開發(fā)商打折與否，這是市場經(jīng)濟(jì)下的價(jià)格機(jī)制，外人自是無從置喙，回想起去年的各種變相折扣現(xiàn)象，到今年開發(fā)商的集體強(qiáng)勢，真是冰火兩重天�？磥磉@個(gè)市場的確是“火的連猴子屁股都可以當(dāng)紅燈用了”，甚至有業(yè)內(nèi)朋友笑言：“現(xiàn)在的市場，只要是長的像個(gè)房子的，基本都不愁賣”。
公開的數(shù)據(jù)顯示：2009年上半年，昆明市房地產(chǎn)行業(yè)完成銷售面積達(dá)到360萬㎡以上，而投資也是一路高歌，2009年上半年云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到325億，昆明同期的房地產(chǎn)開發(fā)投資額也達(dá)到173億，市場呈現(xiàn)出“供需兩旺”的態(tài)勢，但是我們同時(shí)也應(yīng)注意到：全國的房地產(chǎn)銷售市場，8月以來，首先在北京、上海、深圳等城市，不同程度的出現(xiàn)“價(jià)升量跌”或“價(jià)量雙跌”的現(xiàn)象，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)研究界已經(jīng)發(fā)出了“市場開始盤旋調(diào)整”的警告論調(diào)，提醒大家不要盲目樂觀，而這些警示真言，在本次昆明房交會(huì)上，并沒有得到相應(yīng)的尊重。
房地產(chǎn)不是獨(dú)立于國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大環(huán)境下的一個(gè)封閉行業(yè)，房地產(chǎn)不是軍工行業(yè)，它不可能擺脫經(jīng)濟(jì)大環(huán)境趨勢的影響和左右，雖然在中國，房地產(chǎn)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但是我們在評論和探索房地產(chǎn)市場的走向的時(shí)候，不能脫離開經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的趨勢來分析，只有深刻的觸摸到宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢的脈動(dòng)，才可以對單一產(chǎn)業(yè)的市場表現(xiàn)作出有預(yù)見性的、可供參考的、具備科學(xué)生產(chǎn)力的論斷。
中國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，總體說來，是“投資、消費(fèi)、出口”這“三駕馬車”在帶動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，這三大版塊，各自占領(lǐng)著國民GDP的30%左右，三分天下。三足鼎立，確立了中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定格局。
自2007年底爆發(fā)次貸危機(jī)之后，全球經(jīng)濟(jì)在美國次貸危機(jī)的影響下，危機(jī)逐步從金融衍生品市場，蔓延到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，在2008年，伴隨著雷曼兄弟等投行的崩潰，推倒了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“多米諾骨牌”，次貸危機(jī)正式在全球范圍內(nèi)演變?yōu)榻鹑谖C(jī)。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，全球所有的主要經(jīng)濟(jì)體，均不同程度的受到美國金融危機(jī)的拖累，先后不同程度的陷入了停滯甚至衰退的泥沼。
中國經(jīng)濟(jì)，也無可避免的陷入了空前嚴(yán)重的危機(jī)中，出口完全停滯不前，以前在景氣經(jīng)濟(jì)形式下掩蓋的產(chǎn)能過剩的危機(jī)全面爆發(fā)，危及了所有的出口行業(yè)，中國出口外貿(mào)的主要伙伴國-----美國，到2009年，由以前的全民長期超前透支性消費(fèi)，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)了儲(chǔ)蓄率的穩(wěn)步上升，這說明美國人已經(jīng)不敢在過度消費(fèi)，買主已經(jīng)不愿買單，那生產(chǎn)者自然就只能閑著了，于是：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一駕馬車停止了動(dòng)力輸出。中國的制造業(yè)，在前幾年經(jīng)濟(jì)高歌不下的情況下，產(chǎn)能過剩、低端制造、重復(fù)建設(shè)等等弊端，一并爆發(fā)，而這是不可能期望短期內(nèi)得到根本改善的。
我們再來看看消費(fèi)市場：今年前三季度，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長15.1％，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長達(dá)到17％, 比上年同期加快2.8個(gè)百分點(diǎn)�！斑@個(gè)增長速度是1978年以來第二高水平，僅次于1985年的17.2％�！辈贿^，即使如此，2008年中國居民消費(fèi)率僅為35.3％，與歷史最高點(diǎn)1981年相比，低17.2個(gè)百分點(diǎn)。而2004年世界平均居民消費(fèi)率就達(dá)到了61.4％。
中國的儲(chǔ)蓄率，一直高居不下，國民存款總額達(dá)到19萬億，面對這筆被經(jīng)濟(jì)學(xué)界稱為“籠中猛虎”的天文數(shù)字的存款，國家一直在嘗試出臺(tái)各種政策，以刺激消費(fèi)，但是每次均無功而返，各種人口紅利所帶來的貨幣刺激，均被吸納到銀行帳上，而沒有進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。并不是我們的老百姓愿意或者就是習(xí)慣這種“節(jié)衣縮食”的生活，有句話說的好，現(xiàn)在的中國老百姓，是“生不起病，養(yǎng)不起孩子，買不起房子”，而醫(yī)療和教育，是很多發(fā)達(dá)國家甚至諸如印度等等發(fā)展中國家，作為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的基本公民福利保障，這就說明了中國的整個(gè)社會(huì)，并沒有由國家財(cái)政承擔(dān)起社會(huì)保障的基本公民福利。所以我們捏著手里或多或少的鈔票，看看茫然無助的未來，誰的內(nèi)心，都有種惶惶不安的感覺，于是隨便國家再怎么刺激消費(fèi)，誰也不會(huì)不考慮自己未來的生活保障，而隨便超前消費(fèi)。所以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)前行的三駕馬車中，消費(fèi)這駕馬車，多年來其實(shí)都是被其他兩駕馬車拖起前行的，它并沒有出多大的力，以前不會(huì)，現(xiàn)在也不會(huì)，將來國家解決了整個(gè)社會(huì)的基本福利保障之后，它可能會(huì)是跑的最快的。
現(xiàn)在：拉動(dòng)中國宏觀經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的三駕馬車中，只有投資還有希望，只有投資這架馬車還在奔跑，還可以扮演救世主的角色，于是，2008年，國家宣布了4萬億的龐大投資計(jì)劃，意圖通過政府投資的渠道，為缺乏動(dòng)力和生機(jī)的市場輸入新鮮的血液，進(jìn)而使國家的投資資金滲透到實(shí)體經(jīng)濟(jì)里。
根據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示：截至至2009年8月，中國銀行已經(jīng)向市場投入了7.2億的天量信貸資金，一度缺血的市場在巨量新鮮血液的帶動(dòng)下，恢復(fù)了表面的光澤，各種積極的表現(xiàn)不同程度的在各個(gè)行業(yè)出現(xiàn)，于是，到了8月，基本所有的媒體都樂觀的相信：“2009年全年經(jīng)濟(jì)增長保8”，已經(jīng)沒有懸念。全球經(jīng)濟(jì)評論界，也難得一見的異口同聲的評論道：“中國經(jīng)濟(jì)有望在全球范圍率先復(fù)蘇”。
全國的房地產(chǎn)消費(fèi)市場在本年4月起，均出現(xiàn)了“小陽春”的回暖信號，大家開始對市場進(jìn)一步的回暖開始了樂觀的期待，市場也仿佛像一個(gè)聽話的孩子，在6月起，全國所有的城市，房地產(chǎn)市場都是一派供需兩旺的態(tài)勢，一些在市場發(fā)燒時(shí)候所常見的“徹夜排隊(duì)”現(xiàn)象，幾乎一夜之間，就紛紛的在每個(gè)城市的各大銷售中心上演。這突如其來的幸福，刺激的每個(gè)開發(fā)商興奮不已，于是，從去年的“低三下四求人團(tuán)購”，從去年的“豬堅(jiān)強(qiáng)”，搖身一變成為了“小沈陽”，所有人都是一副不差錢的嘴臉，而消費(fèi)者，也從去年同期很傲氣的“砍價(jià)砍到膝蓋骨”，一下被丟到售樓部外老老實(shí)實(shí)的徹夜排隊(duì)。。。。。。徹底的喪失了議價(jià)權(quán)利。
市場真的就這么難以琢磨和理解嗎？房地產(chǎn)市場這種發(fā)燒現(xiàn)狀，到底可以持續(xù)多久？圍繞這個(gè)問題，各類腔調(diào)開始展開了媒體上、網(wǎng)絡(luò)上激烈的口水戰(zhàn)，所有的對立的觀點(diǎn)，都在一些市場表現(xiàn)中可以找到支撐，但是：我們在激烈爭論房地產(chǎn)市場到底會(huì)不會(huì)持續(xù)回暖下去的同時(shí)，也要留意到宏觀經(jīng)濟(jì)的一些動(dòng)向，否則這種爭論，無疑是盲人摸象式的無聊口水戰(zhàn)。
2009年9月，中國銀行發(fā)布公布稱：國家投放向市場的天量信貸資金中，大約有1.2億，在從銀行出去兜了一圈之后，又回到銀行的帳上，呆起吃息。同期的中央銀行高層也證實(shí)：在國家投放的信貸貨幣中，大約有1萬億左右的天量貨幣，不同程度的進(jìn)入了股市樓市，這說明了國家投放的大量廣義貨幣M2，多數(shù)并沒有進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的環(huán)境中，逐步出現(xiàn)了M2大于M1的“貨幣泛濫”現(xiàn)象。這種貨幣泛濫現(xiàn)象帶給我們的思考是：若資金沒有進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)而只是進(jìn)入資產(chǎn)市場，則那就是有毒的，是貨幣購買力的實(shí)際貶值，這就是普遍意義上的“泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”，反映到宏觀經(jīng)濟(jì)上，則是通貨膨脹的前奏。正如中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長楊瑞龍日前所表示的那樣：中國經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)通脹可能不是很長遠(yuǎn)的問題。中國目前貨幣投放增速，超出GDP增速20％左右。截至9月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增長29.31％，比8月末略升0.78個(gè)百分點(diǎn)。而今年前三季度GDP增速為7.7％。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，貨幣增速和GDP增速之間的差值超過一定程度，經(jīng)過一年左右時(shí)間一定會(huì)在通脹上反映出來。
作為在具有社會(huì)主義特色的市場經(jīng)濟(jì)中生存的中國普通大眾，捏著手里那點(diǎn)或多或少的辛苦錢，所有的人都會(huì)考慮到自己的財(cái)產(chǎn)的保值增值，而中國是一個(gè)嚴(yán)重缺乏中小投資者多元化理財(cái)渠道的國家，所以我們握著手里的那點(diǎn)辛苦錢，一時(shí)又不知道該怎么去投資理財(cái)，錢放在銀行雖然安全，但是在如今的低利率和高稅負(fù)的苛刻條件下，考慮到通貨膨脹對呆在銀行吃息的抵消作用，我們的那點(diǎn)小額資金放在銀行實(shí)際是虧本的，而購買比較穩(wěn)固的，風(fēng)險(xiǎn)很低的一些理財(cái)產(chǎn)品如國債，刨掉一些交易成本后，也基本沒多少可觀的收益，所以，我們的辛苦養(yǎng)老錢，就只有兩個(gè)主流渠道可以去實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值增值；一個(gè)就是進(jìn)入股市，但是股市風(fēng)險(xiǎn)太高，07年的股災(zāi)已經(jīng)教育了不少的中小投資者，這樣一來，我們唯一可以的選擇，就是進(jìn)入樓市，買套房子。因?yàn)樗械闹袊�，幾乎都吃了秤砣一樣的鐵心相信房地產(chǎn)的保值增值功能，是可以持續(xù)一百年不變的。所以，在通脹預(yù)期的普遍擔(dān)憂下，我們的消費(fèi)者，就只能別無選擇的把自己的辛苦錢投向房地產(chǎn)，而這種非正常的投資心態(tài)，跟對未來的通脹預(yù)期組合起來，迅速的就激發(fā)和透支了未來數(shù)年內(nèi)的潛在需求。這就是目前中國房地產(chǎn)市場普遍火爆的真實(shí)原因，而這些目前看起來火爆的購買需求，是建立在對未來市場的過度透支的基礎(chǔ)上的，所以，絕不會(huì)是可持續(xù)性的，絕不是可以穩(wěn)定持續(xù)提供消化的。
我們都是中國人，都在紅旗下長大，所以我們分析中國經(jīng)濟(jì)或者房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)的時(shí)候，都應(yīng)把思維放在充分考慮中國特色的角度去展開研究。
中國的銀行，是國有銀行，雖然除了農(nóng)行還沒有實(shí)現(xiàn)公開上市，但是即便是上市的各大銀行，其實(shí)均是國家控股的共有銀行，而不是完全透明的“全民持股”銀行，所以這些銀行的管理運(yùn)營，不可能是按照市場原則去展開經(jīng)營活動(dòng)，所以，國家通過銀行投放向市場的7.2萬億信貸資金，只有不到40%的放貸對象是民營企業(yè)，占據(jù)國家信貸大頭的，仍舊是國有企業(yè)，因?yàn)殂y行背著國家投資的職責(zé)，同時(shí)具體的實(shí)施銀行，它的信貸批準(zhǔn)投放負(fù)責(zé)人同時(shí)還得承擔(dān)起因信貸違約而導(dǎo)致的刑事問責(zé)。所以把資金投放給國有銀行，即使最后出現(xiàn)信貸違約，也可以有無法逃脫的追究經(jīng)濟(jì)體。于是國家投放的信貸刺激，最后多數(shù)都投放到了各大國資企業(yè)，表現(xiàn)的尤為突出的就是中字頭的央企。
這些國營企業(yè)，中資企業(yè)，突然捏著這么多的巨量資金，一下子無法適應(yīng)，之前的制訂投資計(jì)劃，實(shí)施起來，一是需要得到國家相關(guān)部門的批準(zhǔn)，二則說不準(zhǔn)還沒合適的投資計(jì)劃可以與巨量資金匹配，三則現(xiàn)在的制造業(yè)、加工業(yè)等投資方向，受出口萎縮的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)巨大，而承擔(dān)起國家固定資產(chǎn)投資的“鐵工基”項(xiàng)目，也已經(jīng)顯得飽和，所以，這些國有大企業(yè)，手里握著巨量的資金，承擔(dān)著投資風(fēng)險(xiǎn)和信貸利息，一時(shí)沒有合適的渠道去投資，因此選擇進(jìn)入股市和樓市，也就顯得很自然了，所以我們看到，約有1萬億左右的資金進(jìn)入到股市，股市便應(yīng)聲而起，進(jìn)入樓市，市場也開始了瘋狂的發(fā)燒，最典型的，當(dāng)數(shù)今年的土地拍賣市場上的“國進(jìn)民退”現(xiàn)象，拍地拍到瘋狂程度的，都是國有大企業(yè)，其實(shí)購買土地，也是他們實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的一個(gè)不錯(cuò)選擇，當(dāng)然，這些高價(jià)搶地的企業(yè)，是基本不會(huì)考慮開發(fā)成本的。所以每個(gè)地王的誕生，基本都是國有大企業(yè)的杰作。
土地市場的瘋狂，刺激了開發(fā)商脆弱的神經(jīng)，于是開發(fā)商開始扭轉(zhuǎn)了對市場的觀望，開始加大投資強(qiáng)度，而這種缺乏遠(yuǎn)見的短視行為，將集中在未來兩年后爆發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)行為，基本需要一個(gè)半年甚至一年的建設(shè)工期，之后才可以上市銷售，而我們眼看著現(xiàn)在市場的交易火爆而立即進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)，最后等你的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售條件時(shí)候，市場的消費(fèi)需求和消費(fèi)偏好，可能都會(huì)出現(xiàn)一些調(diào)正甚至重大的扭曲。這種短視的開發(fā)行為，無疑是刻舟求劍式的。
正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授所預(yù)言的一樣：未來，迎接我們中國普通大眾的經(jīng)濟(jì)生活環(huán)境，將很有可能是很嚴(yán)酷的“滯漲”，即經(jīng)濟(jì)停滯不前，通貨持續(xù)膨脹。而一旦宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入滯漲的運(yùn)行狀態(tài)之后，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)刺激手段都會(huì)失效，考慮到中國這種具有中國特色的市場經(jīng)濟(jì)體制，國家能出臺(tái)的有效手段，基本也就是以持續(xù)的國家財(cái)政赤字投資為主了，但這也無疑是“飲鴆止渴”的自殺式刺激政策。唯一有效的讓經(jīng)濟(jì)脫離滯漲的泥潭的辦法，或許就只有實(shí)施“休克式”的療法，靠市場自己的內(nèi)在機(jī)制來調(diào)整經(jīng)濟(jì)，而無論怎樣，都不可能是依靠房地產(chǎn)業(yè)的高度擴(kuò)張性發(fā)展來完成經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇任務(wù)，所以，因此，今年我們所看到的市場回暖，其實(shí)不是真正的回暖，而是在發(fā)燒，我甚至不懷惡意的揣度：這是市場在一場大病即將爆發(fā)前的象征，是市場的機(jī)理正在竭力避免受到傷害的免疫反抗體現(xiàn)，若掌握著國家命脈的關(guān)鍵人物，沒有具備我們的老祖宗-----扁鵲的那種預(yù)見性和前瞻性，則我們的國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)局，估計(jì)跟齊桓公也好不到哪里去。
市場沒有回暖，發(fā)燒的只是開發(fā)商。
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