銷售難、交房難，子君村經(jīng)濟(jì)適用房

下一步走向何方？

高屋地產(chǎn)顧問從有關(guān)渠道獲取消息，子君村經(jīng)濟(jì)適用房一期5000多套于2010年5月1日開始交房，交房面臨極大障礙。由于大多數(shù)購買群體采取的是簽定合同付40%，交房時付60%的付款辦法，在交房時需支付房款60%才能辦理交房手續(xù)，但中低收入群體無法拿出這樣一筆錢導(dǎo)致交房困難。

和商品房開發(fā)項(xiàng)目相比，一般商品房項(xiàng)目開發(fā)商在交房時的心態(tài)是，盡快把房屋交付給客戶，這有兩個考慮：一是房子交付后，房子本身滅失、火災(zāi)、地震等等風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給客戶，與開發(fā)商無關(guān)系；二是房子交付后，及時辦理竣工驗(yàn)收備案表及入檔案，然后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，然后辦理按揭貸款的客戶辦理他項(xiàng)權(quán)證，解除開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任。但對于子君村開發(fā)商土地投資公司來說，更希望及時交房，因?yàn)樗麄兏瓮麖目蛻羰种惺盏绞Ｓ?/font>60%房款，這樣無止境的為一個95萬平米、投資20億的超級大項(xiàng)目墊資總不是一個辦法，即使土投公司擁有政府背景、財(cái)政支持和擔(dān)保。

眼看旁邊的新亞洲房價漲到7000，橙郡商鋪賣到25000，新螺螄灣周圍商鋪?zhàn)饨鸪吹?/font>100-200元/平米，而土地投資公司的經(jīng)濟(jì)適用房一期5000多套，價格只有2000多元，賣得那個艱難！實(shí)在賣不動了，只好向客戶投降：首付40%，剩余60%交房時付，本想拿交房卡一下客戶，哪想遇到史上最�？蛻簦何覜]錢交60%，如果不交房給我，我要炸子君村經(jīng)濟(jì)適用房的房子。一步一步走來，從2005年左右拿地，2007年招投標(biāo)，2009年滯銷，2010年交房難，錢不但沒有賺到，還不討好公眾，土地投資公司那是一個郁悶呀！

而政府也非常為難，本來順應(yīng)政策和形勢，為中低收入群體量身打造的保障性住房卻遇到如此尷尬境地。本來政府極度缺乏保障性住房建設(shè)資金，子君村那塊土地600多畝，蓋經(jīng)濟(jì)適用房，本來談了8家開發(fā)商沒有一家愿意干，后來作為政治任務(wù)壓給土地投資總公司。土地投資公司老總跟市長說，住宅部分基本是貼本。市長說，不行，拿商業(yè)部分補(bǔ)補(bǔ)。土地投資公司才接下這個活。但是，作為名不正、言不順的經(jīng)濟(jì)適用房底商，如何變現(xiàn)，目前還沒有一個可行的辦法。政府運(yùn)作了這么一個大項(xiàng)目，為中低收入提供13000套房源，但結(jié)果是大家沒錢，買不起，政府解決保障性住房的初衷也難以實(shí)現(xiàn)。

于是我們在想，子君村經(jīng)濟(jì)適用房下一步何去何從？是堅(jiān)持下去、繼續(xù)當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房明星、供人朝拜，還是徹底翻盤、鳳凰蘗磐？

高屋地產(chǎn)顧問從前年開始陸續(xù)為子君村的開發(fā)商以及政府有關(guān)部門積極支招，但有些招數(shù)太疾進(jìn)，要冒極大政治風(fēng)險，所以到現(xiàn)在也仍然沒有被伯樂賞識。但，我們堅(jiān)信，解決經(jīng)濟(jì)適用房的問題要一盤棋，這盤棋的實(shí)質(zhì)是，如期5年后轉(zhuǎn)商，不如開發(fā)前就將土地轉(zhuǎn)商。土地轉(zhuǎn)商后，一切問題就引刃而解了。子君村600多畝土地，由開發(fā)商補(bǔ)交土地出讓金后，變成為國有出讓用地，項(xiàng)目所有住宅變?yōu)樯唐贩孔≌�，金融貸款渠道完全打通，不會出現(xiàn)滯銷局面，也不會出現(xiàn)開發(fā)商由于銷售不暢導(dǎo)致資金鏈條緊張問題，也不會出現(xiàn)商鋪無法出售帶來資金不足問題。還能帶來大量廉租房房源。

高屋地產(chǎn)顧問提出一個具體的辦法：售6，保4，貨幣直接補(bǔ)貼方案。即出售60%面積，保留40%面積作為廉租房，用出售賺的錢給每一戶經(jīng)濟(jì)適用房住戶購買商品房補(bǔ)貼5萬元。

現(xiàn)在實(shí)施上述方案的時機(jī)更加成熟，當(dāng)時以每平米3500元價格測算，售出60%面積，就可以換40%廉租房面積以及直接補(bǔ)貼的錢，現(xiàn)在周圍房價已經(jīng)翻到7000元，那么只要出售50%，甚至40%的面積，就可以換回更多的廉租房面積。也可以給經(jīng)濟(jì)適用房原購買群體補(bǔ)貼更多的錢。從而把一盤棋徹底激活。

當(dāng)然，也可以將子君村經(jīng)濟(jì)適用房4萬平米商鋪20年經(jīng)營權(quán)以最少15000元價格拍賣出售，也可以回收至少6億資金，能為開發(fā)商帶來一定的資金寬余期，但根本上解決不了未來二期、三期繼續(xù)滯銷、繼續(xù)交房難的問題。注：子君村共有經(jīng)濟(jì)適用住房1.3萬套，目前銷售并交房的只有5000套，還有約8000套需要銷售,需要交房。

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