“大躍進(jìn)”下的調(diào)整與發(fā)展

——昆明城中村拆遷補(bǔ)償辦法的解讀與思考

李純玉

對于昆明5年內(nèi)完成336個城中村的改造，有人稱之為“昆明城市大躍進(jìn)”，“大躍進(jìn)”一方面說明政府對城中村改造的迫切心理，一方面也顯示出百姓的擔(dān)憂。08年市政府啟動了80個城中村改造，今年還要啟動45個城中村改造，但按照目前的拆遷進(jìn)度、招商進(jìn)度，是很難實(shí)現(xiàn)5年內(nèi)336個城中村改造的目標(biāo)，就算基本實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)和市場消化仍然是一個巨大的挑戰(zhàn)。城中村重建改造，涉及戶籍制度、土地利用制度、財(cái)政體制、投融資體制、城市管理體制、行政管理體制等諸多復(fù)雜的問題，這需要政府作出科學(xué)合理的政策來促進(jìn)和指導(dǎo)。
近*，昆明市政府辦公廳印發(fā)兩份通知，對主城區(qū)城市房屋和集體土地房屋（通常意義上的“農(nóng)房”）拆遷補(bǔ)償安置做出了具體規(guī)定。其中備受市民關(guān)注的拆遷補(bǔ)償價格有了明確的參考指導(dǎo)價：城市房屋拆遷每平米最高可獲6500元補(bǔ)助；“農(nóng)房”每平米最高可獲3700元補(bǔ)助。這與之前的補(bǔ)償價格有著天壤之別。2008年5月出臺的《昆明市城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》規(guī)定，政府只對不超過4層、建筑面積不超過300平方米的房屋給予每畝25萬元的補(bǔ)償，超出規(guī)定面積的部分則不予以補(bǔ)償，不過實(shí)際的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個規(guī)定的額度。
可見，這一調(diào)整的幅度是較大的，這一調(diào)整的背后事有著深層次的原因的，概括起來講無外乎兩點(diǎn)：政策背景和招商背景。從政策的層面來看，原來是“一村一策”，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由縣區(qū)制訂，并鼓勵整合周邊整體開發(fā)，這些規(guī)定的好處在于可以保證每個項(xiàng)目的獨(dú)特性，可以靈活處理一些問題，但容易造成村民在拆遷補(bǔ)償上的相互攀比，進(jìn)而加大拆遷和成本核算的難度。從招商引資的層面來看，336個城中村改造重建工程所需要的資金量預(yù)估將達(dá)到1000億元，按照5年改造完成的目標(biāo)，則每年所需資金量約為200億元，相當(dāng)于昆明2007年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資量的90%，按此前補(bǔ)償額度計(jì)算，即便是并不算高的拆遷補(bǔ)償，在政府看來仍然是一個巨大的數(shù)字。城中村拆遷的巨大資金缺口，迫使政府采取“企業(yè)參與，市場運(yùn)作”的方式，吸引房地產(chǎn)開發(fā)商參與進(jìn)來。如今按新的拆遷賠償額度來計(jì)算，補(bǔ)償額度更是巨大。。在今年3月28*，昆明市舉行的“城中村改造招商項(xiàng)目推介會”上，昆明市政府與各地開發(fā)商共簽訂城中村改造招商項(xiàng)目協(xié)議41份，意向性投資高達(dá)近700億元，可見面對城中村的改造意向性的比重還是挺大的，但實(shí)際簽訂協(xié)議的還是不多，原有的補(bǔ)償辦法不利于開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，不可預(yù)測的因素較多，這就導(dǎo)致開發(fā)商或投資商猶豫不決，很難下定決心。
據(jù)《昆明市主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》，拆遷房屋安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)被拆遷房屋評估價格，參照同時期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類區(qū)域二手房的市場交易價格確定。主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償參考指導(dǎo)價為：市中心一環(huán)以內(nèi)6500元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間4500元/平方米；北邊片區(qū)4500元/平方米；東邊片區(qū)3500元/平方米；南邊片區(qū)4500元/平方米；西邊片區(qū)4000元/平方米。這種補(bǔ)償辦法，統(tǒng)一了價格，雖然在一定程度上影響了個別村子或個別住戶的價值評估，但整體上有利于拆遷工作的進(jìn)展和資金投入的預(yù)算。整體上看，對各區(qū)域的價值有了一個較為官方的評判，影響消費(fèi)者對區(qū)域的認(rèn)知和區(qū)域內(nèi)樓盤價格的判斷及接受度。這種統(tǒng)一是一把尺子，它可以在貨幣補(bǔ)償和實(shí)物補(bǔ)償之間去平衡，在村民與開發(fā)商之間去平衡，在政府與開發(fā)商之間去平衡，在各方利益之間去平衡。這把尺子可以有效的推進(jìn)昆明城中村改造的進(jìn)程，有效的促進(jìn)招商引資。
在拆遷與建設(shè)的過渡期間，對于臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，被拆遷人可獲每月每平方米10元至16元的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。根據(jù)區(qū)位、樓層等因素，商鋪可獲60—40元/平方米/月，非營業(yè)用房25—15元/平方米/月補(bǔ)償。另外，鼓勵搬遷，對在拆遷補(bǔ)償安置方案所確定的搬遷期限內(nèi)，完成搬遷并交付被拆遷房屋的被拆遷人，將給予不同檔次每戶不超過3萬元的戶獎。但對超過規(guī)定檔次搬遷的，不給予搬遷獎勵費(fèi)。這樣以來，按2年每戶300平米來算，至少可以獲取10萬以上的補(bǔ)償費(fèi)，一般可以獲取20萬左右的補(bǔ)償款，這筆錢對很多昆明人來講是一筆很大的收入——昆明市目前主城區(qū)超過10%的土地為城中村所占據(jù)，近三分之一的昆明居民居住在336個城中村中——如果這筆錢投入樓市，將對昆明房地產(chǎn)市場帶來較大的影響。據(jù)了解，很多人會拿這筆錢購置房產(chǎn)，無論購置一手房還是二手房，都會在短期內(nèi)推動商品房的消化量和消化速度，另一面，必然促進(jìn)租賃市場的火爆，帶動租金大幅上漲。但這些帶動畢竟不是長期的，對后市的隱患還是比較多的，這需要政府和房地產(chǎn)市場都要做到未雨綢繆，避免后患的發(fā)生或擴(kuò)大負(fù)面影響。
總之，在昆明城市發(fā)展和建設(shè)的“大躍進(jìn)”中，需要政策的調(diào)整與發(fā)展，也需要來規(guī)避一些風(fēng)險和負(fù)面因素，促使樓市和城市的健康發(fā)展。

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