最新的證據(jù)是，上海復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司上周同意向高盛集團(tuán)(Goldman Sachs Group Inc.)旗下主投房地產(chǎn)的投資公司支付3.28億美元，以換取豪華住宅區(qū)上�；▓@廣場(chǎng)(Shanghai Garden Plaza)的100%權(quán)益。
據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的數(shù)據(jù)，在中國(guó)去年除土地轉(zhuǎn)讓交易外金額超過(guò)1億元（合1,460萬(wàn)美元）的房地產(chǎn)交易中，83%的買方為國(guó)內(nèi)投資者，其中既有上市開發(fā)商、私募基金，也有富裕的個(gè)人投資者。而在2005年，這類交易80%的買方為外資。
出手闊綽的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者正在從本國(guó)銀行舉借債務(wù)，從中國(guó)越來(lái)越多的本地投資者處吸引投資，并通過(guò)他們的人脈網(wǎng)絡(luò)迅速參與到土地交易中。相比之下，外國(guó)投資者的風(fēng)險(xiǎn)容忍度往往較低，參與交易需要獲得審批，資金的挪進(jìn)挪出也需要通過(guò)中國(guó)嚴(yán)格的外匯管制關(guān)口。
普衡律師事務(wù)所(Paul Hastings, Janofsky & Walker LLP)駐北京的合伙人羅斯坦(Joel Rothstein)說(shuō)，房地產(chǎn)是一個(gè)被高度限制和監(jiān)管的行業(yè)，而且中國(guó)政府近年來(lái)正日益加大外國(guó)投資者在華從事房地產(chǎn)交易的難度。他說(shuō)，如果你想進(jìn)入一線城市，你就得和可以獲得銀行融資、并且不需要走外商投資審批手續(xù)的國(guó)內(nèi)投資者競(jìng)爭(zhēng)，祝你好運(yùn)吧。
與其他因素一起，新一輪競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一派火熱，一些專家警告說(shuō)，這是一種新的泡沫。渣打銀行 (Standard Chartered Bank)駐上海的中國(guó)區(qū)研究部主管王志浩(Stephen Green)稱，過(guò)去一年，全國(guó)地價(jià)上漲了106%。
過(guò)去一年，外資很大程度上是在場(chǎng)外觀望，部分原因是它們?cè)趪?guó)內(nèi)經(jīng)受挫折后需要彌合傷口。它們還遭遇了市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)。幾年前，地價(jià)大幅下跌，而現(xiàn)在由于受到政府刺激的支撐，地價(jià)又在強(qiáng)勁反彈。
重要高管的離職，給一些外資房地產(chǎn)巨頭帶來(lái)了沉重打擊�；ㄆ旒瘓F(tuán)(Citigroup Inc.)旗下地產(chǎn)投資公司Citi Property Investors和美林公司(Merrill Lynch & Co.)都在公司重組過(guò)程中失去了它們的高級(jí)管理人員。去年美林公司將其26.5億美元亞洲房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金的管理權(quán)招標(biāo)出售，花旗集團(tuán)現(xiàn)在正在出售旗下的全球房地產(chǎn)投資子公司。
其他手持現(xiàn)金、希望在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底的投資者卻從來(lái)沒(méi)有等到機(jī)會(huì)，因?yàn)楸本┐笠?guī)模的銀行貸款在金融危機(jī)期間給樓市價(jià)格托了底，充沛的資金供應(yīng)也使得國(guó)內(nèi)買家得以迅速出手收購(gòu)這些資產(chǎn)。
一個(gè)頗有影響的資產(chǎn)出售行動(dòng)是，曾引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)私募的摩根士丹利(Morgan Stanley)，去年8月份以3.6億美元的價(jià)格將其位于上海的52層寫字樓出售給了北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商SOHO中國(guó)(SOHO China Ltd.)。摩根士丹利說(shuō)它從這樁交易中賺了錢，但SOHO的獲利或許更為豐厚。它將這幢樓約三分之一的樓面作為商住兩用房轉(zhuǎn)手賣給了國(guó)內(nèi)公司和投資者，利用它自己的本土化銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行銷售，目標(biāo)是來(lái)自臺(tái)灣和上海鄰省的商人。
競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越多地來(lái)自漢威資本管理有限公司(Harvest Capital Partners Ltd.)這樣的投資者。漢威資本是一家由國(guó)有企業(yè)華潤(rùn)集團(tuán)(China Resources Group.)控股的私募股權(quán)投資基金，它正打算從外國(guó)人手中為其兩只中國(guó)零售地產(chǎn)基金籌資8億美元。它還標(biāo)榜與中國(guó)的頂級(jí)交易撮合者有良好關(guān)系。
漢威資本副董事長(zhǎng)兼華潤(rùn)集團(tuán)副總裁蔣偉說(shuō)：過(guò)去一年的情況說(shuō)明，擁有本土專長(zhǎng)和支持是在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得成功的一個(gè)關(guān)鍵因素。
國(guó)內(nèi)投資者也在籌集國(guó)內(nèi)資金去參與競(jìng)爭(zhēng)。和高盛做前述交易的復(fù)地集團(tuán)，去年從大陸富裕個(gè)人投資者手中籌集資金5.5億元，組成一只基金和復(fù)地旗下的開發(fā)項(xiàng)目一起投資。這只基金在二線城市成都和南京最近兩個(gè)住宅項(xiàng)目中已經(jīng)投下所籌集資金的40%以上。高盛一位發(fā)言人拒絕就前述上海的交易置評(píng)。
另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源是中國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)。2008年中國(guó)在立法上做了調(diào)整，為保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)松了綁。中國(guó)最大保險(xiǎn)公司之一中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司通過(guò)一家信托公司，和兩家大型開發(fā)商在新項(xiàng)目上展開合作。未來(lái)三年中，它將向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投入250億元。作為該公司首批進(jìn)行的一樁交易，平安的信托公司去年與國(guó)內(nèi)上市企業(yè)金地集團(tuán)合作，向上海的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目投資了16億元。
隨著國(guó)內(nèi)投資者的影響力越來(lái)越大，海外地產(chǎn)基金正在另僻蹊徑，以圖在中國(guó)這一世界最具長(zhǎng)遠(yuǎn)前景的市場(chǎng)立于不敗之地。
那些謀求在華再獲增長(zhǎng)的外資或許可以采用的一種業(yè)務(wù)模式正被總部位于上海的美國(guó)私募股權(quán)公司普凱投資基金(Prax Capital Management Co.)所嘗試。去年，普凱投資成為第一批獲準(zhǔn)組建人民幣基金的外資公司之一。普凱投資沒(méi)有回應(yīng)記者的置評(píng)請(qǐng)求。
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