根據(jù)克爾瑞7月報(bào)告，昆明商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量雖然比高峰時(shí)期的700萬(wàn)平米下降不少，但過(guò)去一年一直維持在400萬(wàn)平米以上的高位，7月份的庫(kù)存量仍有433.38萬(wàn)平米，去化周期達(dá)109.6月，也即9.1年。

今年昆明商業(yè)銷售速度出現(xiàn)明顯下降（圖源：克爾瑞）

如果只看去化周期，如今9.1年的去化時(shí)間并不算最長(zhǎng)，2019年昆明商鋪的去化周期就已經(jīng)達(dá)到14年，而到了2020年年中，昆明商鋪的庫(kù)存量達(dá)到了驚人的近700萬(wàn)平米，去化周期也增加到了16年，創(chuàng)歷史最高。

也正是從2020年開(kāi)始，昆明市在規(guī)劃上開(kāi)始限制商業(yè)開(kāi)發(fā)，許多片區(qū)的控詳規(guī)進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整的方向都是減少商業(yè)開(kāi)發(fā)比重。到了去年，昆明市進(jìn)一步放松了對(duì)已過(guò)規(guī)項(xiàng)目的調(diào)規(guī)尺度，許多已經(jīng)拿地的項(xiàng)目都進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，減少了商業(yè)開(kāi)發(fā)體量。最新出臺(tái)的“昆明23條”，則進(jìn)一步放寬了項(xiàng)目調(diào)規(guī)的條件。

但即便昆明市已經(jīng)在給商業(yè)開(kāi)發(fā)“踩剎車”，可是由于歷史上積累下來(lái)的開(kāi)發(fā)面積非常多，而銷售卻徘徊不前，所以雖然昆明的商鋪庫(kù)存量已經(jīng)從高峰時(shí)期的近700萬(wàn)平方米，下降到今年7月的433萬(wàn)平米，可是全部賣完仍舊要9年多的時(shí)間。

而更加令人感到憂慮的是，今年昆明商鋪銷售速度明顯下滑，月銷售面積都在3萬(wàn)平米以下徘徊。從克爾瑞的統(tǒng)計(jì)可以看出，過(guò)去一年間，昆明商鋪銷量在進(jìn)入今年后有了斷崖式下降。去年下半年的月銷售面積平均有6.5萬(wàn)平米，今年1-7月的月均銷售面積就一下子銳減到了2.05萬(wàn)平米，呈跳水下滑狀態(tài)。

昆明商業(yè)開(kāi)發(fā)體量過(guò)大導(dǎo)致商業(yè)庫(kù)存長(zhǎng)期居高不下

如果按照今年1-7月的銷售速度，433萬(wàn)的商鋪至少要17年半才能賣完，去化周期將創(chuàng)造歷史新高。

商鋪銷售速度明顯下降，是一個(gè)十分危險(xiǎn)的信號(hào)。過(guò)去幾年昆明商業(yè)物業(yè)（不含辦公物業(yè)）的年銷售面積都有40多萬(wàn)平米，去年8月到今年7月一年間的銷售面積也有47萬(wàn)平米，看上去也比較正常，可是進(jìn)入今年后商鋪的銷量有了明顯下降，估計(jì)今年剩余的5個(gè)月也不會(huì)有好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)到年底時(shí)商業(yè)去化周期將很可能會(huì)增加到17年以上。

雖然昆明已經(jīng)在大規(guī)模削減商業(yè)開(kāi)發(fā)比重，可是又不可能完全不規(guī)劃商業(yè)，每年仍有新增商業(yè)面積，所以要是按照現(xiàn)在的去化速度，昆明商業(yè)庫(kù)存面積將很難下降到400萬(wàn)平米以下。

400多萬(wàn)平米是個(gè)什么概念？就相當(dāng)于至少25個(gè)個(gè)恒隆廣場(chǎng)，相當(dāng)于昆明城區(qū)人口每人有差不多一平米。

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