商業(yè)地產(chǎn)策劃隨筆4：

T型鋪是如何產(chǎn)生的

第二層商鋪如何銷售，如何招商，是困繞策劃人和代理公司的一個(gè)常見問題，但昆明劇院旁的一家服裝店老板就解決了這個(gè)問題。

老板要開一家服裝店，把昆明劇院旁一處一樓和二樓整體租賃過來(lái)，但時(shí)間一長(zhǎng)，發(fā)現(xiàn)二樓基本上不發(fā)揮價(jià)值，貢獻(xiàn)不了利潤(rùn)，干脆把二樓轉(zhuǎn)租出去。但怎么轉(zhuǎn)租呢，人上不去啊。好辦，一樓給二樓4個(gè)平米作為樓梯道，一把梯子就上去了，再搞上一些鏡子，看起來(lái)更明亮，空間感更強(qiáng)。二樓的租金是多少，50元。二樓租給誰(shuí)？美容美發(fā)最合適。

其實(shí)二樓之所以可以被利用起來(lái)，還能體現(xiàn)一定的商業(yè)價(jià)值，很大程度上取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是這個(gè)商鋪的位置，位于人流量和車流量非常大的青年路。另一個(gè)是二樓的招牌或樓體廣告招貼，不僅吸引過往人流的注意，進(jìn)而將人吸引到二樓去，而且還能*夜不停的為自己做戶外廣告，廣告價(jià)值比一樓可能還要高，你知道青年路一個(gè)跨街廣告牌一年的價(jià)格嗎，中林房地產(chǎn)公司的價(jià)格是，一年60萬(wàn)，不是全部，而是一個(gè)跨街廣告牌一年的廣告發(fā)布費(fèi)用。你算一下，二樓這個(gè)美容美發(fā)廳占了多大的便宜。

這就啟發(fā)我們，一樓二樓T型鋪規(guī)劃方法，一樓留4平米，二樓可以有200平米，獨(dú)立享用一樓這把樓梯。二樓的價(jià)值是：1、廣告價(jià)值。2、一樓直入，人流基本接近一樓，沒有衰減。

這個(gè)辦法后來(lái)發(fā)現(xiàn)，在許多地方被商家采用，效果很好。高屋地產(chǎn)顧問發(fā)現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象后，將該類型商鋪直接命名為“T型鋪”，并通過T型鋪成功解決了一些商業(yè)項(xiàng)目二樓價(jià)格上不去及二樓賣不掉的問題。

T型鋪與躍層鋪區(qū)別：

1、T型鋪是兩家人，兩個(gè)房產(chǎn)證。躍層鋪是一家人。

2、T型鋪由于分成了兩間，每套總價(jià)減少，銷售速度更快。躍層鋪總價(jià)高，銷售速度慢。

3、價(jià)值比較：以一樓50平米，二樓50平米為例，T型鋪：一樓46㎡×10000元=46萬(wàn)，二樓：54㎡×8000元=432000元。合計(jì)：892000元。躍層鋪：100平米×6000元=60萬(wàn)。價(jià)值衰減了將近30萬(wàn)。

循著這種思路，高屋地產(chǎn)顧問又接連發(fā)現(xiàn)了“葫蘆鋪”等特殊商鋪形態(tài)。在對(duì)大理紅龍井項(xiàng)目做過１０幾次考察后，高屋公司將商鋪的形態(tài)總結(jié)到１０幾種。在市場(chǎng)中學(xué)習(xí)，向商業(yè)老板學(xué)習(xí)，不閉門造車，是高屋公司的一貫原則。

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