寧孟德副總經(jīng)理

城中村改造前半夜必勝法

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[/td">[/tr">[/table">如果以“拿到地”為分界線，城中村改造可分為前半夜和后半夜兩個(gè)階段，前半夜心驚肉跳，后半夜做夢(mèng)都會(huì)笑。

拿到地的后半夜，土地往銀行抵押、貸款有了，城中村都是好位置，不愁賣(mài)、價(jià)格高；眾多開(kāi)發(fā)商積極參與城中村改造，正是沖著“后半夜”誘人的結(jié)果。而“前半夜”土地整理階段，卻像西天取經(jīng)。我們從一組數(shù)據(jù)可以看出：

● 自2008年3月昆明正式啟動(dòng)城中村5年重建改造工程以來(lái)，2年，約有近百個(gè)城中村不同程度啟動(dòng)改造工程，但時(shí)至2010年4月，能夠順利落實(shí)土地的不超過(guò)12家（根據(jù)正式招拍掛公告統(tǒng)計(jì)，不排除有其他獲取土地的情況存在）。截至目前，能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)盤(pán)的城中村改造項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。

● 昆明西山區(qū)已啟動(dòng)20個(gè)片區(qū)41個(gè)村的城中村改造項(xiàng)目，只有兩宗完成土地交易。

● 截至2009年底，昆明全市啟動(dòng)的60多個(gè)城中村改造（又說(shuō)130多個(gè)），實(shí)現(xiàn)土地交易的僅為5宗。

除了城中村改造的常規(guī)動(dòng)作的難度外，很重要的原因是與土地交易方式有關(guān)，城中村土地交易的方式有毛地公開(kāi)交易和凈地公開(kāi)交易兩種。其中，毛地公開(kāi)交易可以理解為政府給個(gè)期權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，法律角度也存在諸多漏洞，所以基本上不可能實(shí)現(xiàn)；但要實(shí)現(xiàn)凈地招拍掛，又面臨前期占用大量資金、拆遷、政策變動(dòng)等諸多困難，而且實(shí)現(xiàn)凈地掛牌后，也存在被別人高價(jià)搶走的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，為什么有些公司和城中村改造項(xiàng)目能夠順利實(shí)現(xiàn)？簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，歸結(jié)為三類(lèi)：土地上有本錢(qián)、資金上有保障、安置上有房源。

土地有本錢(qián)

目前實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)的城中村項(xiàng)目中，有一類(lèi)可以認(rèn)為不是完全的城中村改造。以目前昆 [table=100%">[tr">[td">

[/td">[/tr">[/table">明最火的某樓盤(pán)為例，項(xiàng)目總占地不足三百畝，其中開(kāi)發(fā)商原控制的“旅游項(xiàng)目”地塊約80余畝。趁城中村改造之機(jī)，采用補(bǔ)足使用年限，拆除原“旅游項(xiàng)目”后作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分整體規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)，對(duì)周邊200畝城中村進(jìn)行改造重建。

當(dāng)然，聰明的開(kāi)發(fā)商順手牽羊，以“旅游項(xiàng)目”搬遷名義，又在呈貢順利圈下200多畝地，真乃一箭雙雕！

資金有保障

城中村改造前期資金量需求巨大，而且在土地“招”、“拍”、“掛”以前不能取得《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證》，所以，依賴(lài)傳統(tǒng)的銀行貸款的融資模式難以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前，中央又將對(duì)地產(chǎn)融資加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于融資渠道狹窄的城中村改造來(lái)說(shuō)，無(wú)異于雪上加霜。

之前參與城中村改造的開(kāi)發(fā)商中，先點(diǎn)個(gè)卯、再去籌錢(qián)的大有人在；在昆明已經(jīng)出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商資金斷裂情況——高新區(qū)某項(xiàng)目，土地還沒(méi)掛牌，開(kāi)發(fā)商先“掛”了！

資金實(shí)力保障是參與城中村改造的必要條件，而以云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)為代表的資金雄厚的開(kāi)發(fā)商必將成為未來(lái)昆明城中村改造的主力。

安置有房源

安置能夠快速解決，是城中村改造速度加快的最為重要的一環(huán)。

拆遷是難點(diǎn)，而安置是焦點(diǎn)。村民擔(dān)心不兌現(xiàn)、漫天要價(jià)、戀舊等等情況都有。其實(shí)，這些擔(dān)心也不無(wú)道理。例如，某村拆遷時(shí)，與開(kāi)發(fā)商商談，比照當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)每平米補(bǔ)償4000元作為貨幣賠償。村民原想將補(bǔ)的錢(qián)去買(mǎi)套新房或二手房，但到市場(chǎng)上轉(zhuǎn)悠幾個(gè)月下來(lái)，發(fā)現(xiàn)周邊房?jī)r(jià)漲到七八千，已簽協(xié)議的村民心態(tài)開(kāi)始不平衡了，想著法子找茬；沒(méi)簽協(xié)議的開(kāi)始盤(pán)算，照這么漲下去，4000每平米太劃不來(lái)，得漲價(jià)！一旦進(jìn)入這種狀態(tài)，拆遷難度大大增加。

有眼光的開(kāi)發(fā)商，預(yù)留自有的部分物業(yè)，實(shí)現(xiàn)拆遷現(xiàn)房安置。某開(kāi)發(fā)商2004年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)對(duì)外號(hào)稱(chēng)早已售罄，但在2008年的拆遷中，該樓盤(pán)提供了近400套房源作為回遷房補(bǔ)償給村民，村民能立即得到回補(bǔ)的物業(yè)，享受到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益，對(duì)于村民來(lái)說(shuō)也更為公平。同時(shí)，先安置后拆遷的做法，村民能夠眼見(jiàn)為實(shí)，拆遷速度大大加快。

城中村改造的戰(zhàn)術(shù)性手段

如果既沒(méi)有預(yù)先占有部分土地，資金量也有限，又沒(méi)有現(xiàn)成的房源的開(kāi)發(fā)商如何介入城中村改造中并降低風(fēng)險(xiǎn)、快速實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)？某些開(kāi)發(fā)商的做法值得借鑒：

手段一，悄悄購(gòu)買(mǎi)其他地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，作為拆遷置換房源的補(bǔ)充。

在昆明某片區(qū)，一開(kāi)發(fā)商的一些房源其實(shí)是被相鄰的另一開(kāi)發(fā)商所購(gòu)買(mǎi)，而其渾然不覺(jué)，另一開(kāi)發(fā)商早就制定了在片區(qū)內(nèi)進(jìn)行城中村改造的戰(zhàn)略，專(zhuān)門(mén)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房以用于難拆的“釘子戶(hù)”上。其好處有二，首先對(duì)于釘子戶(hù)而言，有現(xiàn)房而且是超出補(bǔ)償價(jià)值的現(xiàn)房，何樂(lè)而不為？另一方面，雖然房?jī)r(jià)比建回遷房的成本高出許多，但是，采取銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)，其實(shí)相當(dāng)于變相在銀行融資以緩解資金鏈；同時(shí)，現(xiàn)房置換大大縮短土地整理階段所消耗的時(shí)間和資金占用，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，意義十分重大！

手段二，不做開(kāi)發(fā)商就做釘子戶(hù)，目的是以小搏大，掌握開(kāi)發(fā)主動(dòng)權(quán)。

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[/td">[/tr">[/table">某開(kāi)發(fā)商采取了“打釘子”的手段，實(shí)現(xiàn)以小博大。所謂“打釘子”，就是根據(jù)城中村土地類(lèi)型和物業(yè)類(lèi)型的不同（例如，按土地性質(zhì)分，有集體用地、宅基地、還有部分散落在城中村內(nèi)部和邊緣的國(guó)有用地；按資產(chǎn)分，包括一些村辦企業(yè)、個(gè)體工廠、個(gè)體租用或承包的土地所經(jīng)營(yíng)的企業(yè)等），開(kāi)發(fā)商采取資產(chǎn)收購(gòu)的方式，預(yù)先在自己戰(zhàn)略規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)，進(jìn)行低調(diào)收購(gòu)或長(zhǎng)租約租賃部分土地和資產(chǎn)，隨著城中村改造推進(jìn)，如果其他開(kāi)發(fā)商要想再進(jìn)入該區(qū)域，最大的“釘子戶(hù)”可能就是這個(gè)事先已經(jīng)打入“釘子”的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)椤搬斪印钡奶崆按蛉�，掌握了這個(gè)片區(qū)開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)。

此外，還有多種政策組合、五花八門(mén)的土地騰挪術(shù)。

除了普通商品房外，還有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種形式，以在昆明非常廣泛的單位代建房為例，就存在非常大的操作空間。代建房并不完全違反政策、并帶有經(jīng)濟(jì)適用房的特征。在終結(jié)貨幣分房的“98房改”重要文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)23號(hào)文)中，可以看到對(duì)此的明確規(guī)定：“在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房�！�

今年一月，昆明叫停以團(tuán)購(gòu)名義進(jìn)行無(wú)證預(yù)售房，但上月剛剛順利拿到土地的某項(xiàng)目，就有大量教師團(tuán)購(gòu)，有人百思不得其解，政策研究得不透�。【途o接23號(hào)文之后，國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了《建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于支持科研院所、大專(zhuān)院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房若干意見(jiàn)》的文件，要求積極支持這些單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房。

另外，根據(jù)政府發(fā)展城市建設(shè)的需求，以承擔(dān)公共設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、形象工程建設(shè)等方式，騰挪出地塊，再進(jìn)一步滲透，也是一些開(kāi)發(fā)商的采取的手段。

城中村改造必須是“戰(zhàn)略性介入”

昆明城中村改造進(jìn)行2年以來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，這個(gè)“香餑餑”其實(shí)成本非常高、難度非常大，并非如原先所想象的利潤(rùn)之豐厚。

回歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的基本問(wèn)題，資金杠桿的運(yùn)用、政府關(guān)系的協(xié)調(diào)、消費(fèi)市場(chǎng)的接納才是根本。所以，參與城中村改造首要的還是一個(gè)戰(zhàn)略性的選擇，而不是簡(jiǎn)單地“做個(gè)項(xiàng)目”。

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[/td">[/tr">[/table">首先，要有成片滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期決策。對(duì)一個(gè)區(qū)域的持續(xù)開(kāi)發(fā)有長(zhǎng)期的考慮，持續(xù)積累在區(qū)域的影響力、政府關(guān)系、地方資源以及客戶(hù)群體，在資金方面減少前期占用時(shí)間，盡快實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)；在拆遷安置方面實(shí)現(xiàn)先安置后拆遷；在不同物業(yè)組合方面，商業(yè)、住宅、辦公形成相互推動(dòng)；在區(qū)域配套方面持續(xù)優(yōu)化；最終成功占據(jù)一片市場(chǎng)。

其次，要率先創(chuàng)造標(biāo)桿效應(yīng)。作為政策性很強(qiáng)的城市開(kāi)發(fā)，政策的傾斜起到非常關(guān)鍵的作用，通過(guò)成功改造，與地方政府部門(mén)形成共贏局面，將有效保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和長(zhǎng)期的盈利。

第三，去除暴利思想，順應(yīng)政府政策。前期“一錘子想砸出個(gè)金蛋”的開(kāi)發(fā)商估計(jì)到目前為止，應(yīng)該已經(jīng)開(kāi)始感覺(jué)到城中村改造的水深程度。暴利就像疣子，一旦露頭，就馬上會(huì)伸出把剪刀把它剪掉。因?yàn)椋侵写甯脑毂旧砭褪且粋€(gè)政策性非常強(qiáng)的舉措，而且是公共性舉措，這就不得不顧及多方利益的均衡，本來(lái)是大伙一起分錢(qián)的事兒，憑什么要讓你開(kāi)發(fā)商獨(dú)占。面對(duì)政策調(diào)整、釘子戶(hù)抗拒等困難，沒(méi)有暴利思想，就能保持平常心態(tài)和對(duì)長(zhǎng)期利益的關(guān)注。只要思路明確心態(tài)端正，辦法總比困難多。

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