萬科地產(chǎn)深圳開發(fā)項目之社區(qū)商業(yè)的研究與探討（下）
附表4：萬科地產(chǎn)開發(fā)部分深圳項目商業(yè)一覽表
[table=650">[tr">[td=1,1,63">
[/td">[td=1,1,182">
2003年的金域藍灣，處于紅樹林片區(qū)之中，與濱海大道相鄰，沒有馬路兩側的街區(qū)互動。泰式風格的商街香堤坊，與住宅的泰式風格配套，在那一帶形形色色的商業(yè)小板塊中，萬科香堤坊商業(yè)街形成了獨有的商業(yè)風情。金域藍灣的住戶是特別的，他們的定位是“主角”，是小資到骨子里的人。當時，金域藍灣的商業(yè)是不成氣候的，也沒有隨機人流，商業(yè)氣氛比較淡薄。用傳統(tǒng)的眼光來看，這里的商業(yè)價值不太大。周邊市場也沒有什么可以借鑒。于是萬科對街的定位進行了一個梳理，分析出金域藍灣所處的紅樹林片區(qū)的優(yōu)美景觀催生了很多高尚社區(qū)，這一線的高尚樓盤居民都是具有較高知識素養(yǎng)的，以及下沙村的原住居民組成的消費大軍，消費潛力強勁。于是將之定位為濱海風情富人街，顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)的觀念，用“20%的客戶創(chuàng)造80%價值”的這條帕累托原理作為金域藍灣香堤坊的絕對經(jīng)營理念。金域藍灣
[/td">[td=1,1,202">萬科城
[/td">[td=1,1,203">第五園
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">占地面積
[/td">[td=1,1,182">40233.5 ㎡
[/td">[td=1,1,202">約 39.7 萬㎡
[/td">[td=1,1,203">440000 ㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">建筑面積
[/td">[td=1,1,182">290534.73 ㎡
[/td">[td=1,1,202">約 43.7 萬㎡
[/td">[td=1,1,203">550000㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">總戶數(shù)
[/td">[td=1,1,182">1709 戶
[/td">[td=1,1,202">3800 戶
[/td">[td=1,1,203">5000 戶
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">開發(fā)時間
[/td">[td=1,1,182">2003－2006年，分3期開發(fā)
[/td">[td=1,1,202">2004年起，分6期開發(fā)，持續(xù)4年
[/td">[td=1,1,203">2003年起，分7期開發(fā)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)面積
[/td">[td=1,1,182">6000 ㎡
[/td">[td=1,1,202">約 30000㎡
[/td">[td=1,1,203">約 10000㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)分布
[/td">[td=1,1,182">裙樓底層
[/td">[td=1,1,202">社區(qū)外圍，獨立分布，形成雙面街區(qū)
[/td">[td=1,1,203">主入口廣場兩側，中式商業(yè)街
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">檔次
[/td">[td=1,1,182">中高檔消費
[/td">[td=1,1,202">中高檔消費
[/td">[td=1,1,203">特色消費
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">業(yè)態(tài)
[/td">[td=1,1,182">餐飲、超市、酒吧、美容、銀行
[/td">[td=1,1,202">餐飲、休閑、購物
[/td">[td=1,1,203">餐飲、娛樂、休閑
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">代表商家
[/td">[td=1,1,182">思妍麗、招商銀行、春滿園
[/td">[td=1,1,202">華潤萬家、丹桂軒、肯德基
[/td">[td=1,1,203">未定
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)亮點
[/td">[td=1,1,182">底商半地下設計，獨具特色
[/td">[td=1,1,202">全新開放式街區(qū)設計，打造 LIVING MALL 形態(tài)；成功引進一線品牌商家，提升項目商業(yè)品質和檔次
[/td">[td=1,1,203">對文化的挖掘、嫁接及移植力圖，力圖通過特色商業(yè)街，充分展示項目在現(xiàn)代中式生活方面的追求與探索。
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">營銷亮點
[/td">[td=1,1,182">打造“香堤坊”概念，獨特的濱海風情富人街
[/td">[td=1,1,202">樹立“萬科種植商圈”的概念，成為“區(qū)域形象代言人”
[/td">[td=1,1,203">樹立對傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)與生活的向往
[/td">[/tr">[/table">隨后的萬科東海岸“直街”，首創(chuàng)“熱帶現(xiàn)代”風格，并具有濃郁的加勒比風情，是完整的、高品質的、多業(yè)態(tài)的、與品牌商家合作的風情街。另，其“直街”和“藍色會所”合作形成了獨特的商業(yè)伴生模式，更是首創(chuàng)。原先大梅沙片區(qū)的商業(yè)也只有零售小商鋪、小吃店，而且周邊的一些樓盤都沒有完整的商業(yè)街。所以東海岸的商業(yè)街經(jīng)營有著一定的優(yōu)勢，形成了與海邊商業(yè)形態(tài)的互補。
在2003年萬科城的設計上，萬科根據(jù)整體區(qū)域定位、未來消費人群，將其中30000平米規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，定位為服務周邊人群的區(qū)域性的商業(yè)中心，并提出Living Mall的概念。在萬科城的操作過程中，銷售、招商兩線并行，聘請專業(yè)的商業(yè)物管公司參與前期顧問，外請招商公司進行招商，萬科城因此吸引了華潤萬家、丹桂軒、肯德基等一線品牌的加盟。為兼顧短、長期利益，萬科將步行內(nèi)街進行銷售，而保留部分外街商鋪，租售結合的方式使得其商業(yè)價值得到了很大提升。(見表附表4，詳見附件)
在發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、總結問題的過程中，萬科的商業(yè)開發(fā)能力得到了前所未有的提升。
可見，萬科社區(qū)商業(yè)的開發(fā)是一個漸行漸進的自我完善的過程。
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