本輪地產(chǎn)新政中的大實(shí)話------“三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”

最近這地產(chǎn)江湖，可真是熱鬧。一會(huì)是史前最嚴(yán)厲的“國十條”出臺(tái)，一會(huì)又是“上海擬開征房產(chǎn)稅”、“重慶打算近期開征高端住宅特別消費(fèi)稅”等等等等，各種大道小道消息紛至沓來。這還沒個(gè)完，一則“發(fā)改委稱3年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的消息，刺激的原本一片慘綠的股市，地產(chǎn)版塊卻異軍突起，全版塊飄紅。

   一看形式不對，國家發(fā)改委趕緊出來發(fā)表官方聲明，說這三年免談房產(chǎn)稅的說法，只是發(fā)改委下屬的一個(gè)政策研究所的所長助理私下的個(gè)人看法，不代表國家發(fā)改委的官方意見。

   以老甘看來，這位所長助理，大概是說了一句大實(shí)話，之所以國家發(fā)改委要趕緊跳出來發(fā)表官方聲明，不外乎看到了這則利好消息對股市的地產(chǎn)版塊的刺激，以及這與目前仍保持高壓形式的地產(chǎn)調(diào)控政策面，有著莫大的沖突。

  房產(chǎn)稅，其實(shí)也不是個(gè)新玩意，這東西國外叫“物業(yè)保有稅”，是在房產(chǎn)持有階段進(jìn)行征收的一種稅種，國外開征物業(yè)保有稅，其目的不是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)性行為，而是作為地方財(cái)稅的正常征收稅種而課稅的。其課稅的理由很簡單：你持有的房產(chǎn)，在地方市政改善的進(jìn)程中，也獲得了增值效應(yīng)，因此應(yīng)將獲利的部分繳納給國家。

但同樣的一種合理稅賦，怎么到了中國，就一直沒推行下去呢？這也就是獨(dú)特的中國國情所孕育出來的怪胎了。老甘先介紹一個(gè)情況：在國外，土地可以是私有的，是神圣不可侵犯的私人財(cái)產(chǎn)。所以國外的房地產(chǎn)行業(yè)，假若想改造一個(gè)地方需要進(jìn)行拆遷，那么拆遷發(fā)起方，無論是政府，或者是私人企業(yè)，都必須自己跟土地持有者進(jìn)行公平協(xié)商，若協(xié)商無法取得一致，則無論拆遷發(fā)起方是地方政府，或者是私營企業(yè)，都不得擅自去拆除土地持有者的建筑。最具典型意義的，不外乎日本北海道機(jī)場，因?yàn)橄霐U(kuò)建機(jī)場跑道，所以跟機(jī)場附近的一個(gè)農(nóng)場主協(xié)議拆遷，但不料：長達(dá)7年的協(xié)商仍未果，所以北海道機(jī)場的擴(kuò)建工程，就不得不繞開這拒不拆遷的農(nóng)場主的土地，于是北海道機(jī)場新的擴(kuò)建工程，形成了罕見的“U”型。

若土地持有者是代表公眾管理的地方政府，那么土地的獲取，也不是中國這種一刀切的70年批租制度，而是按照土地的計(jì)劃使用年限，逐年上繳物業(yè)稅的。

  扯遠(yuǎn)了，回來繼續(xù)說房產(chǎn)稅的事吧，房產(chǎn)稅的開征，在中國目前仍不具備合適條件，其理由有三：

第一：假若土地繼續(xù)實(shí)行70年一次性批租的政策，并且在建設(shè)項(xiàng)目上，還繼續(xù)征收城市配套增容費(fèi)，那么再開征房產(chǎn)稅，在稅理上有重復(fù)課稅的嫌疑。但這種重復(fù)課稅，其實(shí)在中國也很常見，所以這也不會(huì)成為阻礙房產(chǎn)稅開征的充分條件。

第二：假若開征房產(chǎn)稅，那么稅率是多少？是實(shí)行固定稅率呢，還是實(shí)行階梯式浮動(dòng)稅率？假若實(shí)行固定稅率，那么這就意味著房產(chǎn)稅成了固定成本，這就與目前仍在開征的一些房地產(chǎn)稅種一樣，成為了開發(fā)成本，那么在市場預(yù)期整體房價(jià)仍會(huì)上漲的情況下，只要預(yù)期投資收益大于投資成本，則這項(xiàng)投資行為仍舊會(huì)繼續(xù)下去。而房產(chǎn)稅的開征目的，是為了盡快平抑高漲的房價(jià)，但假若最后不但沒控制住房價(jià)，反而演變成了重復(fù)課稅，那么這無疑是為房價(jià)的增長提供了動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們：只要交易收益大于交易成本，則交易成本就成為可轉(zhuǎn)移的成本了。于是房產(chǎn)稅的開征，最后勢必加大沉重的社會(huì)綜合成本。

  假若實(shí)行階梯式浮動(dòng)稅率呢？這個(gè)帶來的問題更大，假若實(shí)行階梯式浮動(dòng)稅率，那么如何浮動(dòng)、稅率如何調(diào)整、計(jì)算基礎(chǔ)如何均衡？這些實(shí)際的問題，將會(huì)落到具體的執(zhí)行稅收任務(wù)的執(zhí)行層上，也就是落到有這執(zhí)行權(quán)的人頭上。而擁有這種不受監(jiān)控的權(quán)力，在中國特色的市場背景下，天曉得會(huì)衍生出多少的權(quán)利尋租空間。。。

  我們常說：中國的事，就是人和人的事，這話意味深長。同樣的，中國的政策的事，也是地方和中央博弈的事。在中國這種特殊國情下，在巨大的地方利益與中央互相博弈互相牽制的背景下，房產(chǎn)稅的開征，我看還是那位所長助理說的對；“三年內(nèi)，免談房產(chǎn)稅”。