——09年昆明房交會總結(jié)第二部分 參展項目及效果分析
一、銷售及價格
本次展會在售樓盤價格與展會前相比都沒有做出調(diào)整，多數(shù)只是采取加大優(yōu)惠及推出特價房源進行了變相降價措施，但這也僅是針對部分較差房源而做出的，以達到吸引消費者、提高樓盤現(xiàn)場人氣。本次房交會上參展的項目有21個處于形象展示期和蓄水階段，產(chǎn)品及價格確定了的項目有20個。
本次上展會的樓盤中，有21個項目價格未定，大量的樓盤只是展示，具體產(chǎn)品也未定。這也給本次展會帶來一個信息，未來供應將會非常大，寫字樓、商業(yè)未來的供應量也將加大。目前舊改項目展示的有2個，未來舊改的綜合體將是昆明樓市的一個主旋律。當然，呈貢新城周邊區(qū)域未來供應將非常大，這次展會上推出的新城藝術(shù)港，就是集洋房、別墅、小高層的中型項目。
從上展會的樓盤來看，住宅項目有29個，城市綜合體5個，商業(yè)項目5個，寫字樓3個。
這里值得一說的是，寫字樓項目雖然才有3個，但城市綜合體大多都配比寫字樓。與去年的春交會與秋交會比，寫字樓的比例大幅度增加，未來寫字樓市場供應量將還會大幅度增加。
從樓盤項目物業(yè)類型上看，涉及獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、退臺洋房、商務公寓、商務會所、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)街鋪、集中商業(yè)、主題商業(yè)、休閑旅游度假小鎮(zhèn)等多種類型；從產(chǎn)品供應尺度上看，不管是90平米以下的小戶型，還是90平米以上的大戶型，均有較大放量；本次房交會普通住宅推出較多，大戶型及別墅類產(chǎn)品比重較往年明顯減少。
這次房交會上，低密度物業(yè)展示的不少，其中帶有別墅或別墅項目的項目達11個，占展出項目的10%。當然，這些項目主要位于昆明的市郊（二環(huán)外，大多在三環(huán)外）及地州。
這次參展的樓盤中，只要處于二環(huán)內(nèi)的項目，基本上為綜合體項目，住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓以及酒店等物業(yè)配比 ，這也可以看出一個現(xiàn)象，未來二環(huán)內(nèi)綜合體供應將大幅度增多，其中商業(yè)、寫字樓供應量與需求量之間，存在一定程度的比例失衡。
從價格來看，住宅的單價在2700-13000元之間。其中郊區(qū)的幾個項目，新城藝術(shù)港、藍苑靜園起價在3000元之內(nèi)。這兩個項目位于新城、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域。而其他公布價格的大多為在售項目，價格與展前價格變化不大，做出的只是優(yōu)惠活動方面。
二、活動
這次春交會上所參展樓盤舉行的活動大概有4種，一是吸引人氣的，一是品牌提升的，一是成交優(yōu)惠的，一是積累客戶的。其中一些品牌開發(fā)商也有4種活動都采取的，比如銀海，在積累客戶，促進銷售，品牌提升及人氣提升上都采取了不錯的活動。
吸引人氣的活動主要有表演、送禮品及購物袋等，提升品牌的有攝影展、家居展、品茗等活動，積累客戶的主要有買卡贈禮，招募會員等活動，成交優(yōu)惠的主要有房交會期間購房者優(yōu)惠點及優(yōu)惠政策等。
三、優(yōu)惠措施
多數(shù)樓盤都會借助房交會這個契機推出不同的優(yōu)惠措施，開發(fā)商借助這樣一個集中展示的平臺促成消費者的購買欲望。但從此次春交會現(xiàn)場各樓盤優(yōu)惠促銷的效果來看，促銷對心意的樓盤還是起到較好的效果。
四、成交情況
本次房交會，在售樓盤僅占參展樓盤的一半左右，而在房交會區(qū)間，成交情況也一般，其中90%在售樓部成交，僅有10%是在會展現(xiàn)場成交的�，F(xiàn)以昆明市中心區(qū)的有較大影響的樓盤為例，分析房交會成交的情況。
這六個樓盤在房交會期間銷售情況比較理想，其中一點重要因素是目前6個樓盤都以準現(xiàn)房銷售，而今年的新盤以準現(xiàn)房銷售的相對較少。在價格經(jīng)過長時間的調(diào)整后，目前的價格相對來說還是能夠得到部分客戶的認可。而盛高大城銷售最好，主要是可選房源較為充沛，樓盤封頂斷水，外立面及樣板房都有一定得吸引力。上東城施工速度快，價格相對之前有所調(diào)整，再加上房交會期間的優(yōu)惠活動，故成交情況較好�？“l(fā)的兩個在售項目金色和星雅房交會銷售情況也比較好。隨著得勝家居的入住，金色人氣得到一定得提升，而產(chǎn)品也以準現(xiàn)房銷售，價格也能保持在客戶能接受的范圍。星雅主要表現(xiàn)在客戶的積累上，以前觀望的客戶目前大多選擇出手，而房交會期間購買有禮，也促進了項目的銷售。
但是，只得一提的是，并非所有上房交會的樓盤都能有較好的銷售，目前客戶大多以產(chǎn)品為王，性價比好的產(chǎn)品，在房交會宣傳及優(yōu)惠下能促進銷售，而性價比差的樓盤，房交會則只能是宣傳而已，很難達成成交。
本章小結(jié)
u 在售項目在展會前與展會上公布的價格前后變化不大，只是展會上優(yōu)惠較多。
u 準現(xiàn)房的項目銷售情況較好。
u 客戶對產(chǎn)品、品牌、現(xiàn)房等都有較大的認知，更為關(guān)注的是項目的實際情況，而非宣傳信息。
u 舊改項目受到關(guān)注的程度較高。
第三部分 2009年昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域分析
一、春交會參展項目的區(qū)域分布
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟，所以說，房子落地的區(qū)域是決定房子價值的重要因素。就昆明而言，由于長期以來呈現(xiàn)的單中心的發(fā)展模式，造成了一環(huán)位置優(yōu)于二環(huán)，二環(huán)位置優(yōu)于三環(huán)的狀況。
本次昆明秋交會參展項目中，昆明地區(qū)樓盤37個，占比為88%，其它地州共5個，占比為12%。下面將首先對地州項目的參展情況進行簡要的探討，隨后在針對昆明地區(qū)各區(qū)域市場進行分析。
本次房交會參展項目分布的地州只有大理、紅河和曲靖。在各地州參展樓盤的數(shù)量對比上，大理以3個樓盤的數(shù)量雄踞榜首。
地州的參展項目主要是休閑度假及旅游商業(yè)為主，州市旅游業(yè)的發(fā)展和尋找旅游業(yè)發(fā)展的機遇是推動地州項目參與昆明房交會的首要原因。隨著云南旅游大省向旅游強省思維的遞進，隨著旅游產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟快速發(fā)展的實現(xiàn)，各地州以旅游為主要題材的房地產(chǎn)項目悄然興起，成為新一輪房地產(chǎn)投資的興奮點。地州項目憑借著自身得天獨厚的自然資源和人文環(huán)境優(yōu)勢，將會以更為豐富的投資選擇誘惑著與會的投資者。
本次房交會上昆明地區(qū)的參展樓盤項目有兩個重要的趨勢性的變化。第一是主城參展項目區(qū)域的轉(zhuǎn)變，第二是郊縣和周邊項
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論