正值調(diào)控密集期，據(jù)購(gòu)房者和中介反映，最近房屋交易時(shí)出現(xiàn)糾紛的情況越來(lái)越頻繁，甚至出現(xiàn)交易過(guò)程中解約，除了買(mǎi)賣(mài)雙方的矛盾，中介也想趁機(jī)分一杯羹。無(wú)論是自身問(wèn)題或是中介問(wèn)題，都需要多留個(gè)心眼，以免造成不必要的麻煩。

新政下很多購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房資格、預(yù)算等等不了解，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也因?yàn)樽陨硭刭|(zhì)參差不齊，導(dǎo)致在交易中頻發(fā)糾紛，廣州市中介協(xié)會(huì)日前還專(zhuān)門(mén)開(kāi)展法律講座，提高行業(yè)從業(yè)人員的認(rèn)知。據(jù)介紹，協(xié)會(huì)對(duì)二手房交易糾紛案件，總體以調(diào)解為主要處理方式，去年由協(xié)會(huì)會(huì)員配合調(diào)解成功而撤訴案件占總撤訴案件的92.31%。

中介費(fèi)怎么退應(yīng)該明確

樓市新政之后，面臨買(mǎi)家賣(mài)家因購(gòu)房資質(zhì)、首付提高等原因而達(dá)成和平解約的，中介費(fèi)用是否退還，各中介機(jī)構(gòu)按各自規(guī)定執(zhí)行，并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。主流的大連鎖中介機(jī)構(gòu)，通常都是全額退還中介費(fèi)用，而一些小中介特別是無(wú)備案的“黑中介”，多數(shù)不退還中介費(fèi)。法律界人士認(rèn)為，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)提供的是居間服務(wù)，從提供服務(wù)的角度，若交易并沒(méi)有進(jìn)行，等于服務(wù)沒(méi)有完成，應(yīng)該向買(mǎi)賣(mài)房人退還因服務(wù)收取的中介費(fèi)用�！澳懿荒艹雠_(tái)一個(gè)相關(guān)規(guī)定，到底中介機(jī)構(gòu)該不該退還中介費(fèi)？或者說(shuō)，不全額退還的話，他們收取多少比例？”有購(gòu)房者表示，錢(qián)早被經(jīng)紀(jì)人收了，導(dǎo)致買(mǎi)家賣(mài)家很被動(dòng)。

二手房交易糾紛

主要分為以下五種情形

中介公司違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》，擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同，或者不配合撤下網(wǎng)簽合同。

消費(fèi)者認(rèn)為中介公司隱瞞房屋的情況，例如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶(hù)口被占用、房屋權(quán)屬變更、抵押、樓齡、建筑面積、建筑時(shí)間、存在租賃，非業(yè)主唯一物業(yè)，未補(bǔ)繳公攤面積費(fèi)用等。

消費(fèi)者認(rèn)為中介公司未盡告知義務(wù)，未審核購(gòu)房人購(gòu)房資格，業(yè)主房屋處分權(quán)，為查封或?yàn)槲慈〉貌粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證的房屋提供中介服務(wù)，協(xié)助制作陰陽(yáng)合同，促成交易前未盡查冊(cè)義務(wù)等。

由于交易一方履約意識(shí)不足，或交易出現(xiàn)問(wèn)題后雙方不愿讓步等導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，通常都會(huì)涉及誠(chéng)意金、定金、違約金或中介服務(wù)費(fèi)等經(jīng)濟(jì)糾紛。

因消費(fèi)者自身評(píng)估能力及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足所致，如：資金準(zhǔn)備不足、對(duì)貸款審批額度預(yù)計(jì)不足、對(duì)購(gòu)房資格條件評(píng)估不足出現(xiàn)偏差等，導(dǎo)致簽約后交易無(wú)法繼續(xù)履行，造成經(jīng)濟(jì)損失。

案例

黃先生原本是賣(mài)一買(mǎi)一的換房族，受到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的影響，原先的首套房變成了二套，在湊齊首付上遇到了困難。而看中他房子的買(mǎi)家，由于名下已有兩套住房，也影響了交易。于是，買(mǎi)賣(mài)雙方友好地達(dá)成了和平解約。然而，當(dāng)黃先生和買(mǎi)家找到中介機(jī)構(gòu)要求簽署解約協(xié)議時(shí)，卻被中要求必須先把費(fèi)用交了，才能簽訂三方無(wú)責(zé)解約，理由是簽了合同就得收取全額中介費(fèi)。

點(diǎn)評(píng)

限購(gòu)政策調(diào)整，有購(gòu)房意向的部分買(mǎi)家或賣(mài)家可能面臨合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況。法律界專(zhuān)家認(rèn)為，若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則可解除合同。限購(gòu)政策應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力。因房屋買(mǎi)賣(mài)未成交，可以不按合同約定的價(jià)格支付中介費(fèi)，但需要向中介支付必要費(fèi)用及合理報(bào)酬。 

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