提前轉正，扭轉“乾坤”
我一直主張，將經(jīng)濟適用房的用地屬性由劃撥變更成出讓，一并解決多層次保障性住房的問題，而且是解決經(jīng)濟適用房滯銷最重要的措施之一。到現(xiàn)在，我還堅持這種意見。
第一，經(jīng)濟適用房本質(zhì)上還是商品房。5年后，只要你補交相應的出讓金、收益金，政府就為經(jīng)濟適用房“轉正”，轉成商品房，享受商品房全部待遇，可以抵押、貸款、流通等等。既然如此，在項目建設立項之初，只要將劃撥土地變更為出讓土地，就一次性解決“轉正”問題。國家出于抑制經(jīng)濟適用房投資沖動和權力尋租，搞一個5年內(nèi)不許交易，實際上，國家只要制定一個：5年內(nèi)可以上市交易，但要課以90%收益重稅，即上市交易后，房主獲得10萬價差，國家收取9萬的收益金，那么必將抑制投資沖動和腐敗。相反，按照嚴格程序獲得經(jīng)濟適用房購買資格的中低收入群體，只要不將房屋交易，作為自己的第一居所，國家甚至可以免收日后的物業(yè)稅。
第二、將經(jīng)濟適用房項目提前“變性”，能夠解決國家保障性住房資金不足問題。仿照商品房運作辦法，借助于廣泛使用的商品房預售制，國家保障性住房運營部門，擁有25%-30%自有資金即可進行項目運作，用銀行貸款和銷售回款來支撐資金運作，而不必受制于開發(fā)商。
第三、經(jīng)濟適用房“變性”后，政府可以擁有更多的資金回收渠道、擁有更多的資產(chǎn)、擁有更多的產(chǎn)品品種，滿足更多人群的需要。比如，低價商品房滿足夾心層需要。商鋪和商場可以出售，獲取更多利潤。將項目一定面積比例化為廉租房小區(qū)。而且，政府不再有房屋滯銷之困，因為賣不出去的房屋直接轉為政府產(chǎn)權的租賃房，滿足低收入群體需要。
第四、經(jīng)濟適用房“變性”后，演變?yōu)樯唐贩浚倾y行可以接受的抵押物，也就是說，政府保留產(chǎn)權的商鋪、未出售的房屋、廉租房等都有可能成為政府主管部門下一輪經(jīng)濟適用房建設的融資工具。而不必要么委托給開發(fā)商、要么動用大量財政資金來建設保障性住房。
第五、住房置業(yè)擔保公司可以不必為經(jīng)濟適用房提供擔保，因為開發(fā)商為買家提供階段性擔保服務，為買家省去了一筆費用。
第六、改變經(jīng)濟適用房定價機制，可以采用隨行就市（價格應是市場價格的50%-60%）辦法定價，對于部分經(jīng)濟適用房購買客戶，由于政府房屋管理部門有了大量充沛資金，有能力對社會貧困群體直接采取政府貨幣補貼的辦法進行福利輸送。
第七、有人認為上述“變性”措施實質(zhì)是“殺富濟貧”，其實為什么要對擁有物業(yè)的人征收物業(yè)稅、針對有錢人征收個人所得稅，不就是為了平衡社會財富、實現(xiàn)社會財富的再分配嗎？
第八、如果包括昆明在內(nèi)一些城市經(jīng)濟適用房出現(xiàn)30%-50%的滯銷，如其等到5年后自動轉正賣出去，還不如早一點轉正賣出去；如其等人上門收帳，不如早點準備資金主動還帳；如其讓夾心層備受無房煎熬，還不如擠出一點機會給他們。
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