2016年，昆明樓市在房企分化中前行。經(jīng)歷快速變陣后，昆明樓市本土房企與外來房企各占半邊天的新秩序已經(jīng)形成。新秩序下，本土房企整體上對外來房企的威脅已經(jīng)淡去。但外來房企陣營開始劇烈分化，有人高歌猛進，有人去意彷徨。在外來房企以收地收項目的方式攪弄風云的同時，昆明城改主角頻現(xiàn)更替。另外，云南省屬國企也頻頻搶得頭條，圍繞云南城投、云南旅游、云南建投等展開的故事幾乎貫穿了全年。
城改風云
年初至今，昆明城改項目走馬換將的故事一樁接一樁。
棕樹營城改項目走馬換將（圖為棕樹營城改項目已拆除地塊）
奧宸開發(fā)7年無果選擇離場之后，棕樹營城改項目就先后進行了5次招標，重尋社會投資人。直到2016年年中，實力對外宣布其已成功接手棕樹營舊城改造項目，并交納了6億元的招標保證金。實力的接盤之舉讓項目迎來了重獲新生的機會，雖然棕樹營改造項目眼下還未有實質(zhì)性的進展，但巨額的保證金卻能反應(yīng)出了實力開發(fā)該項目的決定和底氣。
碧桂園接手沸城，現(xiàn)已復工（圖為沸城項目A1地塊）
著名的爛尾樓項目沸城的命運也因為碧桂園而得以扭轉(zhuǎn)。有某上市房企要接手沸城的消息早在今年1月份就已經(jīng)傳出，次月，某上市房企的身份才被確認為碧桂園。期間，碧桂園還針對前期團購業(yè)主是否愿意接受6980元/平米的合作建房價格展開了問卷調(diào)查，以此作為是否接手項目的先決條件。而直到碧桂園與艾亭地產(chǎn)簽訂合作協(xié)議，才讓這起外界看來充滿變數(shù)的接盤事件塵埃落定。10月前后，沸城復工。
邦盛出馬讓聞名全國的宏仁村城改項目成功改嫁。宏仁村改造項目始于2010年，因為被焦點訪談和很多媒體關(guān)注報道，宏仁村一度全國聞名。改造過程中，該項目因拆遷問題波折不斷，幾度擱淺。今年6月，宏仁村改造項目迎來了新的一級開發(fā)社會投資人邦盛投資。在此之前，該項目已經(jīng)歷了中豪和鑫海匯兩任改造主體，均先后選擇離場。
相似的命運，老螺螄灣片區(qū)改造也因為投資方的退出一再受挫，而不同的是，該項目新的投資改造主體仍然空懸。實際上螺螄灣片區(qū)原意向投資人昆明螺螄灣投資發(fā)展股份有限公司，在2015年12月15日就已經(jīng)正式退出片區(qū)二期改造，但這一消息在今年4月才由昆明市長熱線確認。而項目的另一個投資方錫聯(lián)地產(chǎn)于螺投之前一年就退出了片區(qū)改造。
改造主體的更替往往能給項目重新帶來希望的曙光，可有些項目卻在靠業(yè)主的力量艱難自救。
別樣幸福城業(yè)主5號地塊業(yè)主展開自救（圖為項目停工地塊）
別樣幸福城就是當下最典型的一例。該項目的自救行動實際從2015年7月起就在醞釀，不過直到今年才有了重大進展。首波實質(zhì)性的自救行動中發(fā)生在今年5月，項目5號地塊800多戶業(yè)主中的500多戶預(yù)交了1700多萬資金用于項目收尾工程。次月，項目5號地塊舉行了復工儀式，開發(fā)商、施工方、業(yè)主代表三方也達成了協(xié)議，這場自救行動看起來已經(jīng)無限逼近成功。然而業(yè)主自籌的資金最終還是無法完全覆蓋項目5號地塊的資金缺口，向官渡區(qū)申請墊資600萬也遭到拒絕。眼看著計劃交房的日期過去，數(shù)百萬元的資金缺口仍然無法解決，隨之又重新回到了甲乙雙方商談解決的老路上。
比起別樣幸福城，同樣采取了自救行動的財興盛大廈的業(yè)主則要幸運得多。與別樣幸福城不同的是，財興盛大廈已經(jīng)交付業(yè)主使用。不過，該項目在交付之時因為開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，水電氣等配套設(shè)施都未完工，自然達不到竣工驗收條件。2014年，業(yè)主成立自救維委會，按照誰受益誰出資的原則自行籌資1176.7萬元恢復施工。項目350多戶業(yè)主3年累計自籌1500萬資金，完成了30多項收尾工程，最后終于等來了竣工驗收。
以上兩例典型的業(yè)主自救行動雖然都具有樣本意義，卻并不具備推廣的價值。畢竟自救過程中的任何一個程序受到阻礙都有可能讓最低限度的自救目標化為泡影。
本土房企和外來房企的退與進
2016年，在昆本土房企和外來房企無不是在圍繞“進與退”展開布局。
碧桂園15盤戰(zhàn)略布局圖
外來房企中，入昆較晚的碧桂園胃口最大，在發(fā)布15盤戰(zhàn)略版圖的同時還積極考察云南各州市，并豪言未來每個縣都要有一個碧桂園。8月至今，碧桂園在昆明已經(jīng)先后有鳳凰灣、都薈和紫臺3個項目產(chǎn)品上市。而半山龍庭和御龍半山也都有在明年入市的打算。
昆明萬科也在今年一改過去不慌不忙的開發(fā)節(jié)奏，其通過拿地、收購、合作等手段在短短半年的時間里迅速確定了3個項目，目前已經(jīng)有2個項目上市。去年兩次拿地的恒大在2016年并未手軟，其擲11.35億元斬獲了官渡區(qū)官渡街道辦的435畝純住宅用地，或為恒大御景灣的建設(shè)用地。藍光也加入了擴張較為激進的房企行列，其分別在今年2月4日和8月19日兩次出擊，往土地市場砸進了十多個億。拿地后，項目進展迅速，藍光林肯公園已經(jīng)進入市場銷售，藍光水岸公園產(chǎn)品也有意在年底前投放進市場。
在已入昆外來房企加速布局的同時，外來房企第二波入昆大幕又拉開了。今年來，昆明至少又迎來了融創(chuàng)、新城控股、北京中建、首創(chuàng)和京奧港5家外來房企。
他們當中，融創(chuàng)通過收購融科智地正式進入昆明，其昆明公司已經(jīng)于11月成立，接手昆明聯(lián)想科技城的工作也已經(jīng)展開，而除了聯(lián)想科技城以外，融創(chuàng)也在積極尋找開發(fā)機會。新城控股通過拿地入昆，將在153畝商住綜合用地上建吾悅廣場。北京中建地產(chǎn)以4.5億元的代價買入了三峽昆明項目全部股權(quán)，中建·龍熙壹號臨時售樓部已經(jīng)開放。京奧港從百尚置業(yè)手中接手其位于巫家壩片區(qū)的百尚城項目，昆明公司已經(jīng)于今年6月注冊成立。
在房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌中，有房企高歌猛進也會有房企鎩羽而歸。
蘇寧環(huán)球退還昆八中地塊（圖為地塊現(xiàn)狀）
蘇寧環(huán)球昆明項目還未開發(fā)就已折陣。其在2010年12月18日通過多輪競爭，以12.9億元的價格獲得了如安街原昆八中地塊約46畝的土地使用權(quán)，成為當年的單價地王。但拿地至今6年的時間，地塊一直閑置，還曾被列入昆明閑置土地處理名單。這期間也不是沒有蘇寧環(huán)球要退地的傳言。不過，真正將傳言坐實的是今年年初五華區(qū)政府發(fā)布的一則有關(guān)昆八中地塊的招商項目書。可是直到10月份，退地一說才獲得蘇寧環(huán)球公告正式確認。
再看本土房企。昆明樓市進入“寡頭”時代后，俊發(fā)、云南城投、子元、實力等幾家實力房企雖還能撐起門面，但更多的本地房企不是割肉賣地，就是收縮版圖。
在過去有著輝煌戰(zhàn)績的本土房企昆明城建股份也開始力不從心，深陷停工危局被業(yè)主維權(quán)。其新開發(fā)的云南映象城市公園廣場延遲一年交房不說，原規(guī)劃中的云南映象柳溪湖地塊也割讓給了勢頭強勁的碧桂園。
中豪置業(yè)的版圖則是急劇收縮。云南中豪置業(yè)旗下螺螄灣商貿(mào)城三期220畝閑置土地獲國土局確認已收回。而除了退地220畝，中豪置業(yè)還從1400多畝的中望城項目中退出。單就這一年來說，中豪置業(yè)在昆明的開發(fā)用地就驟減了1600多畝。
進、退之間，房企分化繼續(xù)加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度進一步提高。在這樣的背景下，昆明的開發(fā)機會更多地落在了大房企手中，而中小房企尤其是本土資質(zhì)一般的中小房企生存空間被擠壓得越來越窄。
省屬國企大動作不斷
今年，云南建工、十四冶、西南交建、云南城投和世博旅游集團幾家省屬國際國企大動作接二連三。
年初，云南建工、十四冶和西南交建3家省屬國企合并為云南建投集團。合并后的云南建投集團注冊資金達100億元，有全資子公司、控股公司和直管企事業(yè)單位70余個，各類施工資質(zhì)140余個。在完成重組之后，云南建投集團十分活躍，各處簽訂大單，積極拓展海外市場，旅游地產(chǎn)也異軍突起，開發(fā)規(guī)模直追云南城投。
本就手握重兵的云南城投將會展業(yè)越玩越大。在接手關(guān)上老昆明國展，控股成都會展之后，云南城投旗下已擁有包括昆明滇池國際會展中心、昆明國際會展中心和成都會展在內(nèi)的三大會展方陣。經(jīng)過對滇蜀會展的大手筆整合，云南城投在云南的會展業(yè)領(lǐng)軍者地位已難撼動。
除了一統(tǒng)云南會展江湖，云南城投還在今年披露了一筆大宗交易，交易對手是銀泰集團。云南城投擬一次性吞下銀泰集團旗下的的8個房地產(chǎn)開發(fā)項目。如果交易完成，云南城投在省外有權(quán)益的項目將增至22個，遍及9省13城。而云南城投通過此次收購也首次進入了華東市場。
另一家省屬國企世博集團的股權(quán)結(jié)構(gòu)則發(fā)生了根本性地變化。華僑城云南公司擬通過增資擴股的方式，向世博旅游集團增資74.6億元，取得世博集團51%的股權(quán)。本次權(quán)益變動之后，華僑城集團將成為世博集團的控股股東，云南旅游的實際控制人世博集團也將變更為華僑城集團。而由此，云南旅游將加入央企行列。隨著華僑城的入主，世博集團的主要開發(fā)陣地世博新區(qū)也有望加速發(fā)展。
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