在市場(chǎng)的有序規(guī)律運(yùn)轉(zhuǎn)中，雖市場(chǎng)規(guī)律是市場(chǎng)主體生存的主線，但也離不開(kāi)國(guó)家宏觀調(diào)控的“推波助瀾”，作為市場(chǎng)的一份子，樓市亦是如此。樓市風(fēng)云中，政府的宏觀“手段”，有著不一樣的影響力。觀即去年各省市、各級(jí)政府，出臺(tái)的關(guān)于樓市的政策不勝枚舉，今年亦是如此，不過(guò)今年主要還是致力于樓市的去庫(kù)存，各地出臺(tái)的政策以樓市調(diào)控為主，部分城市已“二次調(diào)控”，如上海、杭州等地，也不斷在加碼樓市調(diào)控政策。就云南區(qū)域的昆明而言，今年2月昆明市政府發(fā)布的“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)舉措以及公積金的新政上調(diào)了公積金貸款上限、發(fā)布房地產(chǎn)去庫(kù)存若干意見(jiàn)等多方面助力昆明樓市。此外，昆明執(zhí)行新的新商品房購(gòu)銷合同、“以購(gòu)代建”等政策手段持續(xù)加碼昆明樓市。

★政策一：昆明“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)舉措

昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施的通知

今年2月末，昆明市政府發(fā)布了“關(guān)于昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施”的通知。該通知包括社保優(yōu)惠、對(duì)外開(kāi)放、降低商品房庫(kù)存、加強(qiáng)土地保障、創(chuàng)業(yè)、工業(yè)等20個(gè)層面內(nèi)容，共計(jì)46政策措施。

發(fā)布的“46條”政策中，第22條至地38條的內(nèi)容與昆明樓市有關(guān)。主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展、降低商品房庫(kù)存、土地保障層面，且給出多個(gè)利好舉措。子啊促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展舉措明確了土地已出讓的城中村改造項(xiàng)目容積率調(diào)整的，調(diào)整差價(jià)正值由企業(yè)補(bǔ)繳，差價(jià)負(fù)值由財(cái)政退還。

該通知中降低商品房庫(kù)存舉措包括商住貸款首付比例的調(diào)整、財(cái)政補(bǔ)貼、鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)等方面。如住房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付款比例均按照20%執(zhí)行；購(gòu)房人已有一套住房且商業(yè)住房貸款未結(jié)清，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)自住住房的，住房公積金貸款首付款比例由40%下調(diào)為30%。購(gòu)買(mǎi)商品房非人防車(chē)位，按建筑面積每平方米給予補(bǔ)貼160元等。

此外，該通知還調(diào)整和規(guī)范了用地政策，加強(qiáng)土地保障。包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以拍賣(mài)方式出讓土地的，競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不做限定；明確因城市規(guī)劃修改造成項(xiàng)目土地閑置的處置方式、明確通過(guò)出讓方式取得的土地用途變更方式；規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)限等多個(gè)層面。昆明“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)措施中，提出的多條房地產(chǎn)相關(guān)的利好政策，對(duì)于準(zhǔn)備置業(yè)房子或車(chē)位的置業(yè)者，以國(guó)有土地的招拍掛、商品房的去庫(kù)存等都有一定的利好。

★政策二：昆明公積金新政

公積金（圖源于網(wǎng)絡(luò)）

在樓市去庫(kù)存的洪流中，住房公積金扮演著一定的角色，影響的大與否各地不一。從2015年12月10日施行昆明公積金新政，將昆明公積金單雙職工的貸款額度分別提至40萬(wàn)元、80萬(wàn)元，下調(diào)住房公積金個(gè)人住房貸款按揭樓盤(pán)保證金比例等公積金政策；到今年2月昆明“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)舉措中提及的公積金貸款首付比例、二套房首付比例等地調(diào)整，以及今年內(nèi)數(shù)次放寬公積金個(gè)人住房貸款受理?xiàng)l件等，昆明不斷放寬公積金政策，以期可促進(jìn)樓市的去化。

具體來(lái)看，今年以來(lái)，昆明“46條”提及將住房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付款比例均按照20%執(zhí)行，二套房首付比例由40%降至30%；而后7月18日起公積金申貸繳存期限由6個(gè)月下調(diào)至3個(gè)月，即足額繳存滿3個(gè)月就可申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房；而后10月26日起，昆明公積金貸款進(jìn)一步放寬為全省范圍繳存均可使用；緊接著10月31日起，昆明物管費(fèi)可用公積金付，每年2500元無(wú)須物業(yè)證明。

由此來(lái)看，昆明的公積金政策今年以來(lái)就已數(shù)次調(diào)整，不斷放寬條件，擴(kuò)大受益面。一定程度提高了公積金的使用率，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商與公積金的合作的積極性；但新政對(duì)于昆明樓市去庫(kù)存的效果似乎未達(dá)預(yù)期。

★政策三：“以購(gòu)代建”

以購(gòu)代建，并非今年首次提出。據(jù)了解，以購(gòu)代建的概念在2014年、2015年云南“省八條”，以及2015年12月昆明出臺(tái)的“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)”中都有提及，而首次落地實(shí)施在今年1月。

今年1月，昆明市房屋交易中心發(fā)布“關(guān)于提供用于棚戶區(qū)改造相關(guān)房源信息的通知”，公開(kāi)向開(kāi)發(fā)商收集棚改安置房，該通知提及，各地政府將采取棚戶區(qū)改造服務(wù)的方式，集中收集產(chǎn)權(quán)清晰、質(zhì)量?jī)?yōu)良、戶型合理、功能齊全、配套完善、交通便利、價(jià)格合適的在建或已建成普通商品房作為棚戶區(qū)改造安置房。

在今年6月昆明市發(fā)布的房地產(chǎn)去庫(kù)存若干意見(jiàn)中，第二大舉措就提及“鼓勵(lì)以購(gòu)代建、貨幣化安置”。內(nèi)容提及自2016年起，不再新建公租房，對(duì)新增中低收入住房困難家庭以提供貨幣化租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合；安置對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償或“以購(gòu)代建”安置的，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷等，將有貨幣獎(jiǎng)勵(lì)等多個(gè)方面。

★政策四：昆明“百億棚改計(jì)劃”

昆明“百億棚改計(jì)劃”

舊城改造、棚戶區(qū)改造一直是城市化進(jìn)程中重要的建設(shè)項(xiàng)目。今年10月，昆明市住建局發(fā)布了“關(guān)于昆明市2016-2017年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（一期）政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃”。據(jù)發(fā)布內(nèi)容，昆明市住建局計(jì)劃采購(gòu)的棚改項(xiàng)目共有13個(gè)，范圍涉及“三區(qū)一縣”即官渡、盤(pán)龍、呈貢、宜良縣，具體為五華區(qū)大塘、谷堆存棚改項(xiàng)目、陳家營(yíng)、沙河村棚改項(xiàng)目、大德寺、翠湖北門(mén)地塊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目二期、沙溝梗蓮園村棚改二期、崗頭村棚改二期、潘家灣小新村棚改、棕樹(shù)營(yíng)棚改、趙、李家堆村棚改二期；盤(pán)龍區(qū)羊腸小村棚改項(xiàng)目；呈貢新區(qū)雨花四號(hào)地塊一期棚改項(xiàng)目。

“百億棚改計(jì)劃”的安置方式為貨幣安置，貨幣安置安置總套數(shù)13946套，貨幣安置總面積1510560.86平米，總投資金額1013992.01萬(wàn)元（約合101.4億元）。其購(gòu)買(mǎi)的主體昆明市住建局，委托昆明土投公司的下屬公司云南滇信公司投資有限公司（下稱云南滇信）作為承接主體，組織實(shí)施該項(xiàng)目。在繼購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃發(fā)布1個(gè)月后，中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布了《昆明市2016-2017年棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目（一期）政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)協(xié)議》。據(jù)協(xié)議內(nèi)容，云南滇信完成項(xiàng)目建設(shè)后，市住建局將分25年逐年向云南滇信支付購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用。

★政策五：“昆明總體規(guī)劃”

城市的發(fā)展離不開(kāi)規(guī)劃，規(guī)劃于城市發(fā)展而言充當(dāng)著重要的角色。今年初，據(jù)昆明市規(guī)劃局的消息，《昆明城市總體規(guī)劃（2011—2020）》已上報(bào)住建部待國(guó)務(wù)院審批；在專項(xiàng)規(guī)劃方面，已完成《昆明歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》、《昆明滇池風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《昆明城市近期建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》、《昆明城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》等，以及區(qū)域綜合交通體系規(guī)劃、生態(tài)園林城市綠地建設(shè)規(guī)劃、地下空間開(kāi)發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃等多個(gè)層面的規(guī)劃。該規(guī)劃的控制性詳規(guī)已覆蓋了城市總體規(guī)劃確定的430平方公里建設(shè)用地。

按照昆明城市總體規(guī)劃，未來(lái)，昆明城市發(fā)展的空間布局結(jié)構(gòu)將發(fā)展成“一核五軸三層多心”，形成“中心城區(qū)—都市區(qū)—市域”三個(gè)發(fā)展層次。而中心城區(qū)也將沿著“南延、北拓”方向發(fā)展，即引導(dǎo)城市空間向東南方向的呈貢地區(qū)延伸，有機(jī)疏散主城區(qū)的城市功能；利用交通優(yōu)勢(shì)，吸引城市向東北方向的大板橋地區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)拓展。

昆明城市總體規(guī)劃中對(duì)城區(qū)建設(shè)用地的比例作了調(diào)整，如下調(diào)了居住用地的比例，將居住用地由35.42%下降為30.49%；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地由6.49%上升為12.45%等。同時(shí)，對(duì)中心城區(qū)430平方公里建設(shè)用地范圍內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的各種類市政設(shè)施用地和公共服務(wù)設(shè)施用地、公共綠地布局進(jìn)行進(jìn)一步完善與明確。

★政策六：昆明車(chē)位補(bǔ)貼

今年2月昆明發(fā)布的“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)舉措中，提及“購(gòu)買(mǎi)商品房非人防車(chē)位，按建筑面積每平方米給予補(bǔ)貼160元”的車(chē)位補(bǔ)貼利好舉措；在8月，市住建局發(fā)布了“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房小區(qū)配建非人防地下車(chē)庫(kù)（位）補(bǔ)貼資金發(fā)放和管理實(shí)施細(xì)則”，該細(xì)則明確了購(gòu)置商品住房小區(qū)配建非人防地下車(chē)庫(kù)的補(bǔ)貼詳細(xì)。

今年8月市住建局發(fā)布的關(guān)于“車(chē)位補(bǔ)貼”細(xì)則，其內(nèi)容顯示凡2016年3月1日起至2017年3月1日止，凡購(gòu)買(mǎi)昆明市（縣）行政轄區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)公司出售的商品房住宅小區(qū)配建的非人防地下車(chē)庫(kù)（位）的，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證后按證載建筑面積給予每平米160元的補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積最高不超過(guò)30平米（含30平米）。

綜上，相比往年發(fā)布的眾多大政策措施而言，今年的昆明政策一欄雖有很多在列，但大政策數(shù)量較少。除了昆明“46條”、公積金新政、以購(gòu)代建、百億棚改計(jì)劃、車(chē)位補(bǔ)貼等政策措施外，與房地產(chǎn)休戚相關(guān)還有商品房明碼標(biāo)價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的若干政策意見(jiàn)、容積率的調(diào)整等措施。綜合來(lái)看，今年發(fā)布的措施中，提及房地產(chǎn)的占大頭，或表明，去庫(kù)存仍是昆明樓市存在與要繼續(xù)面對(duì)的“大題”。

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