大家搞不懂的房價(jià)

未來(lái)2年房?jī)r(jià)大降

今天聽(tīng)到一個(gè)好朋友發(fā)了信息說(shuō)上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始回暖，12萬(wàn)人排隊(duì)買(mǎi)房，真實(shí)不可思議。對(duì)于一個(gè)能在過(guò)設(shè)計(jì)公司工作，在過(guò)一線做過(guò)銷(xiāo)售，在過(guò)公司做過(guò)中高層管理的人來(lái)說(shuō)，我對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越陌生，真的越來(lái)越不了解房地產(chǎn)，更不了解中國(guó)的房?jī)r(jià)代表了什么？

我有很多房地產(chǎn)界的朋友，都是當(dāng)今社會(huì)的“白骨精”，現(xiàn)在的收入大約在3000元。我們這樣計(jì)算一下，年收入＝3000元×12＝36000元；45年的收入＝45×36000元＝162萬(wàn)元（按大學(xué)畢業(yè)24歲，工作到60歲，共計(jì)45年）。我們一生的支出有食物支出年12000元，45年＝45×12000元＝540000元；昆明房?jī)r(jià)均價(jià)為5000元平方米，購(gòu)買(mǎi)120平方米價(jià)格＝120×5000元＝600000元；孩子的教育費(fèi)用40萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)；醫(yī)療費(fèi)用計(jì)20萬(wàn)元；合計(jì)174萬(wàn)。經(jīng)過(guò)我們這樣的計(jì)算收入減去支出我們負(fù)債12萬(wàn)元。我們的主要支出房子、醫(yī)療、教育、食物4部分超出我們的收入，說(shuō)明中國(guó)的房?jī)r(jià)、醫(yī)療、教育是我們當(dāng)前的主要矛盾。解決辦法就是要么收入大幅度增加，要么就是房?jī)r(jià)、醫(yī)療、教育大幅度降低。這樣我們才會(huì)生活得更幸福一點(diǎn)點(diǎn)。才會(huì)有更多一點(diǎn)的資金去消費(fèi)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)的發(fā)展。

房?jī)r(jià)真是離譜，我們計(jì)算一下房地產(chǎn)的成本。一是建安成本，磚混結(jié)構(gòu)的建安成本大概在800元左右（根據(jù)地區(qū)不一樣，價(jià)格略做加減），框架結(jié)構(gòu)1000元左右。二是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在10％（現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是利用銀行貸款，并且有預(yù)售許可證，投資30％即可回籠資金）。三是土地成本，中國(guó)是全民所有制國(guó)家，土地屬于全民所有，那么土地成本是多少呢，每個(gè)地方的土地成本就不一樣了。按100萬(wàn)一畝的土地價(jià)格，3的容積率計(jì)算的話，每個(gè)建筑平方米計(jì)算分?jǐn)偼恋貎r(jià)格為500元每平方米。三塊合計(jì)1650元成本，在加政府報(bào)規(guī)保建辦證費(fèi)用200元合計(jì)1850元；現(xiàn)在銷(xiāo)售均價(jià)在5000元，中間的利潤(rùn)是多少，大家一看并知。

房地產(chǎn)作為商品，為什么會(huì)有那么高的利潤(rùn)呢？我們也不知道其中的奧妙。我們分析一下住房的功能。房地產(chǎn)可以解決人們的居住問(wèn)題。人都需要有房子住，房地產(chǎn)可以解決人們的居住問(wèn)題，這是它的基本作用。

當(dāng)前的房地產(chǎn)的暴利遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重的影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)影響了中國(guó)的財(cái)富分配，房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)怎么影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)。有以下幾點(diǎn)：
第一、房地產(chǎn)是制造流動(dòng)性過(guò)剩的根源。房子制造流動(dòng)性就是我們的抵押買(mǎi)房制度，假設(shè)某個(gè)國(guó)家有1億套房子，每套房子的價(jià)格為100萬(wàn)，房子的總價(jià)格為100萬(wàn)億。如果這個(gè)國(guó)家實(shí)行首付20%的政策，則這1億套房子創(chuàng)造貨幣80萬(wàn)億（假定買(mǎi)房人都借80萬(wàn)），這80萬(wàn)億一部分落到政府手里，于是政府今天給馬路開(kāi)膛，明天給馬路破肚，總之，政府天天有錢(qián)折騰。按理，政府賣(mài)的地是老百姓的，應(yīng)該拿一部分來(lái)管理老百姓的房子，可是，門(mén)都沒(méi)有。老百姓掏錢(qián)買(mǎi)自己的地，因?yàn)槲覀兊耐恋厥枪兄啤?/font>
根據(jù)存款 + 現(xiàn)金 = 貸款 + 黃金占款 + 外匯占款，房子創(chuàng)造了80萬(wàn)億的貸款，就必然創(chuàng)造80萬(wàn)億的存款，這80萬(wàn)億由政府、房產(chǎn)商、房產(chǎn)商的上游企業(yè)分享。由于房地產(chǎn)的超分配，這個(gè)國(guó)家的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)大漲，物價(jià)也會(huì)飛漲。
第二、房地產(chǎn)是通貨膨脹的根源。設(shè)某個(gè)國(guó)家有N條產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)這個(gè)國(guó)家的資源都投向房地產(chǎn)時(shí)，其他行業(yè)投入的資源就會(huì)相對(duì)減少。根據(jù)循環(huán)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，產(chǎn)品是由環(huán)境要素轉(zhuǎn)換而來(lái)的，當(dāng)環(huán)境要素都轉(zhuǎn)換為房子時(shí)，轉(zhuǎn)換為其他產(chǎn)品的環(huán)境要素就會(huì)減少，這時(shí)80萬(wàn)億被房子創(chuàng)造出來(lái)的貨幣就會(huì)使物價(jià)猛漲。另一方面，由于買(mǎi)房的人都欠了80萬(wàn)的債務(wù)，他們必須節(jié)約開(kāi)支，這又會(huì)使窮人的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降。
第三、房地產(chǎn)是制造社會(huì)不和諧的因素。開(kāi)放商、銀行、腐敗官員、學(xué)者為了自己的利益形成利益集團(tuán)，欺騙廣大的人們，這必然會(huì)引起人們對(duì)富人的仇恨。這種仇恨很正常，因?yàn)檫@些人是用房子作為分配的手段，把他們的財(cái)富分配走了，他們能不仇恨嗎？這些仇恨就是社會(huì)不和諧的因素。建立和諧社會(huì)，就必須消滅這些不和諧因素，政府把出賣(mài)土地的錢(qián)，用來(lái)救助那些吃不起飯的、看不起病的、上不起學(xué)的。銀行就比較麻煩，我們的國(guó)有企業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，賺了歸自己，虧了先歸國(guó)家，后轉(zhuǎn)讓給納稅人。所以，銀行還會(huì)繼續(xù)制造一大堆不良資產(chǎn)。對(duì)于學(xué)者，倒不太好說(shuō)，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，他們也是人，也要成為百萬(wàn)千萬(wàn)富翁，如果沒(méi)有賺錢(qián)的能力，他們只能為房地產(chǎn)商說(shuō)話了。

今天上海的12萬(wàn)人排隊(duì)買(mǎi)房子？?jī)?nèi)容是真是假，我們還不清楚。必須告訴所有老百姓的是：不要相信任何電視臺(tái)、報(bào)紙。為什么？因?yàn)檫@些媒體要收廣告費(fèi)，它們必然要為利益集團(tuán)說(shuō)話，請(qǐng)你們千萬(wàn)不要相信這些媒體�？措娨�、看報(bào)紙，當(dāng)作一個(gè)參考就行了，千萬(wàn)別信它們。你相信這些媒體越多，你上的當(dāng)就越多。全世界的媒體都是這個(gè)特點(diǎn)，它們以欺騙老百姓為目的，它們都是為利益集團(tuán)服務(wù)的。

新一輪的房地產(chǎn)暴利以后，房地產(chǎn)應(yīng)該回歸理性，房地產(chǎn)商應(yīng)該以老百姓的需求和能力來(lái)造房子，讓老百姓能住上房子。老百姓今天和地產(chǎn)商的較量，將會(huì)持續(xù)，直到房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格符合中國(guó)老百姓的承受能力，所以我認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)將會(huì)大跌，現(xiàn)在的小跌對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)還沒(méi)有傷到元?dú)�。用一年四季氣候�?lái)說(shuō)今天房地產(chǎn)的*子的話，我認(rèn)為今天還是秋天快要結(jié)束的時(shí)候，房地產(chǎn)的冬天還沒(méi)有來(lái)臨。

作者：楊洋

2009年3月16*星期一

本人不擅長(zhǎng)寫(xiě)作，主要得恩師中國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)大師譚教授的支持，也得到廣大置業(yè)朋友的鼓勵(lì)，才寫(xiě)此文，其中引用恩師譚教授的原文，在此對(duì)譚教授表示感謝！大家可以購(gòu)買(mǎi)譚教授的《循環(huán)經(jīng)濟(jì)原理》，此書(shū)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一本非常好的書(shū)籍，通俗易懂。

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