土地拍賣流拍風(fēng)險(xiǎn)加大

昆明有必要試行"勾地制"

當(dāng)本人發(fā)表一篇博文<預(yù)測:昆明或?qū)⑼菩泄吹刂?>后,引起一些業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。這不足為怪。2010年昆明土地拍賣市場如何，直接影響著本年度土地供應(yīng)，進(jìn)而影響商品房供應(yīng)，進(jìn)而影響房價(jià)。對于城中村改造項(xiàng)目是否由規(guī)劃和項(xiàng)目展示轉(zhuǎn)身成現(xiàn)實(shí)的開發(fā)與銷售也影響巨大。

開發(fā)商買地信心受挫，并不是由于昆明目前房價(jià)低靡、市場慘淡造成的，相反，昆明目前房價(jià)高企（一環(huán)邊甚至達(dá)到1.2萬元/平米），目標(biāo)利潤極為可觀，同時(shí)目前昆明還處于“規(guī)劃造成的房源荒”階段，市場呈現(xiàn)火暴態(tài)勢。但由于銀子有限（本土大多數(shù)開發(fā)商自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而去前年蜂擁而至昆明的外地開發(fā)商普遍也面臨資金壓力），只能望地興嘆。

開發(fā)商買地信心備受打擊，還有兩個(gè)重要的政策背景：
1、首付50%。2009年11月，國土資源部發(fā)文要求嚴(yán)格土地出讓制度，提出出讓金首付比例要達(dá)到總價(jià)的50%，剩余最遲要在1年內(nèi)支付。
2、土地收入全額入帳市級(jí)國庫，收支兩條線。200年12月，財(cái)政部、國土部等五部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。此前一般的做法是土地出讓收入扣除開發(fā)成本后，市財(cái)政與區(qū)財(cái)政五五分成。特別是各級(jí)政府關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)可以通過各種手段獲得土地后不付款或少付款就能取得土地。

這就是說，目前昆明大多數(shù)城中村土地走入公開招標(biāo)掛牌拍賣階段時(shí)，一旦成交需支付50%款項(xiàng)，余款最多在1年內(nèi)支付。而且所有現(xiàn)金款項(xiàng)必須進(jìn)入市財(cái)政局帳戶，過一道帳，開發(fā)商如果沒有足夠的資金，很難突破上述門檻。

在這些市場、政策等背景下，過去拍賣中火熱的局面很難大范圍再次呈現(xiàn)。政府要向運(yùn)作好土地交易出讓項(xiàng)目，需要在更大范圍內(nèi)尋找實(shí)力開發(fā)商，更需要通過勾地的方式，做穩(wěn)妥買賣。

　　　　　　　　　　原創(chuàng)博文/昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司/

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