《住房保障法》

能否“保障住房”？

我們來看看一幫北京學(xué)者為中國買不起昂貴商品房的中低收入群體，為了能解決住房保障問題，而開出的藥方：

【1】外來買不起商品房的人群，政府可以考慮提供廉租房，還可以通過共享產(chǎn)權(quán)制度解決。

【2】以前，我國經(jīng)濟適用房是100%產(chǎn)權(quán)，一些人通過低價買入經(jīng)濟適用房，5年后高價賣出來牟利。如果實行了共享產(chǎn)權(quán)制度，一方面可以遏制投機者牟利空間，還能實現(xiàn)百姓住房保障功能。

【3】按出資比例共享經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然，政府出土地，而業(yè)主出建筑及安裝費用。

【4】建立退出機制，如果個人有能力，可以購買政府的產(chǎn)權(quán)，也可以退出自己的產(chǎn)權(quán)，由政府收購補償。

學(xué)者們的良苦用心究竟能否解決中國住房保障存在的若干問題呢？

〖1〗正如學(xué)者所言，利用經(jīng)濟適用房牟利問題，在各大城市屢見不鮮，如武漢六連號事件。出現(xiàn)經(jīng)濟適用房牟利現(xiàn)象，本質(zhì)原因是房地產(chǎn)自身投資屬性，直接原因是管控缺失。從問題嚴(yán)重性看，只能屬于個別、局部問題，不是大范圍、全面的現(xiàn)象，不能因為個別事件就抹殺大多數(shù)經(jīng)濟適用房仍被廣大中低收入群體購買并實際居住的事實，不能否定我國現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策，抓住個別經(jīng)濟適用房牟利事件不放，還以此作為立法動機，實在是小題大做，不可取。解決經(jīng)濟實用房牟利問題只要加強過程監(jiān)督控制即可。

〖2〗如果按學(xué)者們的理論設(shè)計，讓住戶與政府共享產(chǎn)權(quán)，讓政府成為房屋購買人中的一個共有人，這樣能杜絕利用經(jīng)濟適用房牟利問題嗎？顯然是不可能的，以前是一人受益，現(xiàn)在是此人受益，政府也受益，大家都受益，這樣實際上仍保留了房子的投資屬性，制造了一條獨特的利潤制造管道，利用經(jīng)濟適用房牟利恐將常態(tài)化、正規(guī)化。

※就2009年全國各地經(jīng)濟適用房建設(shè)與銷售實際情況而言，一般來說主要呈現(xiàn)以下幾大矛盾和問題：

J地方政府或出于財力所限，無法生產(chǎn)出大量經(jīng)濟適用房或廉租房，一般邀請開發(fā)商介入，實現(xiàn)所謂的政府搭臺、企業(yè)唱戲，利用民間資本生產(chǎn)保障性用房，也就是說，從中長期看，缺乏必要而足夠的保障性住房建設(shè)資金是我們面臨的一個突出問題。

J 當(dāng)房子拔地而起的時候，另一個問題出來了。由于售價高企，或政府配套購買政策不到位，導(dǎo)致普通百姓無力購買，進而導(dǎo)致經(jīng)濟適用房滯銷，甚至開發(fā)商收不回投資的問題。生產(chǎn)與銷售嚴(yán)重脫節(jié)。

J 經(jīng)濟適用房作為保障性住房，國家政策明確規(guī)定售價按成本的方式進行另外開發(fā)商利潤控制在成本的3%，但實際中大多數(shù)經(jīng)濟適用房價格參照商品房價格，沒有采取第三方的陽光定價模式，導(dǎo)致老百姓對價格怨聲載道，甚至產(chǎn)生“政府與開發(fā)商合謀”的質(zhì)疑，影響政府的權(quán)威形象。

J 經(jīng)濟適用房小區(qū)的商鋪是比較好的投資品種，如果出售能收回大量現(xiàn)金，但由于產(chǎn)權(quán)問題一般不能順利出售。同時，如果出售，商鋪的收益歸誰？

J政府擁有產(chǎn)權(quán)的廉租房，其日常修繕、管理須支付大量費用，資金從何處來？

J目前各地購買經(jīng)濟適用房均采用符合條件的購買者排隊等候購買的方式，但缺乏一個長效的、持續(xù)的、動態(tài)的業(yè)主監(jiān)控機制，對于購買者由于經(jīng)濟收入發(fā)生變化或?qū)儆谄墼p性購買，需要及時做出處理決定和辦法，以維護經(jīng)濟適用房的福利性和對中低收入群體的保障功能。

面對上述層出不窮的新問題、新矛盾，一個“共享產(chǎn)權(quán)”制度豈能將這些矛盾和問題一一擊破，順利解決？作為昆明民間的、草根的地產(chǎn)研究機構(gòu)，我們長期關(guān)注經(jīng)濟適用房的問題，我們認為要解決上述問題和矛盾，打破經(jīng)濟適用房之僵局，推動中國住房保障體系的建設(shè)和進程，有一個切實可行的辦法，這種辦法核心就是：將目前的經(jīng)濟適用房項目從土地屬性上予以改性，將經(jīng)濟適用房演變成“特價商品房”，通過出售特價商品房滿足夾心層居住需求，通過出售全部商鋪和特價商品房而獲取的大量利潤為政府置換相當(dāng)面積的廉租房，以成本價的方式向居民出售經(jīng)濟適用房（10年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓），通過上述一盤棋，全面解決：1、資金不足問題。2、獲得廉租房。3、商鋪可以出售、可以出租，進退自如。可以用商鋪出租的錢來進行廉租房維修。4、一定批量的不符合經(jīng)濟適用房條件卻無力購買商品房的夾心層能夠有房可買。

當(dāng)然，從體制上，政府應(yīng)有一個大部門，來統(tǒng)籌保障性住房生產(chǎn)、銷售、維修、管理、監(jiān)控的工作。

原創(chuàng)博文/昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司/2010年2月

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