近期昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域特征明顯并在發(fā)生轉(zhuǎn)移，未來(lái)將形成三大區(qū)域：泛昆洛板塊、陽(yáng)宗海片區(qū)、主城-安寧-呈貢環(huán)形帶。
1、泛昆洛板塊——昆明主力開(kāi)發(fā)商集結(jié)地
泛昆洛板塊。昆洛板塊是在城市擴(kuò)張的基礎(chǔ)上誕生的，又將在城市擴(kuò)張與城市更新的環(huán)境下得以快速發(fā)展，形成泛昆洛板塊。在新城尚未形成良好的居住條件之前，舊城改造尚未全面開(kāi)展之際，泛昆洛板塊作為主城與新城之間的過(guò)渡地帶，率先得到發(fā)展，也得到了客戶的認(rèn)可，該區(qū)域即可北上入主城，又可南下進(jìn)新城，當(dāng)下和將來(lái)都可獲利。目前該板塊內(nèi)的所有土地幾乎都被開(kāi)發(fā)商瓜分完畢。
該板塊為新昆洛路與廣福路的交界地帶，位于昆明主城區(qū)的東南向，是連接新城和老城的重要樞紐，戰(zhàn)略地位明顯。它在昆洛板塊的基礎(chǔ)上，囊括了面積更為廣闊的區(qū)域。
目前，該板塊已經(jīng)集結(jié)了幾大主力軍團(tuán)。首先，1號(hào)種子軍團(tuán)，肯定是占地3500畝的超級(jí)大盤(pán)——新亞洲·體育城。新亞洲·體育城以“體育”為主題特色，是匯集體育、商業(yè)、教育、醫(yī)療、酒店以及商務(wù)辦公為一體的大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有逾10億元的生活配套設(shè)施，約130畝體育主題文化公園、98.4畝的商業(yè)休閑步行街等，擁有的各種配套，讓業(yè)主足不出戶就可滿足基本生活需求。
在該戰(zhàn)場(chǎng)中的其他軍團(tuán)還有已經(jīng)面市的由銀海地產(chǎn)打造的銀海·暢園和金宸地產(chǎn)的金宸·橙郡。
近*剛剛拍出的昆明最大宗純商業(yè)用地——螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城已經(jīng)歸于云南中豪置業(yè)的囊中。項(xiàng)目同樣位于昆洛板塊，并且還榮登了今年的“地王”榜單，占地約860畝，全為商業(yè)用途。
除了已經(jīng)初露端倪的項(xiàng)目外，周邊一些看似沒(méi)有動(dòng)靜的地塊，其實(shí)已經(jīng)被金色之源地產(chǎn)、田豐地產(chǎn)、云路地產(chǎn)等眾多開(kāi)發(fā)商“瓜分”完畢。
小結(jié)：板塊內(nèi)的實(shí)力選手較多，預(yù)計(jì)各大選手間會(huì)本著共同發(fā)展的態(tài)度，攜手共創(chuàng)片區(qū)繁華，形成既合作又競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。
圖3-10：泛昆洛板塊周邊項(xiàng)目分布圖
2、陽(yáng)宗海沿岸——良好資源優(yōu)勢(shì)吸引開(kāi)發(fā)商陽(yáng)宗海片區(qū)。借助云南自然資源和氣候資源的優(yōu)勢(shì)，陽(yáng)宗海片區(qū)成了高爾夫和國(guó)際會(huì)議的天堂，春城高爾夫、高富高爾夫、華商論壇、華僑城生態(tài)小鎮(zhèn)、柏聯(lián)SPA、假*莊園等已進(jìn)駐陽(yáng)宗海。陽(yáng)宗海作為休閑度假的地方，距昆明、石林、呈貢都比較近，逃逸了城市喧囂，有享受了城市的便利。
陽(yáng)宗海板塊是業(yè)界比較看好的昆明主城區(qū)周邊板塊。它位于昆明主城區(qū)東南部，處在呈貢、宜良、石林、澄江等地的中心區(qū)域。陽(yáng)宗海目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和高爾夫項(xiàng)目比較集中，圍繞著陽(yáng)宗海，周邊分散著亞太華商論壇國(guó)際會(huì)議中心、高富高爾夫、春城高爾夫、華僑城生態(tài)小鎮(zhèn)、柏聯(lián)SPA以及假*莊園等地產(chǎn)項(xiàng)目。陽(yáng)宗海擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及水、坡地等適合開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)等資源優(yōu)勢(shì)，此外還擁有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)（亞太華商論壇國(guó)際會(huì)議中心將帶來(lái)國(guó)際會(huì)議經(jīng)濟(jì)），這些優(yōu)勢(shì)將吸引更多的開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)移到此處。另外，云南城投也即將在陽(yáng)宗海打造一個(gè)生態(tài)旅游度假休閑的綜合性樓盤(pán)，項(xiàng)目?jī)?nèi)將建五星、超五星等設(shè)施，還會(huì)把酒店、俱樂(lè)部、休閑做起來(lái)。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)于上周請(qǐng)美國(guó)公司做了規(guī)劃，很快就要?jiǎng)庸�。�?yáng)宗海的各種優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的吸引力已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。
圖3-11：陽(yáng)宗海周邊項(xiàng)目分布表
3、呈貢—主城—安寧主城—安寧—呈貢環(huán)形帶。安寧和呈貢是昆明主城區(qū)人口轉(zhuǎn)移和城市擴(kuò)張的兩大重要區(qū)域，一個(gè)是自發(fā)形成，一個(gè)是政府規(guī)劃，一個(gè)是休閑居住區(qū)，一個(gè)是行政教育區(qū)。
圖3-12：呈貢—主城—安寧三個(gè)區(qū)域發(fā)展的潛在關(guān)系示意圖
A、呈貢——開(kāi)發(fā)商的又一塊競(jìng)爭(zhēng)熱土該板塊位于昆明主城區(qū)東南部，它東鄰宜良、澄江縣，南接澄江、晉寧縣，西瀕滇池。
圖3-13：呈貢吳家營(yíng)片區(qū)項(xiàng)目分布圖
目前，呈貢板塊在推的樓盤(pán)項(xiàng)目只有惠蘭園和春城財(cái)富中心。由春融地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的百合園、米蘭園和惠蘭園是目前呈貢新區(qū)吳家營(yíng)中心區(qū)的住宅大盤(pán)，總共可提供超過(guò)4600套住宅�；萏m園預(yù)計(jì)將于今年12月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約為4500元/m2，面積從126-148m2不等。
春城財(cái)富中心是呈貢新城開(kāi)工建設(shè)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰市級(jí)行政中心，與市政府大樓隔街相望，同時(shí)緊鄰兩大主干道、昆洛路輕軌1號(hào)線和新潭路。項(xiàng)目?jī)?nèi)含酒店、會(huì)議中心、娛樂(lè)休閑項(xiàng)目，還有臨街便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、餐廳、小戶型精裝公寓等。目前，項(xiàng)目一期公寓及商鋪已經(jīng)售罄，二期仍在規(guī)劃中，屆時(shí)可能有少量商品房推出。
呈貢新區(qū)通過(guò)招拍掛等方式放量的土地仍不少，在樓市成交量下降、開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎的情況下，不斷有新地塊推出市場(chǎng)，這也從側(cè)面說(shuō)明了各方對(duì)呈貢新城土地成交的信心。
小結(jié)：據(jù)息，昆明行政中心將于今年年底遷入呈貢新城。政策的利好，帶來(lái)的是未來(lái)不斷出現(xiàn)的發(fā)展機(jī)遇，呈貢板塊樓市將迎來(lái)實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)回報(bào)。
B、安寧——開(kāi)發(fā)商主打旅游牌
該板塊位于昆明主城區(qū)的西南方位，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要分太平新區(qū)和大屯新區(qū)兩大片區(qū)。以太平新區(qū)為例，它距昆明主城區(qū)約20公里，20分鐘內(nèi)可到達(dá)昆明主城區(qū)。
圖3-14：安寧太平鎮(zhèn)項(xiàng)目分布圖
除了政策的因素外，該片區(qū)的發(fā)展更多的是*開(kāi)發(fā)商“自發(fā)”拿地形成。從去年開(kāi)始，本區(qū)域內(nèi)已經(jīng)集中了恒大、保利、萬(wàn)輝等大地產(chǎn)商，他們紛紛把進(jìn)駐云南的首個(gè)項(xiàng)目“落戶”安寧。該戰(zhàn)場(chǎng)內(nèi)，雖然多數(shù)正在開(kāi)發(fā)，但主打旅游地產(chǎn)品牌的開(kāi)發(fā)理念正在形成。各選手均有龐大的體量、豐富的物業(yè)形態(tài)、多種配套。比如，恒大·金碧天下，首期占地已達(dá)991畝。占地約9600畝的溫泉山谷，是一個(gè)復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)建有國(guó)際會(huì)議中心及國(guó)際星級(jí)酒店、生態(tài)球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、森林溫泉SPA公園、森林運(yùn)動(dòng)公園及商業(yè)配套于一體。此外，片區(qū)內(nèi)還集中了萬(wàn)輝·星城、保利·寧湖峰境等多個(gè)重量級(jí)選手。小結(jié)：離昆明主城區(qū)不遠(yuǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得安寧市逐漸發(fā)揮了昆明“衛(wèi)星城”的功能，再加上當(dāng)?shù)卣恼邇?yōu)勢(shì)，相信更多的地產(chǎn)商會(huì)逐鹿此地。
小 結(jié)
置業(yè)方向選擇
n 轉(zhuǎn)移：規(guī)劃引導(dǎo)“住”方向
在昆明市確定重點(diǎn)開(kāi)發(fā)呈貢新區(qū)之前，昆明置業(yè)者居住地的選擇相對(duì)狹窄。從普通住宅選擇主要以二環(huán)內(nèi)、北市和東南板塊為主到世博、滇池板塊的高端住宅，人們的居住觀念和選擇方向總是得不到較大地改變、擴(kuò)展和釋放。未來(lái)昆明置業(yè)者“住”方向的轉(zhuǎn)移將主要依賴城市的擴(kuò)展模式，沿著城市的擴(kuò)展方向和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶而改變。
n 區(qū)位選擇：北熟與南移，東進(jìn)西出中立
新的規(guī)劃里，將呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)納入中心城區(qū)，和昆明主城區(qū)一起形成三中心模式。整體上看，昆明形成了南北兩大居住群體，北部以本土為主，南部以外來(lái)人口為主。隨著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和新規(guī)劃的出臺(tái)，北部逐漸成熟，南部繼續(xù)外移，東部將會(huì)進(jìn)入，西部突破關(guān)隘出關(guān)，中部將舉行大規(guī)模改造，由平面變成立體。
n 產(chǎn)品選擇：區(qū)域分化與產(chǎn)品分化下的格局
普通住宅——在主城三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)和呈貢周邊形成的住宅區(qū)建設(shè)商品住房建筑面積2798萬(wàn)平方米。其中主城一環(huán)內(nèi)在規(guī)劃期間內(nèi)供應(yīng)的普通住宅量相對(duì)較少，主要由于一環(huán)內(nèi)可建面積較少，一般提供的住宅主要為舊樓改造的公寓和少量城中村改造的項(xiàng)目，大多為高層和小高層，其面積較小，價(jià)格較高，主要適合投資。
洋房別墅——將來(lái)三環(huán)外可建洋房和別墅的地方有四塊，分別為西山區(qū)昭宗水庫(kù)周邊、三環(huán)外滇池度假區(qū)、國(guó)際機(jī)場(chǎng)左邊及右邊兩塊地。這四塊地位于三環(huán)外，山水資源豐富，與主城、呈貢、空港保持一定距離，交通便利，適合開(kāi)發(fā)相對(duì)低密度的洋房和別墅。
政策性住房——經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房規(guī)劃在城市二環(huán)路至三環(huán)路之間的交通條件成熟、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件具備的地段，根據(jù)需求預(yù)測(cè)總量分年度逐步落實(shí)安排經(jīng)濟(jì)適用房的選址布局與建設(shè)�？傄�(guī)劃供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房8萬(wàn)套，廉租房規(guī)劃供應(yīng)1761套。
開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域
n 近期昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域特征明顯并在發(fā)生轉(zhuǎn)移，未來(lái)將形成三大區(qū)域：泛昆洛板塊、陽(yáng)宗海片區(qū)、主城-安寧-呈貢環(huán)形帶。
n 泛昆洛板塊——昆明主力開(kāi)發(fā)商集結(jié)地。
n 陽(yáng)宗海沿岸——良好資源優(yōu)勢(shì)吸引開(kāi)發(fā)商。
n 呈貢—主城—安寧——主城—安寧—呈貢環(huán)形帶。安寧和呈貢是昆明主城區(qū)人口轉(zhuǎn)移和城市擴(kuò)張的兩大重要區(qū)域，一個(gè)是自發(fā)形成，一個(gè)是政府規(guī)劃，一個(gè)是休閑居住區(qū)，一個(gè)是行政教育區(qū)。呈貢——開(kāi)發(fā)商的又一塊競(jìng)爭(zhēng)熱土；安寧——開(kāi)發(fā)商主打旅游概念。
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