關(guān)注7·11公告（5）：《土地管理法》規(guī)定集體土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)的三種方式

關(guān)注7·11公告（5）：

《土地管理法》規(guī)定集體土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)的三種方式

根據(jù)條文，我們大概能了解中國集體土地流轉(zhuǎn)所面臨的法律環(huán)境：農(nóng)民集體所有土地上設(shè)定的建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，但法律又為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留下幾個口子：

A、外單位或外人與村委會聯(lián)辦企業(yè)�！锻恋毓芾矸ā返诹�十條規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標準�！� 《確認土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十五條規(guī)定，“農(nóng)民集體經(jīng)依法批準以土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件與其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準以集體所有的土地的使用權(quán)作價入股，舉辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權(quán)不變�！� 第四十四條規(guī)定，“依照本規(guī)定第二十五條規(guī)定的農(nóng)民集體土地，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)確定給聯(lián)營或股份企業(yè)。”在此，很明顯，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或以土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件與其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)（包括外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)），可以在集體所有土地上設(shè)定屬于該興辦企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)。 

B、破產(chǎn)、兼并（含企業(yè)分立）。這一種類型的流轉(zhuǎn)方式受《土地管理法》第63條的保護，但是該條也同樣只適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地。值得一提的是，實踐中，大量存在的是企業(yè)存續(xù)分立的情形，即一個企業(yè)分立，使得企業(yè)的土地使用權(quán)從一個企業(yè)流轉(zhuǎn)到被分立的企業(yè)中去，這種做法同樣是受到法律保護的。 

C、強制執(zhí)行。如果集體土地使用權(quán)被作為強制執(zhí)行標的，其結(jié)果必然發(fā)生流轉(zhuǎn)。但是具體的處理方式上，法律并沒有明確規(guī)定。按照最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）24條規(guī)定，“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理�！闭沾怂痉ń忉尩囊�(guī)定，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，通過強制執(zhí)行進行集體土地流轉(zhuǎn)，最終還是應(yīng)當辦理出讓手續(xù)并交納土地出讓金和有關(guān)稅費；而對于宅基地等涉及集體土地的，則沒有明確答案。