別以環(huán)線論房價——漲聲過后的猜想

北客置業(yè)總經(jīng)理助理 陳昕

  以環(huán)線論房價這個概念應該是一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)的供應量都比較平均的情況下來說的。但從2010年來看，整個市場的供應量稀缺，每個環(huán)線的供應量是不平均的。市場上大多都是以單個的項目形式出現(xiàn)，單個盤都是以自己定價的節(jié)奏來的，市場比較法這種定價相對來說比較少，所以以環(huán)線來論房價，沒有太多的參照性。例如，萬科的金域緹香這個盤就具有典型性，第一它是精裝修的房子所以在價格上是有跨度的，第二雖然這個盤在三環(huán)以外，但地鐵二號線的推動也讓它的房價上了一個檔次，再加上萬科本身的品牌，所以帶動了整個房價的提升，也打破了環(huán)線定價這樣一個特殊性。
  2011年，如果說要是以項目為核心的版塊，比如說北邊的北部山水新城、東邊的新螺絲灣等來帶動片區(qū)的房價上漲，我覺得可能性是比較小，因為這只是形成了集中性的單項目的概念。我認為2011年，隨著城中村大規(guī)模的改造之后，供應量普遍增加，每環(huán)的供應量應該會比較均衡，所以我覺得這個平均的價格還是會受環(huán)線所影響，應該會回歸到以環(huán)線定價這個概念。另外，供應量決定整個價格體系，2011年供應量應該是很大的，所以，我認為2011年房價的不可能無限制的漲下去，可能空港經(jīng)濟區(qū)、呈貢這些地方房價還有上升的空間，地鐵沿線的房價相對來說是比較高的，像北京、上海都是這個趨勢。但2011年我認為房價回歸理性更合理一些，昆明整個房價的趨勢我認為是穩(wěn)中有降。

穩(wěn)中有升 健康發(fā)展

                          云南天智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 晏智飛

  我一直認為房地產(chǎn)是一個相對穩(wěn)定、安全的朝陽性產(chǎn)業(yè)，至少它不會沒落或者呈現(xiàn)比較低迷的情況，近幾年來說房地產(chǎn)是個不可替代的產(chǎn)業(yè)，沒有任何一個產(chǎn)業(yè)可以替代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對國家經(jīng)濟的推動作用，從這一點來說，房價是比較穩(wěn)的，但是房價同時也不會跌。
  從需求的角度來說，用馬克思經(jīng)濟學的原理“市場的需求決定價值”，假如說房價跌的情況有多少？第一，我覺得政府出于宏觀的角度來考慮，它絕對不希望價格是跌的，肯定是希望房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，從消費者的層面來分析，現(xiàn)在有房的一群人，肯定是不希望房價跌。往往是目前買房的這些人在整個社會上是比較有社會發(fā)言權或者是有一些政策制定的權利、規(guī)則的制定權利，買不起房的或者沒有買房的相對來說比較弱勢一點，那么，要改變整個社會的一個規(guī)則、一個大的趨勢的話能力就比較弱，當然現(xiàn)在國家在加大保障性住房的力度，但是商品房永遠是遵循一個價值、價格的道理。
  但是房價也不會這種無限制的漲下去，因為這種情況是不健康的情況，也是不可能的情況，從經(jīng)濟規(guī)律來說，從一個無序肯定要到一個有序�，F(xiàn)在政府對房地產(chǎn)所做很多的事情就是對房地產(chǎn)的規(guī)范，讓房地產(chǎn)有序合理的利潤，并不是讓房地產(chǎn)垮臺。所以我認為未來商品房的價格是穩(wěn)中有升的，升的話不會是波浪式的高低起伏，而是比較平穩(wěn)的上升，這才是符合正常的一個規(guī)律。
  國家一直對房價進行調控，在前期看來，為什么國家政策調整會積累另一波的價格飛漲，這我認為有兩方面的原因，一方面在國家調整的時候，很多購房者都在觀望，在調整的初期階段成交量絕對的下來了，最后的情況就是很多開發(fā)商扛過這關了，最后可能購房者的耐性沒有開發(fā)商的耐性好，大家看房價調不下來還是繼續(xù)買，繼續(xù)買就造成需求突然間的釋放，壓抑了很長的時間突然的釋放造成了價格再起來了。這種情況我認為以后不會太多了，購房者買房逐漸會趨于理性。消費者比較理性了，政府也會加強一些政策的合理調控，政府也比較理性了，開發(fā)商再要暴漲不理性也不太可能了，整個社會環(huán)境都趨向一個理性了話，房地產(chǎn)價格會穩(wěn)，但是會穩(wěn)中有升。

昆明房價是多元化的

                                    高屋地產(chǎn)顧問機構總經(jīng)理 胡先鈞

  本來“以環(huán)線論房價“只能說從大體上是成立的，實際上這是錯誤的。房價構成的因素很多，其中所謂的環(huán)線，也就是地段，地理位置只是房價構成的一個因素。例如太平鎮(zhèn)那個地方那么多樓盤，同樣一個板塊，地理位置一樣，為什么有的賣得貴有些的賣得便宜？顯然是有開發(fā)商物業(yè)管理、軟件服務等成本因素、開發(fā)商本身的財務狀況已經(jīng)樓盤品質等因素在里面，這些都對未來預期起著關鍵性的作用�，F(xiàn)在很多地方確定房價就項目給每一項因素進行打分，這個樓盤能打多少分，那個樓盤能打多少分，都有個相對準確的評估體系，所以說現(xiàn)在肯定是不能以環(huán)線論房價的。
  那么，未來是不是以版塊論房價呢？我個人的看法是，談版塊的意義也不是很大，主要是因為昆明的市場目前供應量很少、樓盤少，處于不充分競爭的狀態(tài)下。只有在充分競爭的房地產(chǎn)市場，也就是樓盤非常多的情況下談板塊，板塊才有標尺的作用。雖然現(xiàn)在放眼望去昆明全是土地，但是這并不意味著這些土地按照我們的設想來開發(fā)，政府放出建設用地指標是沒有規(guī)律性的，現(xiàn)在的建設用地指標，不是隨地方政府決定的，而是由更高一級的政府決定的，比如說城中村改造，那片地顯然是都拿來蓋房子的。因為有的城中村的土地屬于耕地，性質沒有轉換過來，還需要一步步往上面批，這導致很多項目無限期拖延，這樣一來，昆明未來的板塊顯然不成立。
  昆明房價會出現(xiàn)一個什么樣的趨勢呢？我覺得這個趨勢就是多元化的一個趨勢，像衛(wèi)星一樣，星星點點的，每個樓盤自主定價，形成不了一個規(guī)律。對于昆明未來的房價，我覺得有幾種領漲的可能，一個是地鐵沿線的樓盤，因為提供了交通的通達性、便利性，價格會往上走；第二就是大社區(qū)，品質高的樓盤，有可能是城中村的某個項目，大社區(qū)加上配套，不管是內配套也好，還是泛配套也好都會使這個大社區(qū)的素質非常高；第三可能是毗鄰大型商貿中心的樓盤，新螺絲灣就是很明顯的例子。至于遠郊樓盤領漲的是以高度稀缺性自然環(huán)境為主的別墅樓盤，應該會漲得很高。