從房地產(chǎn)土地供應(yīng)來(lái)說(shuō)，目前在中國(guó)許多城市基本上依靠公開市場(chǎng)的拍賣、掛牌，其他渠道很難搞到土地，開發(fā)商不惜重金獲得土地，新地王樓面地價(jià)不斷刷新，只要刷新，原樓盤價(jià)格就上漲，實(shí)際上，昆明也遵循著這種樓盤漲價(jià)“路線圖”。
昆明泛起新的樓市泡末。表現(xiàn)之一、作為新地王的五一路地塊之地價(jià)有聯(lián)手炒做嫌疑。1500多萬(wàn)一畝。為什么該地塊拍賣時(shí)機(jī)選在這個(gè)時(shí)候（實(shí)際上他早就開工了），為什么拍賣的價(jià)格這么高（開發(fā)商本來(lái)就是走過(guò)場(chǎng)的一種拍賣，而且拍賣價(jià)格越高，他支付的契稅就越多，拍賣傭金就越多，對(duì)他很不利，但最終還是這樣一個(gè)高的價(jià)格），這些都是值得深思的地方。
表現(xiàn)之二，城中村地塊的價(jià)格達(dá)到600-800萬(wàn)/畝，太高了。本來(lái)作為企業(yè)和政府聯(lián)手殺退其他黑馬的一種手段，故意把價(jià)格搞的很高，但太高后，容易給市場(chǎng)一種極大的誤解，即昆明土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊十分火暴，這么高的價(jià)格還有人接手，說(shuō)明市場(chǎng)前景很好。但即便這么高的價(jià)格成交，是因?yàn)檎o予該地塊以很高的容積率，給高容積率是為了提升居住品質(zhì)，降低樓面價(jià)格，但一般人會(huì)認(rèn)為是土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)后市前景看好。
2009年從土地供應(yīng)環(huán)節(jié)傳導(dǎo)出的泡末，勢(shì)必鏈接房?jī)r(jià)。以前，昆明樓面地價(jià)達(dá)到2000元以上時(shí)，大家驚慌，地王來(lái)了，現(xiàn)在，拍出樓面地價(jià)達(dá)到8000元的新地塊，有關(guān)人員測(cè)算房?jī)r(jià)要達(dá)到萬(wàn)元以上。其他的開發(fā)商樂(lè)了，你看，地價(jià)都這么高了，房?jī)r(jià)肯定也高，干脆漲個(gè)千把兩千。樓市泡末害人害己，他侵蝕了國(guó)民財(cái)富，透支著民眾的未來(lái)，損害樓市健康發(fā)展，應(yīng)該休矣。
通過(guò)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)來(lái)控制高房?jī)r(jià)，顯然也行不通。第一，國(guó)家控制耕地紅線18億畝，就已經(jīng)暗示建設(shè)用地的供應(yīng)不是無(wú)限制的，未來(lái)建設(shè)用地的供應(yīng)將在城市的存量土地中解決，不足部分將從自然界的荒山、灘涂、濕地等處獲取。也就是說(shuō)，土地供應(yīng)從理論上來(lái)說(shuō)是稀缺的，但從現(xiàn)實(shí)中看，通過(guò)合理規(guī)劃和利用存量、增量土地，通過(guò)建筑的高空方向發(fā)展，也能滿足中國(guó)人居住用地的需要，并不是有些人渲染的那樣用地緊張。第二，國(guó)家制定的通過(guò)公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌形式確定土地使用權(quán)的主人，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)改變。高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制依然有效。
我們也曾試想通過(guò)房屋規(guī)劃環(huán)節(jié)控制房?jī)r(jià)。也就是通過(guò)集約化利用土地，在同樣的地塊上、提高容積率，以建蓋更多的面積，通過(guò)增加樓市供應(yīng)來(lái)抑制房?jī)r(jià)。但在具體實(shí)施中，不同組團(tuán)、不同價(jià)值和功能的地塊容積率肯定有差異，也不可能統(tǒng)統(tǒng)用高容積率來(lái)降低房?jī)r(jià)，但集約利用土地、提高容積率正在被政府部門接受和采納。
高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生有宏觀因素，有自然因素，當(dāng)然也有城市的特殊因素。同樣在漲的大背景下，有些城市漲的猛一些，有些城市卻房?jī)r(jià)按兵不動(dòng)。
具體到昆明，主城優(yōu)質(zhì)資源的過(guò)于集中，城市新組團(tuán)推動(dòng)的緩慢，新功能區(qū)形成遲緩，再加上城中村改造拆遷的雷厲風(fēng)行，造成高房?jī)r(jià)。昆明可供利用的存量建設(shè)用地和增量建設(shè)用地并不是想象中的那樣緊張。
我們認(rèn)為，昆明房?jī)r(jià)降下來(lái)需要依托以下三方面措施：
組團(tuán)引導(dǎo)、功能外移、建設(shè)新區(qū)，以平衡各區(qū)域土地對(duì)資源的占有度，變成處處宜居，而非堅(jiān)持中心宜居的觀念；
通過(guò)集約利用土地，適當(dāng)提高地塊容積率（如城中村地塊容積率普遍達(dá)到4以上），以增加供應(yīng)面積；
通過(guò)政府組織建設(shè)符合中低收入群體的特價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，滿足更多人群的剛性居住需求，客觀上也能起到平抑商品房房?jī)r(jià)的作用。
昆明樓市泛起泡末
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