2009-09-14 來(lái)源：云南房網(wǎng)
瑞豐和(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)云南公司副總經(jīng)理 陸韜
——2009年下半年樓市展望之對(duì)話瑞豐和(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)云南公司副總經(jīng)理陸韜
2009年上半年，全國(guó)樓市呈現(xiàn)不斷升溫的局面。在上半年房?jī)r(jià)上漲、成交量飆升、地王頻現(xiàn)的樓市風(fēng)云變幻中，下半年樓市將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？昆明樓市在全國(guó)樓市大背景中該如何發(fā)展？購(gòu)房置業(yè)者現(xiàn)在該不該出手投資？專業(yè)人士對(duì)即將到來(lái)的秋季房交會(huì)如何看？此外，對(duì)經(jīng)適房這個(gè)炙手可熱的問(wèn)題，專業(yè)人士又有什么獨(dú)到的看法？帶著上述問(wèn)題，不久前，云南房網(wǎng)專程采訪了瑞豐和(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)云南公司副總經(jīng)理陸韜。
云南房網(wǎng)：你認(rèn)為上半年樓市火速升溫的原因何在？昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展勢(shì)態(tài)？
陸 韜：上半年，全國(guó)樓市呈現(xiàn)不斷升溫的局面，有人戲言，2009年上半年的樓市是由“小陽(yáng)春”發(fā)展到“艷陽(yáng)天”。昆明樓市在今年上半年與全國(guó)樓市呈現(xiàn)同步發(fā)展，而并未呈現(xiàn)“滯后”的局面。上半年，樓市呈現(xiàn)不斷升溫的局面，主要原因?yàn)椋?、政府相關(guān)政策的出臺(tái)；2007年，全國(guó)樓市呈現(xiàn)火熱局面，房?jī)r(jià)始終處在高位徘徊，政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)，于2007年下半年出臺(tái)了許多相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)消費(fèi)，這些相關(guān)政策的出臺(tái)，導(dǎo)致購(gòu)房置業(yè)者的信心受到打壓，以至于2008年的全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始終處在低迷狀態(tài)，人們對(duì)待樓市的發(fā)展前景不明確，投資放緩，剛性需求受到抑制。而2008年下半年到今年上半年，政府為應(yīng)對(duì)低迷的樓市，又先后出臺(tái)了許多促進(jìn)樓市發(fā)展的政策，提振購(gòu)房者投資信心。2、宏觀經(jīng)濟(jì)的趨穩(wěn)；2008年全球金融危機(jī)席卷全球，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到極大沖擊，但也正因如此，2008年的房市，是實(shí)實(shí)在在沒(méi)有泡沫的房市。而隨著2009年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)的趨穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)在此大背景下也呈現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3、剛性需求的釋放；購(gòu)房者積壓了太久的剛性需求，在今年上半年房地產(chǎn)政策出臺(tái)、宏觀經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)、房市不斷向好的大背景中得以釋放，購(gòu)房置業(yè)者的投資信心、消費(fèi)信心大增。
至于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)的走勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大起大落情況的概率不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)將就在上半年不斷升溫的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定局面。
云南房網(wǎng)：就目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，購(gòu)房置業(yè)者現(xiàn)在合不合適投資？年輕人置業(yè)要注意哪些問(wèn)題？
陸 韜：這個(gè)問(wèn)題其實(shí)很多人問(wèn)過(guò)我。我認(rèn)為，投資人從廣義上來(lái)說(shuō)可以分為三類，第一類是購(gòu)房自住，第二類是投資置業(yè)（長(zhǎng)遠(yuǎn)投資），第三類是投機(jī)者（短線投資）。
針對(duì)普通購(gòu)房自住的購(gòu)房者，投資買(mǎi)房時(shí)應(yīng)該明白：一方面，住房作為一種產(chǎn)品，是具有稀缺性的，無(wú)論是周邊環(huán)境、地段、市政配套等等都是獨(dú)一無(wú)二的，其實(shí)只要你找到一個(gè)真正適合自己的房子，任何時(shí)候都是可以投資的，因?yàn)榉孔拥南∪毙允沟盟豢蓮?fù)制，如果你太過(guò)猶豫，那么也許那套你看對(duì)眼的房子就沒(méi)有了。另外一方面，只要自己的消費(fèi)支付能力足夠，那么同樣也是在任何時(shí)候都是可以投資買(mǎi)房的。當(dāng)然有些人會(huì)在考慮，時(shí)機(jī)不對(duì)的時(shí)候買(mǎi)下的房子價(jià)格會(huì)不會(huì)在隨后下跌？自己買(mǎi)下的房子劃不劃算？其實(shí)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)只可能出現(xiàn)小幅波動(dòng)，至于下跌，概率是比較小的。第三，購(gòu)房者買(mǎi)房之前，肯定看過(guò)不少樓盤(pán)，哪里的房子好哪里的房子不好，相信購(gòu)房者的心里都會(huì)有一桿秤，對(duì)于性價(jià)比高、看對(duì)眼的房子，就不必太過(guò)于顧及其他。
針對(duì)第二類投資置業(yè)（長(zhǎng)遠(yuǎn)投資）的購(gòu)房者，由于昆明城市正在向大的方向邁步，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是穩(wěn)步上升，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資房地產(chǎn)是具有很大的發(fā)展空間的，但購(gòu)房者在做長(zhǎng)遠(yuǎn)投資買(mǎi)房時(shí)，同樣要看準(zhǔn)地段，正所謂“人流決定錢(qián)流”，首先人多的地方，投資價(jià)值越高，其次還要考慮周邊的市政配套、環(huán)境等方面，最后就是要考察投資地段有沒(méi)有商業(yè)發(fā)展的潛力，明確城市規(guī)劃發(fā)展方向。真正綜合考慮了上述幾點(diǎn)，那么，在目前情況下，投資置業(yè)同樣是任何時(shí)候都可以進(jìn)行的。
第三類投資者被稱為投機(jī)者。目前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步走出低谷，呈現(xiàn)止跌局面，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)大背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣呈現(xiàn)逐步上揚(yáng)，但基礎(chǔ)仍不牢靠，目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車：投資、消費(fèi)、出口，只有政府投資這一駕馬車在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；至于目前消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍不明顯，上半年CPI、PPI仍為負(fù)值；而至于出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更是非常有限。在如此情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是比較緩慢和艱難，所以在這樣的經(jīng)濟(jì)大背景下，想要投機(jī)就比較不太合時(shí)宜了。投機(jī)的情況一般是在市場(chǎng)飛速發(fā)展的情況下進(jìn)行的，比如說(shuō)07年或者是04年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，短期投資可能會(huì)帶來(lái)較大的利益，但就目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，投機(jī)的機(jī)會(huì)并不是特別大。總結(jié)來(lái)說(shuō)就是，目前要做長(zhǎng)遠(yuǎn)投資是沒(méi)什么問(wèn)題的，但要做短線投資，那是沒(méi)有什么機(jī)會(huì)的。
至于對(duì)年輕人買(mǎi)房的建議，我認(rèn)為：量力而行！年輕人不一定要買(mǎi)房，可能有些年輕人通過(guò)父母資助買(mǎi)了房，但說(shuō)白了那不是你的房子。如果從個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力來(lái)看的話，剛出校門(mén)不久的年輕人想通過(guò)自己幾年的打拼就能買(mǎi)房，一般是比較困難的。如果打拼幾年厚仍然買(mǎi)不起房就怨聲載道的話，那么這樣的心態(tài)是不可取的。買(mǎi)房是需要積累的，需要花費(fèi)一筆比較大的數(shù)字，年輕人急于買(mǎi)房，其實(shí)對(duì)自己對(duì)父母都是一種負(fù)擔(dān)。買(mǎi)房本來(lái)是為了提升生活品質(zhì)，但當(dāng)你以超出自己財(cái)富能力的方式購(gòu)買(mǎi)了一套房，從而使自己成為房奴，那勢(shì)必降低了自己的生活品質(zhì)，這豈不是有悖當(dāng)初提升生活品質(zhì)的目的嗎？年輕人還是要趁年輕將自己的事業(yè)基礎(chǔ)打牢，而至于住房，完全可以通過(guò)暫時(shí)租賃的形式實(shí)現(xiàn)。
云南房網(wǎng)：你預(yù)計(jì)下半年樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整？
陸 韜：目前來(lái)說(shuō)，下半年樓市應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整。之前溫家寶總理在各種場(chǎng)合的講話中都一再重申政策的穩(wěn)定性。國(guó)家的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，必須保持穩(wěn)定性，政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制還是比較有利的，而且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策性也是比較強(qiáng)的，目前的經(jīng)濟(jì)背景下，國(guó)家希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，所以，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是以穩(wěn)定房市為中心的。而所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“穩(wěn)”，即穩(wěn)中有升。
云南房網(wǎng)：上半年，經(jīng)濟(jì)適用房丑聞不斷，經(jīng)適房問(wèn)題的嚴(yán)重性仿佛一下子被激化，您認(rèn)為，下半年關(guān)于經(jīng)適房問(wèn)題，政府會(huì)采取哪些舉措？經(jīng)適房會(huì)不會(huì)被取消？
陸 韜：對(duì)于經(jīng)適房，我跟茅于軾先生一樣都持不贊成的態(tài)度，經(jīng)適房完全是一種社會(huì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)，經(jīng)適房也會(huì)滋生社會(huì)的不公平。經(jīng)濟(jì)適用房跟廉租房不是一回事，雖然都是為了解決困難家庭的住房問(wèn)題，但經(jīng)適房是要買(mǎi)的，雖然購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人是收入比較低的人群，但是這部分人還是能拿出十幾萬(wàn)來(lái)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，有十多萬(wàn)買(mǎi)房就證明這些人其實(shí)并不是收入最低的人群，而經(jīng)適房卻恰恰給到了這些不是很貧窮的人手里，而且還享受到了國(guó)家政策，以2000多的價(jià)格買(mǎi)到了相對(duì)于商品房4000多的房子，這本身就是一種不公平。第二方面，經(jīng)適房還會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)，比如說(shuō)，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地，原本產(chǎn)值是可以達(dá)到每平米4000元的，那么現(xiàn)在建設(shè)經(jīng)適房，產(chǎn)值就只為2000多元，這就勢(shì)必導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)價(jià)值的損失。第三方面，經(jīng)適房同樣還會(huì)造成社會(huì)腐敗，正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)房里用利益可需，而且是超出社會(huì)公平的利益�？偟膩�(lái)說(shuō)，經(jīng)適房只是從某方面滿足了一部分對(duì)住房的占有欲，但從社會(huì)公平性和政府廉租建設(shè)方面，都沒(méi)有好處。有一個(gè)觀點(diǎn)大家必須明確，滿足低收入人群的住房需求并不等于滿足他們的住房欲望。其實(shí)要滿足低收入人群的住房問(wèn)題，完全可以通過(guò)大量建設(shè)廉租房。
其實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是存在問(wèn)題的，這是一趟渾水，至于經(jīng)適房會(huì)不會(huì)一直存在？存在多久？我想，如果對(duì)待經(jīng)濟(jì)房建設(shè)沒(méi)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀念做指導(dǎo)，那么經(jīng)濟(jì)適用房還會(huì)一直存在，雖然存在不公平，雖然存在腐敗，但這是一個(gè)體制導(dǎo)致的問(wèn)題，不是哪個(gè)人能決定的。
云南房網(wǎng)：最后一個(gè)問(wèn)題，您怎么看待今年的秋季房交會(huì)？
陸 韜：關(guān)于今年昆明秋季房交會(huì)的許多報(bào)道都顯示，今年房交會(huì)的參展展位已經(jīng)爆滿，從這樣一種參展熱情可以開(kāi)出，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)非常急切的、迫不及待的希望在今年的秋季房交會(huì)上獲得運(yùn)營(yíng)上的效益。今年上半年，眾多新盤(pán)推出后都收到了相當(dāng)好的銷售業(yè)績(jī)，可以說(shuō)，這些趕上上半年樓市“艷陽(yáng)天”行情的開(kāi)發(fā)商，在上半年是賺得盆滿缽滿，而一些在上半年火爆樓市中并未準(zhǔn)備好的開(kāi)發(fā)商便在思考，這一波行情還能不能持續(xù)？還能持續(xù)多久？所以，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于此次房交會(huì)寄予了較大的希望，希望能抓住秋季房交會(huì)這么一個(gè)機(jī)會(huì)，集中推廣自己的項(xiàng)目，所以說(shuō)，就開(kāi)發(fā)商這一方面，今年的昆明秋季房交會(huì)已經(jīng)是火爆異常。而就消費(fèi)者這一方面，由于上半年昆明樓市不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷上漲，許多一直在觀望、一直在等著房?jī)r(jià)下跌的購(gòu)房者開(kāi)始急切起來(lái)，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的情況，已容不得他們?cè)侏q豫。所以，此次房交會(huì)，相信會(huì)有很多消費(fèi)者前去挑房選房，加上二環(huán)路的修通，前去看房的交通也更加方便，所以，相信到時(shí)前去房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者也不在少數(shù)。綜合開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者兩方面因素可以得出，今年的昆明秋季房交會(huì)，必定是熱熱鬧鬧的一屆。（云南房網(wǎng) 宛鋼）
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