54321 一定會導致昆明房價上升嗎?
最近通過特殊渠道,搞到一份政府部門內(nèi)部文件,文件內(nèi)容是關于昆明土地出讓最低限價的通知,即常說的“54321”。這份文件指示有關部門，將昆明市按照環(huán)路分成五個區(qū)域，對于該區(qū)域土地出讓的最低價格按54321執(zhí)行。以后土地價格只能高于此價格，不得低于此價格，否則追究有關人員責任。通過仔細閱讀，發(fā)現(xiàn)上述土地出讓時限制最低價格，主要指的是居住類用地，而商業(yè)用地的最低價格要在居住類最低價格基礎上打六折。 有人說，54321，就是昆明市政府將土地作為財政收入最主要來源的直接證據(jù)。為了增加政府財政收入，用行政手段提升土地交易價格。昆明的房價就是這樣被推高的。
無獨有偶，最近在昆明市兩會上，政府主要負責人說過，昆明的房價甚至比成都和重慶還高，但土地價格卻比他們低，這說明什么問題，說明開發(fā)商吞噬了本來屬于政府的土地收入，變成自己的利潤。
54321，就是要將屬于政府的土地收入，納入囊中。這是人民的收入。
一般人認為，54321從客觀上推高了昆明土地價格，進而推高了房價。高屋地產(chǎn)顧問機構并不認同這種觀點，因為從土地價格到房屋價格，中間還有一個重要的調(diào)節(jié)按紐——容積率。早在2007年時候，高屋地產(chǎn)顧問曾經(jīng)發(fā)表過一篇博文《中國建設部可對中國房價一劍封喉》，談到政府可以利用高容積率集約化利用土地，提高土地收益，降低樓面地價，進而降低房價。目前來看，昆明市規(guī)劃上有兩個明顯的變化，一個是樓高要高于100米，一個是大幅度提高土地的容積率，《昆明城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》上的規(guī)劃容積率最高控制性指標早已被突破，現(xiàn)在城中村改造項目容積率6.0以上比比皆是，這反映出昆明市政府在提高土地出讓價格的同時，也在提升容積率，這實際上是為了平抑房價。而并非推高房價。
從理論上講，容積率指標對于房價的調(diào)節(jié)作用是十分明顯的，過去開發(fā)商為了提高一點容積率，紛紛向規(guī)劃官員行賄，現(xiàn)在政府很公開，你不用托關系提高容積率了，政府給你一次到位，但政府也希望你開發(fā)商保持合理利潤，不要太引起民憤。
但現(xiàn)實中，容積率對房屋價格的平衡作用往往發(fā)揮不出來，這并不是因為容積率還不夠高。而是因為：1、二手房價格居高不下，二手房價格居高不下的主要原因是一旦下降傷害中國絕大多數(shù)有產(chǎn)者利益，誰會愿意看到自己的房子貶值？既然二手房價格不降低，憑什么接受政府容積率饋贈的開發(fā)商愿意將一手房的價格調(diào)低。2、中國土地極為珍貴稀缺，而需求量又極大。
為了將容積率指標對房價特殊的調(diào)控作用在現(xiàn)實中發(fā)揮出來，建議政府在出讓高容積率指標的地塊時，附加一個限價銷售的條件，只允許開發(fā)商保持合理利潤（比如投資回報率控制在10-20%/年）。此類項目一般通過土地招標確定開發(fā)商。政府物價部門嚴格監(jiān)督項目的售價情況。
但由于市場需求有很多種，并非每一宗地的出讓均采取這種方式，這就要求政府土地主管部門能夠加強對土地價值及潛力的評估，以便通過集思廣益的方法確定每塊土地的科學的容積率指標。
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論