商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，是城市發(fā)展中的一個(gè)必修課，而縱觀國(guó)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的成熟運(yùn)營(yíng)，不客氣的說(shuō)，其實(shí)很多還處于初級(jí)階段，幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都是借鑒著住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，來(lái)切入這個(gè)與住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)有著根本區(qū)別的市場(chǎng)，大家都知道商業(yè)地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)，會(huì)帶來(lái)豐沛的利潤(rùn)，但是又都忽略了，一個(gè)成熟商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，其實(shí)與城市的發(fā)展和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，有著密不可分的聯(lián)系，筆者遍訪中國(guó)各大一線城市，見(jiàn)識(shí)過(guò)不少成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)也痛惜于為數(shù)不少的失敗案例，于是總結(jié)出了一些個(gè)人得失，現(xiàn)拋磚于此，與諸位分享。
第一：商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃匹配性，是決定商業(yè)地產(chǎn)成敗的基本
商業(yè)地產(chǎn)不比住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，住宅的開(kāi)發(fā)，我們可以勇于超前，甚至創(chuàng)新，但是商業(yè)地產(chǎn)則完全不同于此，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，其服務(wù)的人群，是目前的消費(fèi)群體，并不是未來(lái)的設(shè)想群體，因此，立足于項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀，適度著眼于未來(lái)，努力挖掘本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，并深刻研究城市發(fā)展規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上提出商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，才可以確保該項(xiàng)目一面世，就較容易融入市場(chǎng)，打個(gè)比方：一個(gè)區(qū)域，可能需要一個(gè)大型的高端商業(yè)中心做生活配套服務(wù)，但是，仔細(xì)研究該區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃，這種大型的商業(yè)中心，可能需要10年甚至20年的城市化進(jìn)程，才可以適應(yīng)一個(gè)高端商業(yè)的出現(xiàn)，在此之前，仍舊只適合出現(xiàn)一些雖較低端的，但是適應(yīng)能力強(qiáng)的街鋪或者低密度購(gòu)物街的出現(xiàn)，那作為擁有該區(qū)域開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，就沒(méi)有必要去設(shè)計(jì)一個(gè)需要等待市場(chǎng)20年的培育，才可以適應(yīng)商戶生存經(jīng)營(yíng)的高端物業(yè)出現(xiàn)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，最頭疼的，就是市場(chǎng)的培育，所以，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃匹配性，可以用一句話來(lái)形容；“不求最好，但求最適應(yīng)”。
第二：商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，應(yīng)符合主流的商業(yè)經(jīng)營(yíng)原則
現(xiàn)代的商業(yè)文化，已經(jīng)有了脫胎換骨的改變，曾見(jiàn)過(guò)不少的優(yōu)秀商業(yè)體，比如上海大寧路商業(yè)中心、成都萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)等等優(yōu)秀商業(yè)體，他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境的控制，對(duì)購(gòu)物文化的審美，達(dá)到了嘔心瀝血的程度，為了給未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)物者提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，他們舍棄了諸多的黃金鋪位，轉(zhuǎn)而打造出一個(gè)生態(tài)怡人的小環(huán)境，步入上海大寧路商業(yè)中心，首先你會(huì)看到隨處可見(jiàn)的精美休閑桌椅，店鋪統(tǒng)統(tǒng)都隱藏在頗具海派文化精髓的店頭之下，尤其是商業(yè)櫥窗的展示設(shè)計(jì)，每個(gè)櫥窗，都設(shè)計(jì)的非常具備個(gè)性化，每個(gè)櫥窗的設(shè)計(jì)，都值得路過(guò)者細(xì)細(xì)品位。店鋪里的營(yíng)業(yè)者，也都在這種靜謐雅致的環(huán)境下，顯得氣定神閑。而這，就是現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)展主流，購(gòu)物文化的塑造，其實(shí)是還是脫不了那句濫觴之話“以人為本”，這里所說(shuō)指代的人，不單只是指購(gòu)物者的感受，還包括了經(jīng)營(yíng)者的感受，著力營(yíng)造出一個(gè)獨(dú)特的，屬于自己的個(gè)性化的，而又具備廣泛的審美贊同的購(gòu)物環(huán)境，才是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓。才是商業(yè)地產(chǎn)裝修設(shè)計(jì)的立身之本。才是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中的不二利器。
第三：商業(yè)地產(chǎn)招商先行之前，還得拿出切實(shí)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃
大家現(xiàn)在都很喜歡說(shuō)“招商先行”，都明白商業(yè)地產(chǎn)需要先做旺場(chǎng)，才可以實(shí)現(xiàn)銷售前景，而事實(shí)上，招商為什么總是成為很多開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的公司心頭之痛，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，因?yàn)樯虘羰亲瞵F(xiàn)實(shí)的，無(wú)論是大型主力店商戶，還是經(jīng)營(yíng)散戶，他們都是謹(jǐn)慎投資的，在沒(méi)有看到足夠吸引力的市場(chǎng)“錢”景下，無(wú)論是大型主力店，或者是散戶，均不可能把自己的寶貴投資，拿來(lái)跟開(kāi)發(fā)企業(yè)耗，所以，想要推動(dòng)招商工作，除了靠熟絡(luò)的人際關(guān)系外，還得針對(duì)自己的商業(yè)項(xiàng)目，精心設(shè)計(jì)出一套可持續(xù)執(zhí)行的、具備市場(chǎng)優(yōu)選法則的、適應(yīng)商戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。商業(yè)地產(chǎn)的招商執(zhí)行者，再不能只是拿著幾張簡(jiǎn)單的規(guī)劃效果圖，憑著熟絡(luò)的人際關(guān)系，就想去“忽悠”別人進(jìn)場(chǎng)，這是短視的，也是殺雞取卵的做法，即便商戶被你勸說(shuō)進(jìn)場(chǎng)，但是假若商業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，沒(méi)有拿出切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，和執(zhí)行細(xì)則的話，則商家的作鳥(niǎo)獸散，也將是無(wú)可避免的。
第四：商業(yè)地產(chǎn)招商容易，持續(xù)做旺難
很多的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，其實(shí)并沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的概念，他們的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，基本在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后就轉(zhuǎn)嫁給入場(chǎng)的商家，自己則只坐收租金或者經(jīng)營(yíng)分紅，甚少去組織起有 效長(zhǎng)期的銷售活動(dòng)。
商業(yè)地產(chǎn)是資源，需要經(jīng)營(yíng)，這個(gè)不難理解，但是，把商戶也當(dāng)作資源，去經(jīng)營(yíng)，去維護(hù)，這個(gè)才是值得去深思的問(wèn)題，在商業(yè)地產(chǎn)里，商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞，不只是關(guān)系到商場(chǎng)的租金收繳率，還關(guān)系到商場(chǎng)的業(yè)界口碑，管理學(xué)上有句話，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)：“善待你的員工，他就會(huì)善待你的客戶，進(jìn)而善待你的利潤(rùn)”，同樣，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者，假若也能善待你的商家，與商家同進(jìn)退，用真誠(chéng)的后勤服務(wù)，和有效公平的商場(chǎng)管理，以及為商戶提供適度的個(gè)性話經(jīng)營(yíng)技巧培訓(xùn)等等同舟共濟(jì)的態(tài)度，來(lái)善待你的商戶，則商戶勢(shì)必會(huì)認(rèn)真對(duì)待你的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，這樣也就是達(dá)到雙贏或者共贏的良好態(tài)勢(shì)了，舉例就如筆者在江西主持經(jīng)營(yíng)一個(gè)大型購(gòu)物中心的時(shí)候，商場(chǎng)里原本駐有5家的眼鏡經(jīng)營(yíng)店，但是互相之間出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)，怎么勸說(shuō)調(diào)節(jié)也都無(wú)濟(jì)于事，最后導(dǎo)致兩家商戶撤場(chǎng)，在仔細(xì)分析情況后，筆者發(fā)現(xiàn)該商場(chǎng)的眼鏡消費(fèi)市場(chǎng)，只能支撐住最多三家的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，于是筆者最后決定，不再引進(jìn)新的眼鏡行經(jīng)營(yíng)者，空余的店鋪，部分改做其他經(jīng)營(yíng)用，部分讓其中的一家吃進(jìn)，這樣處理的結(jié)果，三家經(jīng)營(yíng)戶都有較穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)額，于是也就相安無(wú)事了。這個(gè)故事，說(shuō)明我們作為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方，一方面要維護(hù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)次序，同時(shí)還得仔細(xì)分析商場(chǎng)內(nèi)每個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)份額和發(fā)展那態(tài)勢(shì)，及時(shí)作出調(diào)整，有效避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的迸發(fā)。
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，紛蕪繁雜，其中精妙之處，甚難用一兩篇文字去解讀清楚，作為一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理者，除了要懂得商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一些游戲規(guī)則外，還應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)，并且要深入研究管理學(xué)和心理學(xué)等等必要的技能，這樣才可以及時(shí)的為商戶的經(jīng)營(yíng)行為提供有分量的支持。同時(shí)也可以樹(shù)立管理者的市場(chǎng)權(quán)威影響，而唯有成功樹(shù)立商場(chǎng)管理者的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威，才可以穩(wěn)定住商戶的經(jīng)營(yíng)信心，有紛爭(zhēng)時(shí)候，才能及時(shí)有效的處理內(nèi)部矛盾，總能維持商場(chǎng)的良好經(jīng)營(yíng)氛圍。而這恰恰才是其他商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法模仿的，和抄襲的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
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