在住宅項(xiàng)目的開發(fā)過程中，萬科逐漸注意到住宅的功能并非單純的居住，人們在居住以外，還有工作、交通、娛樂、消費(fèi)等諸多復(fù)雜而豐富的生活需求，尤其是萬科近年來所開發(fā)的新項(xiàng)目都有一個共同的特點(diǎn)，就是項(xiàng)目位于比較新的潛力區(qū)域，客戶對這種純居住以外的綜合功能需求更加凸顯，而在所有的功能需求之中，與生活聯(lián)系最為密切的是商業(yè)。
附表5：萬科地產(chǎn)開發(fā)部分深圳項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍與萬科主張一覽表
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從最初住宅項(xiàng)目里所包含的一點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)面積，催生了萬科商業(yè)開發(fā)的起步。從福景的萬佳超市連鎖，到金色家園的裙樓商業(yè)，到四季花城的休閑商業(yè)街，到金域藍(lán)灣的隱蔽消費(fèi)的富人街，再到萬科城的風(fēng)情步行街，一路走來，萬科從開發(fā)社區(qū)到區(qū)域運(yùn)營，萬科運(yùn)作的商業(yè)概念也從社區(qū)商業(yè)變?yōu)閰^(qū)域商業(yè)，即它的商業(yè)除了為項(xiàng)目本身服務(wù)，還要為項(xiàng)目周邊的區(qū)域服務(wù)。項(xiàng)目
[/td">[td=1,1,108">輻射區(qū)域
[/td">[td=1,1,225">社區(qū)商業(yè)生活主張
[/td">[td=1,1,129">萬科主張
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,93">福景大廈
[/td">[td=1,1,108">彩田南
[/td">[td=1,1,225">一站式購物
[/td">[td=1,1,129">居住社區(qū)
城市住區(qū)
建筑無限生活
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,93">金色家園
[/td">[td=1,1,108">景田北
[/td">[td=1,1,225">街區(qū)式購物
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,93">四季花城
[/td">[td=1,1,108">從坂雪崗到坂田
[/td">[td=1,1,225">休閑式步行商業(yè)街
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,93">萬科城
[/td">[td=1,1,225">全新開放式街區(qū)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,93">第五園
[/td">[td=1,1,225">中式商業(yè)街區(qū)
[/td">[/tr">[/table">從社區(qū)商業(yè)輻射的范圍來看，福景大廈的商業(yè)帶旺了整個彩田片區(qū)；金色家園的裙樓商業(yè)成為輻射整個景田北片區(qū)的區(qū)域型商業(yè)中心；四季花城、萬科城和第五園三個項(xiàng)目是使其社區(qū)商業(yè)的輻射范圍由坂雪崗擴(kuò)展到坂田。這是萬科社區(qū)商業(yè)生活主張的體現(xiàn)，更是萬科“居住社區(qū)”、“城市住區(qū)”、“建筑無限生活”的體現(xiàn)�！熬幼∩鐓^(qū)”、“城市住區(qū)”與“建筑無限生活”三者是一個遞進(jìn)的關(guān)系和過程。
2005年萬科城的管理系統(tǒng)集成和風(fēng)情萬種的商業(yè)街綜合運(yùn)行，顛覆了深圳市傳統(tǒng)市場的價(jià)格體系。一條貫穿社區(qū)的“風(fēng)情步行街”，它是中國第一個集特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑于一體的溶解異域風(fēng)情的開放街區(qū)。商鋪共分2期發(fā)售，其中一期約2.16萬㎡。在一期商鋪面積22000㎡中，光是餐飲就占11000㎡，其它商鋪是社區(qū)必須的醫(yī)療、攝
影、花卉等社區(qū)配套店面；二期的商鋪面積是8000㎡。目前的鋪位，最小的是12㎡，最大的有2900㎡；主力商鋪的價(jià)格大約是70萬、80萬元一套，部分大面積的商鋪要200萬一套。幾十萬元總價(jià)的小商鋪，最受買家歡迎。租金方面，最貴的地方110元/㎡，較便宜的地方是60、70元/㎡（萬科四季花城是70元/㎡），*湖邊的丹桂軒是110元/㎡。深圳目前的街鋪回報(bào)是4%—5%，四季花城體現(xiàn)了逐年升值的過程，按目前的租金價(jià)格，萬科城“風(fēng)情步行街”還是能夠給老百姓一種未來憧憬的。
規(guī)劃上，萬科城·風(fēng)情步行街建筑規(guī)劃的核心思想為街鋪和底商，絕大部分商鋪都是臨路、臨街、臨水、臨風(fēng)，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風(fēng)情。萬科城·風(fēng)情商業(yè)街，有2層，有3層，有半地下的，產(chǎn)品上很豐富。
概念上，萬科商業(yè)打出“泛萬科城”的概念，即把萬科城+第五園+四季花城繪制成一個版圖。在萬科商業(yè)步行街內(nèi)，也是多元文化的組合。
目標(biāo)客戶上，在萬科城1期和風(fēng)情步行街的計(jì)劃中，一部分目標(biāo)客戶，瞄準(zhǔn)了新天下公司的10000多名員工（生產(chǎn)神州電腦），還有華為20000多名員工（百草園居住了4500員工），在片區(qū)內(nèi)，這個群體的商務(wù)消費(fèi)十分可觀。
經(jīng)營上，商鋪的經(jīng)營有兩個難點(diǎn)，一是定位難，二是經(jīng)營管理難。定位什么樣的經(jīng)營方向，決定今后商家能夠做多長時(shí)間，招商往往是進(jìn)來容易留住難。這與前期市場調(diào)研和商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)有關(guān)。目前，深圳地區(qū)只有華僑城商業(yè)風(fēng)情街、蛇口海上世界風(fēng)情街具有規(guī)模商業(yè)效應(yīng)。其它地點(diǎn)的商業(yè)街，始終不夠檔次和不具規(guī)模。許多人都非常希望萬科城·風(fēng)情步行街能趟一條新路出來。
萬科第五園是萬科社區(qū)商業(yè)開發(fā)的創(chuàng)新標(biāo)兵，他在將來所發(fā)揮的作用、意義、影響、成就和借鑒之處都要在萬科城·風(fēng)情步行街之上，他對中式居住文化的建筑與生活表達(dá)作了一次有意義有價(jià)值的探索。他依尋“嶺南四園”的思路，力圖在中國民居文化建設(shè)與社區(qū)生活上有所突破，,其意是想在“萬科從中國人的生活習(xí)慣開始著手，從中國傳統(tǒng)居住的內(nèi)容著手，設(shè)計(jì)出萬科第五園這個作品，是一次非常有意義的探索�！�
商業(yè)的開放與住宅的封閉性性形成互補(bǔ)，并應(yīng)用社會學(xué)因素的考察和考量居住與商業(yè)的開發(fā)，是萬科住宅及社區(qū)商業(yè)成功開發(fā)的特色和主要因素。這一點(diǎn)主要體現(xiàn)在產(chǎn)品開發(fā)、開發(fā)理念、概念創(chuàng)新推廣和宣傳上。如從“居住社區(qū)”到“城市住區(qū)”，“居住社區(qū)”是一種以地緣關(guān)系（住區(qū)）為紐帶，住區(qū)生活為主要功能所組織起來的居住生活共同體，居住社區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施也主要圍繞居民人群及居住生活展開。與傳統(tǒng)的”居住區(qū)“和”居住小區(qū)“所不同的是，居住社區(qū)除了物質(zhì)、地域空間的內(nèi)涵還包括了住區(qū)內(nèi)的組織結(jié)構(gòu)以及建立在主體交往互動基礎(chǔ)上的社會文化以及地域歸屬感的雙重內(nèi)涵�！俺鞘凶^(qū)”是一種以地緣關(guān)系（城區(qū)）為紐帶，住區(qū)生活為主要功能所組織起來的居住生活共同體，住區(qū)范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施不僅圍繞居民人群及居住生活展開，也圍繞區(qū)域的長遠(yuǎn)發(fā)展來展開。居住范圍內(nèi)除了物質(zhì)、地域空間的內(nèi)涵還包括了住區(qū)內(nèi)的行政機(jī)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)以及建立在主體交往互動基礎(chǔ)上的社會文化、區(qū)域文化以及地域歸屬感的多重內(nèi)涵。
[backcolor=#ffffff">萬科地產(chǎn)深圳開發(fā)項(xiàng)目之社區(qū)商業(yè)的研究與探討(結(jié)尾)[/backcolor">
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