各個城市的交易量，購房者出現(xiàn)觀望，一些不符合條件的購房者則退出市場。“樓價方面，我認(rèn)為在當(dāng)前條件下，房地產(chǎn)市場整體會比較穩(wěn)定，但也不排除部分供應(yīng)集中的區(qū)域會出現(xiàn)大幅度促銷的現(xiàn)象�！�

　　地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，從一二輪調(diào)控后的市場情況看，第三輪調(diào)控估計也會經(jīng)歷3個月左右的觀望期，期間市場成交量會急劇萎縮，樓市小拐點或會出現(xiàn)，“因為此次第三輪調(diào)控的力度太強了，房地產(chǎn)市場可能會受重挫�！�

專家觀點

　　PK

　　正方

　　均價下滑

　　或是拐點來臨前兆

　　資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，從本輪房產(chǎn)調(diào)控來看，力度前所未有，這不僅改變了開發(fā)商的預(yù)期，還對潛在購房者產(chǎn)生較大的影響。從近期廣州的一手房市場來看，成交量和成交均價都有下滑的跡象，“有人認(rèn)為，成交均價下滑，是因為郊區(qū)成交量放大、中心區(qū)成交縮量所導(dǎo)致，并沒有存在實質(zhì)性降價。但我個人認(rèn)為，這種成交結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變對樓市也會產(chǎn)生較大的影響。從某種意義上講，這種轉(zhuǎn)變可能是房價進行實質(zhì)性下滑的的前兆。”

　　韓世同分析，“限購令”出臺后，從各個區(qū)域的樓市表現(xiàn)來看，一些大盤確實采取了優(yōu)惠促銷的方式，個別樓盤甚至推出了更加優(yōu)惠的單位，這種間接降價行為恰好是政策發(fā)生效果的表現(xiàn)，“房價下滑、樓市下拐，在我看來是件好事情。但要注意的是，房價一定要穩(wěn)定地下滑，只要不出現(xiàn)大幅度下滑就是正�，F(xiàn)象。畢竟政策的本質(zhì)不是過分打壓樓市，而是穩(wěn)定樓市。”

　　反方

　　近期會否迎來拐點還很難說

　　地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志則認(rèn)為，樓市會否迎來拐點還很難說，目前市場上的供求矛盾仍比較突出，這也是一二輪調(diào)控失敗的主要原因。但比較肯定的是，中央對調(diào)控高房價的態(tài)度比較強硬，如果此次效果仍沒有達到預(yù)期，更猛烈的調(diào)控一定會再來，“拐點能否來到，起碼要到五一前后才能看出苗頭�！�

　　廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰認(rèn)為，目前成交量的下降只屬于買賣雙方的觀望期，樓價并沒有出現(xiàn)明顯的下降。樓價后期走勢暫時還不明朗，買家當(dāng)然期待樓價會下降，而賣家則大多堅信價格會穩(wěn)中有升。正是買賣雙方對樓價未來走勢判斷的差異，才直接導(dǎo)致目前樓價走穩(wěn)、成交下降的情況。從更長時期來看，由于政府賣地成交成本的上升，以及各種原材料及人力成本的上升，樓價理應(yīng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但估計漲勢沒有過去兩年那么迅猛，“我認(rèn)為，短期內(nèi)仍屬于觀望期，樓價不會出現(xiàn)明顯下降。除非政府再推出嚴(yán)控措施，或者開發(fā)商出現(xiàn)明顯的資金瓶頸�！�

記者觀察

　　“雙數(shù)魔咒”有望被打破

　　縱觀近10年的廣州樓市不難發(fā)現(xiàn)，量價暴漲的年份分別是2003年、2005年、2007年、2009年，期間的雙數(shù)年份不是樓價停止上漲，就是政策頻繁出臺迫使樓價下降。這種逢雙數(shù)樓價就下降的現(xiàn)象，被業(yè)內(nèi)人士稱為廣州樓市的“雙數(shù)魔咒”。

　　2003年，廣州樓價迅速上漲，猛升逾六成；緊接著2004年步入調(diào)整期，停止上漲的步伐；但跨入2005年，樓市積累的能量再度爆發(fā)，廣州房價大漲逾10%。經(jīng)過一年的擱淺后，進入2007年，廣州樓價再次進入瘋狂期；直到2008年，房價才得以遏制；但沒想到2009年廣州房價再次回升；到了2010年，政府再次拿起調(diào)控的大旗，于4月出臺了一系列被喻為“史上最嚴(yán)厲”的政策。

　　然而，更讓人想不到的是，這種“雙數(shù)魔咒”在2010年戛然而止，房價不僅沒有下降，反而破天荒地在被喻為“史上最嚴(yán)厲”的政策下蹭蹭向上漲。很多人驚呼，難道籠罩在廣州樓市上空的“雙數(shù)魔咒”就這樣被打破了？

　　邁進2011年單數(shù)年，本來應(yīng)該是量價暴漲的年份，在開年后，被“限購”政策當(dāng)頭一棒，成交量呈現(xiàn)大幅下滑的態(tài)勢；尤其是2月，一手房成交下滑逾五成，成交均價也有略微下滑的現(xiàn)象。近一兩周來，遏制房價繼續(xù)上漲的政策頻繁出臺，在這種情況下，今年樓價會不會延續(xù)近10年來“逢單就漲”的“魔咒”，還真無法預(yù)測。只能說，如果遏制房價的政策持續(xù)頻繁出臺，籠罩在廣州房地產(chǎn)上空的“雙數(shù)魔咒”或許有可能被打破。

　　不管“雙數(shù)魔咒”能不能被打破，對不急于購房的潛在購房者來說，可先觀望一段時間。當(dāng)然，對有著迫切住房需求的也可以出手，但不要盲目買房，要根據(jù)自身實際需求，同時還要向開發(fā)商爭取更多的優(yōu)惠。實在買不起，也可在中心區(qū)淘個二手房，或者轉(zhuǎn)向郊區(qū)淘套一手房，也是不錯的選擇。