在服務(wù)上，有全定制服務(wù)和半定制服務(wù)兩種。全定制服務(wù)就是整個過程完全由客戶自己主導(dǎo)和整合。在這個過程中，客戶首先自己選取中意的地塊，比如在山腳或海邊，然后自己向政府申請辦理土地購買和申請建別墅的手續(xù)，然后從別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)、到房屋建造，再到室內(nèi)的裝修和陳設(shè)、花園的修建，都由自己或聘請私人建筑師主導(dǎo)�？蛻艨梢愿鶕�(jù)自己的過去經(jīng)歷、家庭結(jié)構(gòu)、生活方式來組織空間、設(shè)計(jì)一切，為自己的別墅向設(shè)計(jì)師提出個性化的要求，并自行整合資源主導(dǎo)別墅的整個建造過程。而在半定制服務(wù)中，開發(fā)商則成為土地、設(shè)計(jì)、建造等資源整合的核心，然后根據(jù)客戶的需求提供服務(wù)，對客戶負(fù)責(zé)。
從某種意義上講，半定制模式對客戶的專業(yè)性要求更低，也使得在我國目前的土地制度下建造定制別墅成為可能。在我國，由于土地政策的限制，實(shí)現(xiàn)完全的定制別墅基本是不可能的，因此更多采用的是半定制模式。而目前定制別墅的供應(yīng)模式十分單一，沒有給客戶提供過多的參考，更沒有針對同一個地塊做出多種方案供客戶選擇；在生產(chǎn)鏈條上沒有完整的服務(wù)隊(duì)伍以及對各個環(huán)節(jié)的把握；在服務(wù)上，無論是對產(chǎn)品還是對客戶都遠(yuǎn)沒有細(xì)化到基本的需求層面。
發(fā)展?fàn)顩r：市場不成熟，潛力較大，發(fā)展乏力，缺乏規(guī)范和保障，尚需培育
定制別墅的發(fā)展需要具備軟硬兩個環(huán)境條件。軟環(huán)境是指成熟的消費(fèi)群體。因?yàn)樽≌煌谄胀▊�人消費(fèi)品，它要與城市總體規(guī)劃、與周邊環(huán)境、與鄰里等多方發(fā)生關(guān)系。定制別墅本身就要求其定制的主體具有相當(dāng)?shù)乃刭|(zhì)。而硬環(huán)境就是指整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟。因?yàn)樽≌ㄖ剖菍Ψ康禺a(chǎn)整體水平的考驗(yàn)，對房屋承建商的生產(chǎn)能力以及對建材的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)化的要求都很高。我國的房地產(chǎn)還是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)化還在國家的倡導(dǎo)下逐步推行，無論是建材生產(chǎn)水平，還是建筑工人整體素質(zhì)都遠(yuǎn)沒達(dá)到住宅定制的要求。目前即使有開發(fā)商介入住宅定制，也是小范圍、試驗(yàn)性、概念性的地產(chǎn)運(yùn)作，至于住宅定制時代還為時尚早，并且，國內(nèi)住宅定制業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢還有其特殊性——國內(nèi)土地歸屬性制約了定制地產(chǎn)的發(fā)展。另外，觀念的制約也是不可忽視的，國內(nèi)外客戶在觀念和認(rèn)識上對住宅定制有較大差距，這與住宅定制在國內(nèi)發(fā)展時間較短、相應(yīng)的政策環(huán)境不健全或不成熟有一定關(guān)系。還有國內(nèi)規(guī)定土地居住使用年限不超過70年，商業(yè)項(xiàng)目用地甚至只有50年使用權(quán)，這也使意向性客戶心存顧慮。再加上開發(fā)商需根據(jù)客戶的菜單購買建材，無法取得傳統(tǒng)購買建材折價的優(yōu)勢，致使物業(yè)初始成本增加。
“定制別墅”這種形式本來就在一定程度上考驗(yàn)著買家的審美、鑒賞和學(xué)習(xí)能力，一個沒有文化底蘊(yùn)的人，很難接受“定制別墅”這種相對“麻煩”的置業(yè)方式，且市場不規(guī)范，又缺乏制度保障，其市場還尚需一定培育期。但別墅向“定制”發(fā)展是必然的，也是行業(yè)成熟的標(biāo)志。
昆明市場：先天條件，廣闊市場，需要突破
昆明具備高端產(chǎn)品和高爾夫誕生的天然溫床，特殊的氣候條件和高爾夫的特殊消費(fèi)群體為昆明高端市場帶來了跨區(qū)域的高端消費(fèi)群體。世博園生態(tài)城在昆明邁出定制別墅的第一次實(shí)踐，野鴨湖又在新的概念上推動了定制別墅的居住理念。目前，云南在建或即將建設(shè)的高爾夫項(xiàng)目有16個，這些項(xiàng)目的規(guī)劃中大都考慮了少量的定制產(chǎn)品。
目前，昆明定制產(chǎn)品的客戶范圍還十分狹窄，產(chǎn)品供應(yīng)量較少，但其先天條件決定了其市場空間較為廣闊，但在定制方式和理念上還需要突破，進(jìn)而完善生產(chǎn)鏈條和服務(wù)流程，建立保障性制度，制定規(guī)范性文本，昆明定制別墅才能走向更大的市場。
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