昆明寫(xiě)字樓嚴(yán)重過(guò)剩已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，按照昆明市住建局局長(zhǎng)李彤在今年11月的說(shuō)法，昆明商業(yè)樓宇的去化周期至少需要16個(gè)月，而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)說(shuō)法其實(shí)過(guò)于樂(lè)觀，因?yàn)槟壳霸S多昆明寫(xiě)字樓表面上被賣(mài)了出去，但實(shí)際上，有許多樓層都被開(kāi)發(fā)商以充抵工程款、材料款和抵債的形式，轉(zhuǎn)到了關(guān)聯(lián)企業(yè)手上，而這一部分寫(xiě)字樓大部分還會(huì)再次進(jìn)入市場(chǎng)租售，并未真正消化。

昆明西山萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng)

盡管昆明市已經(jīng)意識(shí)到寫(xiě)字樓過(guò)剩的嚴(yán)重性，也開(kāi)始在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，允許部分項(xiàng)目“商改住”，而且也減少了寫(xiě)字樓項(xiàng)目審批，但今年新批項(xiàng)目中仍舊有大量寫(xiě)字樓。由此造成的局面是，一方面是在建、建成寫(xiě)字樓難消化，另一方面又在不斷新增開(kāi)發(fā)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍在不斷攀升，但在需求方面，這兩年昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，根本用不了那么多寫(xiě)字樓。

由于供需嚴(yán)重失衡，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)哀鴻一片，售價(jià)和租金已連續(xù)3年下滑，空置率更是居高不下。為了去庫(kù)存，昆明市也曾出臺(tái)政策，對(duì)進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等高檔寫(xiě)字樓的總部企業(yè)予以獎(jiǎng)勵(lì)，甚至補(bǔ)貼萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)過(guò)高的物管費(fèi)，但效果有限，而且惠及的寫(xiě)字樓和公司寥寥無(wú)幾，對(duì)消化昆明龐大的寫(xiě)字樓庫(kù)存只是杯水車(chē)薪。

但昆明市又不能承受寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷甚至崩盤(pán)的代價(jià)，寫(xiě)字樓大量空置、爛尾，不僅連帶造成土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的動(dòng)蕩，而且由于大量債務(wù)形成，惡化了昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)市場(chǎng)秩序也有不小沖擊。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中事實(shí)上“大而不能倒”的地位，昆明寫(xiě)字樓都必須要有“猛藥”救治。

挽救昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)，“藥方”無(wú)非兩個(gè)，一是必須踩下開(kāi)發(fā)剎車(chē)，二是盡力擴(kuò)大需求，而擴(kuò)大需求最有效的措施，莫過(guò)于禁止在住宅樓內(nèi)開(kāi)設(shè)公司、搞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

在昆明，住宅樓內(nèi)開(kāi)辦公司，搞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)十分普遍，特別是一些地段位置較好的住宅樓宇，居然有超過(guò)一半的單元都被用來(lái)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這引起了其余業(yè)主的極大不滿，鄰里糾紛時(shí)有發(fā)生。今年1月，金康園部分業(yè)主將其中一戶業(yè)主告上法庭，就是因?yàn)楸桓嬖谧约旱淖》坷镩_(kāi)辦了一家公司，影響了周?chē)従拥纳睢?/p>

目前，我國(guó)對(duì)住宅樓內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并未明確禁止。但按照《物權(quán)法》規(guī)定，如果在住宅樓內(nèi)開(kāi)辦企業(yè)，需要取得鄰居同意，但是在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，昆明絕大多數(shù)在住宅中開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)或業(yè)主，都沒(méi)有征得鄰居同意，事實(shí)上已經(jīng)侵害了其余業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際上，如果嚴(yán)格要求，目前在昆明住宅樓內(nèi)開(kāi)公司、搞經(jīng)營(yíng)的行為，基本不可能獲得鄰居的同意。

既然在住宅樓內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已經(jīng)成為一種越來(lái)越嚴(yán)重的擾民行為，昆明市應(yīng)出臺(tái)措施，禁止在住宅中開(kāi)公司、搞經(jīng)營(yíng)，這不僅有利于維護(hù)其他業(yè)主的權(quán)益，也可以大大加快寫(xiě)字樓消化速度。其實(shí)，由于目前昆明寫(xiě)字樓售價(jià)已經(jīng)和住宅倒掛，寫(xiě)字樓租金也一降再降，和同一地段的住宅相比也貴不了多少。

另外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也呼吁，昆明市在寫(xiě)字樓去庫(kù)存的過(guò)程中，沒(méi)必要，也不應(yīng)該只對(duì)高檔寫(xiě)字樓、大型企業(yè)總部“開(kāi)小灶”，而是要想辦法控制寫(xiě)字樓過(guò)快上漲的物管費(fèi)，對(duì)昆明市所有寫(xiě)字樓的用水、用電價(jià)格進(jìn)行普惠性補(bǔ)貼，降低企業(yè)進(jìn)駐寫(xiě)字樓的辦公成本，這才是寫(xiě)字樓去庫(kù)存的正確姿態(tài)。

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