目前，昆明傳統(tǒng)的商圈有三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈、小西門商圈以及云紡螺螄灣商圈。其中，三市街商圈是最具影響力的商圈，人流量最大。它以昆百大商場為中心，東到青年路，南至金馬碧雞商業(yè)步行街，西至五一路、國防路，北到人民路。

■推薦理由每天人流量達(dá)20萬三市街商圈處在昆明城市中心地段，坐踞昆明唯一步行商業(yè)街，具有濃厚、長遠(yuǎn)的商業(yè)歷史背景。另外，它的商業(yè)高度密集，匯集了柏聯(lián)廣場、昆百大、金碧輝煌、百佳購物廣場等大型商場，各大國際品牌在這里齊聚。除此以外，銀行、醫(yī)院、藥店、電影院等相關(guān)業(yè)態(tài)也非常齊全。區(qū)域集飲食、娛樂、休閑、旅游、購物為一體，吃、喝、游、玩等基本都能得到滿足。這些條件的齊備，使得它人氣最旺，成為五大傳統(tǒng)商圈之首。

正如北京的王府井一樣，三市街商圈中的核心——南屏步行街已成為一個品牌。南屏步行街東至家樂福，南邊延伸到金馬碧雞坊，西到順城，北達(dá)正義路下段。就是在這樣一個不大的地段，不僅昆明人常來，一些外地游客，也常常會被推薦來這里游玩或購物，它已然成為昆明對外宣傳的一個重要門戶。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三市街商圈每天的人流量達(dá)20萬。大家的認(rèn)可，人氣的旺盛，商業(yè)氛圍的成熟，給商圈內(nèi)商業(yè)的興旺帶來了絕好的先決條件。各種商業(yè)形態(tài)在這里落戶，經(jīng)營成功的把握都非常大。另外，從城市核心區(qū)域來看，一般來說，商業(yè)增值空間最大，其次是寫字樓，再就是住宅。由此，三市街商圈內(nèi)商鋪就成為各路商家的必爭之地。

以南屏步行街為中心，記者隨意走了幾圈，都沒有發(fā)現(xiàn)要出租或者轉(zhuǎn)讓的商鋪�！跋癫叫薪诌@種寸土寸金的地段，很少有人會將鋪面出租或者轉(zhuǎn)讓出去�！蹦持薪楣�司的店長如是說：“就是有錢也不一定就能在這附近找到鋪面�！彼�告訴記者，通過中介公司進(jìn)行出租或售的商鋪很少，尤其是在市中心這種寸土寸金的地段。他分析說，市中心區(qū)域商鋪的需求量很大，房主不需要通過中介公司，也能順利地將鋪面倒手出去。這塊寸土寸金地段的鋪面需求之大可見一斑。

■專家分析核心商業(yè)地位無可替代三市街商圈處在城市的中心地位，有著深厚的商業(yè)歷史積淀，商業(yè)業(yè)態(tài)成熟，這些因素決定了它具有稀缺性、唯一性和不可替代性。昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈認(rèn)為，正是因?yàn)檫@些獨(dú)特條件，帶來三市街商圈的核心地位。

她認(rèn)為，三市街商圈具有優(yōu)越的人脈、地脈，商業(yè)氛圍濃郁，交通便利、業(yè)態(tài)成熟、街頭藝術(shù)豐富，先決條件是別的商圈無可比擬的。這里除了可以購物、閑逛，更能滿足不同層次人群尋求精神層面的需要。比如，一些國際品牌、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、大企業(yè)入駐其中，工作便捷是一方面，更為重要的是身份、地位可以得到充分體現(xiàn)。

近年來，這一區(qū)域新建的商業(yè)項(xiàng)目不多，僅有順城、南屏?xí)r代、昆百大AB座等少數(shù)項(xiàng)目，商用物業(yè)稀缺性明顯。2003年，政府規(guī)定“二環(huán)內(nèi)只拆不建”。這一政策，使得地塊的稀缺性更加突出，項(xiàng)目開發(fā)的難度增加，由此也帶來了供給的有限性。然而人們對二環(huán)內(nèi)，特別是對城市核心區(qū)域的認(rèn)知、認(rèn)可度最高，商用物業(yè)需求量卻在無限增加。在鄧曉盈看來，中心商圈供需的失衡，將致使該片區(qū)的商鋪更加搶手。

■數(shù)據(jù)說話周邊二手房價漲幅也大在昆明幾大傳統(tǒng)商圈中，三市街商圈最具影響力。而三市街商圈內(nèi)，又以步行街一帶為黃金地段，每日的人流量不計(jì)其數(shù)，鋪面的價格也尤貴�，斞欧课菸涑傻甑觊L林昌澤有著4年多的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他告訴記者，目前，步行街上臨街商鋪售價在3-10萬元/m2，租金為300-500元/m2/月。以南屏步行街輻射開去，商鋪的價位略低。例如，小西門商圈至順城的中間地段，臨街商鋪?zhàn)饨饍r格為300-500元/m2/月，售價則在5-6萬元/m2，價位降了一些。當(dāng)然，以上商鋪價格受位置、面積等的影響，與實(shí)際價位可能存在小的出入。

談及商圈內(nèi)樓盤和商鋪近年來的價格漲幅。林昌澤認(rèn)為，二者的漲幅都比較大。他以二手房售價的變化作了比對。2006年，市中心二手房房價最高在8000元/m2，而如今漲到了1.2-1.5萬元/m2，漲幅在50%以上。

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