[table=581">[tr">[td=1,1,63">
福景大廈
[/td">[td=1,1,161">金色家園
[/td">[td=1,1,175">四季花城
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">占地面積
[/td">[td=1,1,182">9376.5㎡
[/td">[td=1,1,161">28627.2㎡
[/td">[td=1,1,175">373900㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">建筑面積
[/td">[td=1,1,182">82538㎡
[/td">[td=1,1,161">183967.35㎡
[/td">[td=1,1,175">544000㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">總戶數(shù)
[/td">[td=1,1,182">377
[/td">[td=1,1,161">1373
[/td">[td=1,1,175">4700
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">開發(fā)時(shí)間
[/td">[td=1,1,182">1997－1998 年
[/td">[td=1,1,161">1999－2002 年
[/td">[td=1,1,175">1999－2003年，分七期開發(fā)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)面積
[/td">[td=1,1,182">12887.6㎡
[/td">[td=1,1,161">15000㎡
[/td">[td=1,1,175">5000㎡
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)分布
[/td">[td=1,1,182">裙樓底層，共三層
[/td">[td=1,1,161">裙樓底層
[/td">[td=1,1,175">沿假*廣場(chǎng)兩側(cè)排列，形成商業(yè)街區(qū)[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">
檔次
[/td">[td=1,1,182">*用品消費(fèi)
[/td">[td=1,1,161">中檔消費(fèi)
[/td">[td=1,1,175">中檔消費(fèi)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">業(yè)態(tài)
[/td">[td=1,1,182">超市
[/td">[td=1,1,161">餐飲、休閑、美容康體等
[/td">[td=1,1,175">滿足社區(qū)消費(fèi)，小型便利店、快餐、藥店等[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">
代表商家
[/td">[td=1,1,182">萬(wàn)佳三分店
[/td">[td=1,1,161">麥當(dāng)勞、肯德基
[/td">[td=1,1,175">華潤(rùn)超市、民潤(rùn)超市、雅蘭布藝、中國(guó)銀行、海爾專賣等[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">商業(yè)亮點(diǎn)
[/td">[td=1,1,182">打造了新型的“一站式倉(cāng)儲(chǔ)購(gòu)物超市”的典范；方便自身及周邊居民，帶旺了整個(gè)彩田片區(qū)
[/td">[td=1,1,161">滿足并解決自身住戶和周邊住戶的需求；提升片區(qū)的區(qū)域檔次及形象，使項(xiàng)目成為景田片區(qū)的商業(yè)中心
[/td">[td=1,1,175">成為項(xiàng)目后期住宅成功的關(guān)鍵點(diǎn)之一；使社區(qū)配套第一次成為假*風(fēng)情商業(yè)街；讓社區(qū)商業(yè)影響深遠(yuǎn)，引起大范圍效仿
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,63">
營(yíng)銷亮點(diǎn)
[/td">[td=1,1,182">與兄弟公司萬(wàn)佳合作，沒有做有意識(shí)的推廣[/td">[td=1,1,161">打造“城市的、成熟的、開放的”推廣形象，樹立區(qū)域中心形象
[/td">[td=1,1,175">打造全新“風(fēng)情假*廣場(chǎng)”，定位情調(diào)街區(qū)
[/td">[/tr">[/table">
萬(wàn)科地產(chǎn)有意識(shí)地介入研究商業(yè)地產(chǎn)始于1999年開發(fā)的萬(wàn)科金色家園。在項(xiàng)目整體定位中，萬(wàn)科著重考慮了未來深圳商業(yè)重心的轉(zhuǎn)移。在核心定位中，打造的是“城市的、成熟的、開放的”商業(yè)消費(fèi)文化。萬(wàn)科金色家園在整體定位和商業(yè)運(yùn)營(yíng)上是成功的，但是在商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布、招商、商家管理等各方面也讓萬(wàn)科吸取了很多非常有用的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。比如在規(guī)劃階段設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候就應(yīng)該規(guī)劃好與項(xiàng)目所適應(yīng)的業(yè)態(tài)，然后根據(jù)所需業(yè)態(tài)的特性設(shè)計(jì)好層高、進(jìn)深、煙道等必須要素，而金色家園的商業(yè)部分最早的圖紙規(guī)劃是一個(gè)大超市，由于考慮不夠周全，后期做了一些改進(jìn)，將大空間分塊，再找品牌商家進(jìn)駐。如果重新來過，應(yīng)該將大商業(yè)的整體概念貫穿到整個(gè)金色家園的規(guī)劃中，考慮會(huì)更加周全，品牌也會(huì)更加集中。金色家園的商業(yè)嘗試已經(jīng)為萬(wàn)科后續(xù)的商業(yè)開發(fā)積累下了非常寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
1999年開發(fā)的萬(wàn)科四季花城規(guī)劃出了一條300米長(zhǎng)的休閑式步行街區(qū)。在定位中，考慮到開放式街區(qū)與住宅小區(qū)的融和，還設(shè)計(jì)了街區(qū)中心園林、建筑小品，具體包括對(duì)騎樓的設(shè)計(jì)、與社區(qū)廣場(chǎng)的銜接、街區(qū)的尺度等。但四季花城的商業(yè)街也存有遺憾，比如：當(dāng)時(shí)規(guī)劃四季花城商街的時(shí)候，萬(wàn)科依據(jù)的是一種比較理想化和有格調(diào)的商街，以精品店和咖啡店為主，但等業(yè)主進(jìn)駐以后，發(fā)現(xiàn)他們真正需要的適合居家生活相關(guān)的行業(yè)，于是整體業(yè)態(tài)根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整，經(jīng)過2~3輪業(yè)態(tài)的自發(fā)調(diào)整，萬(wàn)科四季花城最終形成了以餐飲、小型超市、便利店等與居家生活相關(guān)的穩(wěn)定組合。另外，最早的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，考慮到商業(yè)街經(jīng)營(yíng)者的利益，希望商業(yè)街開放式管理，成為整個(gè)片區(qū)的商業(yè)中心，但是由于種種原因，后期隨著小區(qū)的封閉式管理，而使得商業(yè)街的開放也受到了一定程度上的影響。又比如：四季花城里沒有餐飲業(yè)，原先似乎認(rèn)為住宅中的商業(yè)好像不太需要餐飲，但其實(shí)小區(qū)對(duì)餐飲的需求是非常旺盛的。此外，萬(wàn)科長(zhǎng)期以來缺乏商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，最初都是以管理住宅的方式來管商家，也成為從四季花城商業(yè)街的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中暴露出來的一大問題。不可否認(rèn)的是四季花城的商業(yè)已經(jīng)成為了社區(qū)商業(yè)的典范，而且作為社區(qū)商業(yè)模式的一個(gè)樣板，成為以后很多樓盤競(jìng)相效仿的對(duì)象。
金色家園和四季花城這兩個(gè)項(xiàng)目都是在1999、2000年左右開發(fā)，由于項(xiàng)目的區(qū)位、商業(yè)面積的大小等客觀條件的差別，它們的商業(yè)部分分別走了兩條截然不同的探索和嘗試之路。
萬(wàn)科在金色家園項(xiàng)目才開始真正有意識(shí)、有規(guī)劃地介入商業(yè)地產(chǎn)。金色家園還未進(jìn)駐的時(shí)候，景田片區(qū)的人氣遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這么旺，稍顯冷清，除了唯一的大商業(yè)輻射全市的山姆會(huì)員店之外，只在一些老的住宅小區(qū)中有一些零星的小商鋪。
萬(wàn)科地產(chǎn)深圳開發(fā)項(xiàng)目之社區(qū)商業(yè)的研究與探討(中)
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