房地產(chǎn)地方政府救市政策解析
一、政策[url=http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079579.jpg">[img">http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079579.jpg"> 政策1 [/url">[url=http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079592.jpg">[img">http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079592.jpg"> 政策2 [/url">二、分析
[url=http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079597.jpg">[img">http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079597.jpg"> 分析 [/url"> 三、研究
1、分析
首先，政府積極救市的區(qū)域并非是目前房地產(chǎn)市場價格調(diào)整幅度最大以及成交量萎縮幅度最大的區(qū)域，但是這些城市共同的特點是近幾年的土地出讓面積很大，土地收入在財政收入中的貢獻相當明顯。
其次，在操作手段上，地方政府充分發(fā)揮了可動用的權(quán)限，集中在公積金以及財政補貼上給予種種優(yōu)惠以刺激房地產(chǎn)銷售。
再者，從政策效果上，地方層面的刺激政策對購買力的提升作用仍然有限。以補貼及減稅政策為例，如果財政補貼占房屋交易總價的1.5%，而契稅(3%)減半征收，政府實際補貼款占房屋總價的3%。而實際上，許多開發(fā)商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購買力的政策效果有限。
2、未來政策預測和方向
從短期來看，政府救市的核心將圍繞提升居民的購買能力和緩解開發(fā)商的現(xiàn)金壓力。
A、降低首付比例以及降息變相提升居民的購房能力；
B、 不排除試點取消第二套房貸款限制；
C、逐步放松對開發(fā)商的貸款，對優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商進行扶持。
從長期來看，政策將圍繞土地集約的大方向，通過減少政府收費或者適度提高容積率以增加開發(fā)商的獲利空間，鼓勵投資行為。但是執(zhí)行的效果需要謹慎對待，理由是：
A、財富效應和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購房能力，對未來的相對悲觀預期將影響其購買行為；
B、 即便是降低第二套房的貸款比例，未必會對居民的購買行為產(chǎn)生較大的沖擊，另外改善需求的購買彈性較大，部分居民的購買往
往是投資加改善，因此，一旦房價出現(xiàn)下跌，購買的意愿將大幅削弱；
C、作為商業(yè)機構(gòu)的銀行，對貸款的安全性是目前首要考慮的問題。銀行對開發(fā)貸款的實質(zhì)放松依賴于成交量的回升。
因此，對未來政策的影響暫持謹慎態(tài)度，一旦政策出臺，成交量未能如期恢復，將會對股價造成更大的壓力。
四、結(jié)論
結(jié)論一：對其他城市（目前已蔓延到18個城市）救市政策的看法。
從短期來看，政府救市的核心圍繞提升居民的購買能力和緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流的壓力。如果處理不當，將會導致“類次貸危機”的發(fā)生，不但救不了市，反而會加大房地產(chǎn)市場的危機。
從長期來看，政策圍繞土地集約的大方向，通過減少政府收費或者適度提高容積率以增加開發(fā)商的獲利空間，鼓勵投資行為。這樣同樣存在較大的金融風險。
無論從長遠的視角度還是從短期的角度來看，都存在較大的風險，都只是暫時的緩解市場矛盾和危機，不排除將來會帶來或發(fā)生負面影響。撇開大市和金融危機的影響，我們應當重新審視我們的市場，最重要的是我們應當回到房地產(chǎn)市場的本位，重新梳理、調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條。
結(jié)論二：對昆明的看法。
相對其他城市而言，昆明房地產(chǎn)的總量要小的多，對昆明經(jīng)濟的影響也要小的多，再則昆明相對獨立，受外界的影響較小，房價也相對偏低，開發(fā)商的壓力并沒有其他城市那么大，加上十七屆三中全會的召開，昆明并不急于救市，將來會結(jié)合十七屆三中全會的土改政策，對昆明房地產(chǎn)市場進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，且產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)也將會發(fā)生較大變化。相對昆明政府，發(fā)展經(jīng)濟、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才是重中之中，才是從根本及長遠的角度上解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，才是最大的救市。
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