關(guān)于市場是否回暖的問題，老甘已專門撰文討論過，所以這里就不贅言，老甘今天的話題，是“用資本運營的角度看市場”，試圖站在資本運營的角度，探索下一些有借鑒意義的案例。
2009年，昆明樓市一片火爆，火熱的市場，灼燒著開發(fā)商脆弱的神經(jīng)，被壓抑一年的投資熱情，于是在2009年5月起集中爆發(fā)，據(jù)昆明市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：2009年1-8月，昆明市新開工商品房面積為2023萬㎡，同比上漲24.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為325.36億，同比增長40.4%。
昆明市的房地產(chǎn)去化市場總量，基本維持在每年500萬㎡左右，因為沒有公開的數(shù)據(jù)表明昆明市每年的存量房到底是多少，那我們姑且用具備普遍意義的15%存量率來計算，則預(yù)計目前昆明市三年內(nèi)的存量房大約在250萬㎡左右，簡單以目前昆明市公布的成交均價來計算，則差不多有130億的資金成為賬面資產(chǎn)。130億，這相當(dāng)于昆明市今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的三分之一，也就是說：有三分之一的投資行為，從理論上來說，至少是屬于低效的投資行為。
老甘聯(lián)想起全國行業(yè)老大萬科的一個相關(guān)數(shù)據(jù)：根據(jù)公開的資料顯示，萬科地產(chǎn)全國所有投資項目的資金周轉(zhuǎn)率，平均值為26個月。這非常的可怕，意味著萬科的自有資金，基本上在2年多點的時間，就快速循環(huán)滾動一次。
從萬科地產(chǎn)的公布的年報上看，萬科的運營戰(zhàn)略特點異常明確，即維持高現(xiàn)金流、高短期負(fù)債，通過偏重提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度而非利潤率，獲得高銷售額，提高自己的市場份額。這一點足可以解釋萬科前年12月初的價格偷襲戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示：截至到2007年年底，萬科銀行貸款總額接近250億元，其中有85億元短期借款，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物共170億元。這樣的數(shù)據(jù)表明，萬科降價并非在現(xiàn)金流量上面臨生死劫數(shù)，而是為了追求更好的資金周轉(zhuǎn)水平，在市場低迷之時維持一定的熱度，同時又可以在特定的市場打擊同類競爭對手，提高自己的市場份額與影響力。
了解了資本運營的規(guī)律之后，我們現(xiàn)在來看看，昆明目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有多少企業(yè)也是用這種資本運營的觀點去處理自己的開發(fā)項目，有多少企業(yè)家也曾很認(rèn)真的計算過自己企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度… …。
有金融觀念的人都懂得：在市場看好時候，盡量多持有資產(chǎn)，市場看淡時候，多持有資金，這是作為投資者基本的概念，而房地產(chǎn)開發(fā)，本身就是風(fēng)險巨大的投資行為，這個市場本身也極容易受到國家產(chǎn)業(yè)政策，金融政策的打擊和影響，所以在中國投資房地產(chǎn)開發(fā)，風(fēng)險管理意識一定要得到非常清醒的認(rèn)識，并且還必須對國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展大趨勢有著超出常人的準(zhǔn)確判斷，這才是維系企業(yè)發(fā)展的“永續(xù)經(jīng)營”的要訣。
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