昆明樓市去化周期達13個月 更多救市底牌或亮出

在過去的一年里，市場的低迷，讓很多房企的希望都落空了。大部分都沒有交上滿意的答卷，有的甚至也沒有等來市場的回暖，就被埋沒得無聲無息了。

隨著市場諸多問題的進一步凸顯，去庫存問題已經(jīng)被提升到前所未有的高度�；�解房地產(chǎn)庫存，采取制度改革，擴大市場需求，已經(jīng)刻不容緩。如今，金融、公積金等方面的政策已經(jīng)處于相對寬松的狀態(tài)，但大部分二、三、四線城市取得的效果仍然非常有限。

在這樣的情況下，鼓勵農(nóng)民買房、棚戶改造貨幣化等政策呼之欲出，政府也將會有更多的救市“底牌”亮出。對開發(fā)商而言，這些政策帶來了更多去化的渠道，將激活一部分市場需求。對購房者而言，利率、首付、公積金等政策或基本“觸底”，買房也享受到了前所未有的“優(yōu)待”。

擦亮洞察市場的眼睛，擇優(yōu)而亮相，擇優(yōu)而選入。賣房或是買房，在今年或許都將是全民皆宜的事情。

市場調(diào)查

開發(fā)商積極清盤少推新期待春節(jié)后市場發(fā)力

近段時間以來，記者走訪了昆明的多個樓盤，發(fā)現(xiàn)大部分樓盤平日里都比較冷清，而置業(yè)顧問工作積極性也不是很高。根據(jù)工作人員的介紹，現(xiàn)階段推的大多是前期開盤剩余的房源，有部分優(yōu)惠政策。有開發(fā)商向記者透露，由于房地產(chǎn)市場下行，購房者觀望情緒加重，整體市場面有些疲軟，因此，春節(jié)前主要以清盤為主要任務(wù)，賣多賣少已經(jīng)無所謂了，年后將采取新的策略來推新房源和新盤，希望可以一觸即發(fā)。

從售樓部走出來，記者發(fā)現(xiàn)，去年下半年以來，昆明大街小巷的“小蜜蜂”已經(jīng)很少見到。以往，只要經(jīng)過項目附近，大多時候都會有中介人員上前來發(fā)傳單，甚至詢問購房信息。尤其是在周末舉著牌子的工作人員更是隨處可見，首付兩萬起、價格低至6888元/㎡、學位房等信息不斷映入眼簾。

有業(yè)內(nèi)人士指出，購房者已經(jīng)被“洗劫”了一遍又一遍了，目前對市場信心不足，很多人都是“只看不買”。針對婚房、剛改等剛需客戶，采取街上拓客、開盤優(yōu)惠等行動是有一定效果的，但是越往后效果會越小。

盡管有的樓盤似乎已經(jīng)開始“沉默”，期待的是開年后的爆發(fā)，但有些樓盤仍然斗志滿滿。近幾個星期的周末，藍光·天嬌城簽約昆明市政府機關(guān)三幼、螺螄灣中心發(fā)布招商成果、英茂華府車位開盤、中航城新春房源特惠、馬街摩爾城年貨街開街、業(yè)主答謝會等精彩活動接連不斷。開發(fā)商使出渾身解數(shù)，把更多的客戶吸引到售樓部。

此外，昆明開盤的熱情也有所下降。根據(jù)記者了解到的情況來看，今年1月份預(yù)計開盤的項目屈指可數(shù)，包括聯(lián)想科技城三期板式電梯洋房、涌鑫哈佛中心公寓、建工新城二期別墅等。目前，這些項目正處于認籌階段，蓄客效果還有待觀察。值得一提的是，記者從昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，目前昆明1月份發(fā)放的預(yù)售證僅有三張，相比去年每月平均十張以上的數(shù)量來說，新盤入市的量已經(jīng)明顯下滑。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計

昆明樓市現(xiàn)有庫存去化周期13個月大量潛在庫存讓人擔憂

市場面的冷清，也反映出了樓市調(diào)整期的突出問題。隨著經(jīng)濟增速放緩，樓市下行，房地產(chǎn)市場投資不斷萎縮，購房者的熱情也并不高。在2015年，很多房企尤其是中小房企，面臨資金的緊缺，走得非常艱難。因此，昆明的一些本土房企也面臨著轉(zhuǎn)型、重組的局面。

當前，“去庫存”仍然是2016年房地產(chǎn)市場的熱點話題。

從全國的情況來看，日前國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2015年商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%。但另一方面，截至2015年末，商品房待售面積達到了71853萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場去庫存的壓力不斷增大，按照2015年平均每月的去化速度，現(xiàn)有庫存量的消化時間不到一年。但每個城市的市場情況并不一樣，庫存有很大一部分是“難啃的骨頭”，若是加上潛在的庫存，消化周期大概要五年。

從昆明2015年的成交情況來看，昆明商品房的成交套數(shù)和成交面積同比均出現(xiàn)了下滑。根據(jù)本報記者統(tǒng)計，2015年1月1日-12月31日，昆明主城區(qū)和呈貢各類商品房成交總套數(shù)為112720套，同比2014年的成交量減少了16038套，下滑幅度為12.46%；成交總面積為9955906.41平方米，同比2014年減少了1058257.37平方米，下滑幅度為9.61%。

據(jù)某機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，昆明市場商品住宅（含普通住宅和別墅）存量達757.26萬㎡，按近12個月的月均去化量來看，去化周期為13個月，商品住宅去化周期還算是在正常范圍之內(nèi)。

此外，昆明2015年新增的庫存量為542607.39㎡，相當于整年成交面積的一半左右。因而，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，除了待售面積新增的庫存外，昆明還有在建未售、未開發(fā)的大量潛在庫存，這才是最讓人擔憂的。

原因分析

城市開發(fā)土地開發(fā)激增商品房批量涌現(xiàn)競爭加強

俗話說，冰凍三尺，非一日之寒。樓市高庫存的壓力并非是在一兩年內(nèi)才積累下來的。在經(jīng)歷了2008年的全球金融危機后，我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了很大的調(diào)整，在寬松貨幣政策的刺激下，全國經(jīng)濟開始慢慢復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場慢慢活躍起來。全國各大城市都掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房價也一路走高。

“由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期較長，大多數(shù)的項目體量較大，多以分地塊開發(fā)建設(shè)，持續(xù)時間長。2011年至2013年土地大量成交，以這些土地開發(fā)的項目已陸續(xù)進入市場，對于市場存量影響較大，是存量增長的主要因素�！蹦场し績r點評網(wǎng)分析師李明表示。

昆明從2008年開始啟動了城中村改造，從規(guī)劃336個城中村項目擴大到382個。目前，城中村改造項目有258個通過了規(guī)劃，其中200個已經(jīng)正式啟動。由此可見，城中村開發(fā)項目必然成為了昆明土地供應(yīng)的“主力軍”。

根據(jù)本報記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)表明，昆明土地近五年的成交量為5126.04萬平方米，其中2011年2049.68萬平方米、2012年1078.31萬平方米、2013年1232.21萬平方米、2014年450萬平方米、2015年315.84萬平方米。在土地成交不斷累積的基礎(chǔ)上，大大小小的開發(fā)商都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，昆明商品房的開發(fā)量也一路攀升。經(jīng)歷了一定的時間周期，商品房的庫存量也慢慢升高。

從2011年到2015年的數(shù)據(jù)來看，昆明土地的成交量都有明顯的下降，這也側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間在逐步壓縮。

如今，很多開發(fā)商都發(fā)現(xiàn)，賣房有些賣不動了。土地開發(fā)爆發(fā)式增長，商品房也集中涌現(xiàn)。市場上的樓盤越來越多，購房者可挑可選的余地也就更寬了。對于一些比較有實力的開發(fā)商來說，通過引進學校、提升商業(yè)配套、提高服務(wù)質(zhì)量等方法優(yōu)化產(chǎn)品，在市場還可以立得住腳。但很多中小房企往往都是遵循傳統(tǒng)的開發(fā)模式，打造出來的產(chǎn)品沒有競爭力，因此也滯留了很多庫存。

庫存影響

房企資金壓力增大購房者市場信心受影響

高庫存，給房地產(chǎn)帶來的是強大的壓力。我們都知道，銷售可以快速回籠資金，讓企業(yè)實現(xiàn)正常的運轉(zhuǎn)。對于房企來說，一旦庫存無法消化，必定會帶來資金周轉(zhuǎn)上的困難。

有業(yè)內(nèi)人士指出，庫存最直觀的反映是供給需求結(jié)構(gòu)的不平衡。從一線城市和部分二線城市的情況來看，在低首付、低利率、二孩政策等利好因素的刺激下，這些城市回暖態(tài)勢增強，甚至有部分城市出現(xiàn)了量價齊漲的局面。這最根本的原因就是城市發(fā)展有動力，市場需求有動力。而對于一些二線城市、三四線城市來說，商品房的供給量遠遠大于市場的需求量，經(jīng)濟發(fā)展水平相對比較落后，勢必會增加市場去化的壓力。

“高庫存對于房企來說，意味著銷售和開發(fā)周期變長，造成企業(yè)資金流動性變差，資金壓力大，因此導(dǎo)致項目不能按時交房的案例也屢見不鮮。”李明在接受記者采訪時坦言。

根據(jù)記者的觀察來看，由于資金的緊缺，2015年昆明幾乎所有的開發(fā)商都在盡量壓縮營銷費用，投個廣告也要再三猶豫，有部分房企甚至好幾個月都沒有發(fā)出工資來。在巨大的庫存壓力下，市場不景氣，房企的日子也過得很苦。在這樣的情況下，開發(fā)商只能想方設(shè)法去賣房子。因此，一手房市場與二手房市場聯(lián)動，已經(jīng)成為市場的常態(tài)。很多開發(fā)商都與中介機構(gòu)進行合作，全力開展拓客，只為了盡快把房子賣掉。不僅如此，開發(fā)商在去年也絞盡了腦汁，通過眾籌、降價、低首付、加大優(yōu)惠力度等手段進行促銷。

對此，李明認為，就市場而言，由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，使得購房者擁有更多的選擇余地。但項目爛尾，無法按時交付的情況頻繁發(fā)生將降低房地產(chǎn)市場的信心指數(shù)，影響庫存去化。

利好前奏

政策層面不斷放寬政府積極支持去庫存

在高庫存的壓力下，我們也看到，政府也在積極出臺政策來支持去化。在全國層面，從2015年的市場情況來看，從取消限購，到取消限貸，再到降低首付比例、6次降息5次降準、提高公資金使用效率等，大大降低了購房者的購房門檻，也為買房減少了不少的壓力。尤其是330政策、多次降息降準、降低首付比例等政策，對一線城市的房地產(chǎn)市場刺激明顯，北京、上海、廣州、深圳等多個城市的去庫存已經(jīng)取得初步成效，但對大部分二、三、四線城市影響有限，長春、長沙、青島等多個城市的去化周期仍然在一年左右，有的城市去化時間高達三四年。

此外，還有二孩政策的開放，改善性需求有可能會進一步增加。如此眾多的利好消息，也表明了政府要積極去庫存的決心。

以上的一些政策，也只是去庫存的前奏。對于昆明市場來說，最重磅的消息莫過于2015年12月出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，24條規(guī)定在金融、公積金、土地、規(guī)劃、消防、水電氣等方面都給到了很大的支持。在一定程度上，這24條政策的出臺可以緩解開發(fā)商的資金壓力，并對尚未動工建設(shè)的地塊允許調(diào)整為國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目，在一定條件下也可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例，給開發(fā)商更多靈活發(fā)展的空間。

對于購房來說，在貸款首付比例和利率方面，金融機構(gòu)將按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。此外，在公積金方面，單職工的貸款額度調(diào)整為40萬元，雙職工為80萬元。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，諸多利好政策對去庫存是有一定作用的。對于購房者而言，一些優(yōu)惠措施已經(jīng)快要觸底，現(xiàn)在無疑是買房最好的時機。

解決思路

多項救市政策有望今年落地加速去化仍任重道遠

邁向2016年，面對去庫存，湖南、重慶、福建等多地的地方政府已經(jīng)開始出臺相關(guān)的政策，有的城市預(yù)計在二月底將會陸續(xù)落實去化的相關(guān)措施。其中，湖南省提出了大力發(fā)展租賃市場、支持農(nóng)民工進城落戶、充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)、強化市場監(jiān)管等政策。

如今，政府救市底牌也紛紛亮出，為當?shù)胤康禺a(chǎn)去化支招。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，回顧過去幾輪市場發(fā)展周期，每當市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升。在2016年，地方政府有可能會采取包括繼續(xù)降低首付比例、加大各類財政補貼、加強貨幣補貼、推進住房抵押貸款資產(chǎn)證券化和公積金資產(chǎn)證券化、鼓勵人才購房、戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免等方面“救市”措施。

在很多即將要落實的政策中，鼓勵農(nóng)民工進城買房、加大棚戶改造力度、開拓新的住房需求等方面的呼聲在業(yè)界是比較高的。因而，改革戶籍制度，與購房相結(jié)合，將會帶動一部分購房需求的增長。對于棚戶改造，有業(yè)內(nèi)人士建議，由于棚戶改造的涉及范圍較廣，對住房需求量也很大，采用貨幣補償?shù)姆绞交蛴烧�府直接從市場上購買安置房，也是去庫存的有效措施。此外，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、青年公寓等新的產(chǎn)品，可以滿足市場的不同需求。

值得一提的是，多項救市政策對去庫存的預(yù)期效果是非常理想的，但不少業(yè)內(nèi)人士坦言，這些政策真正實施后，仍然要考慮很多實際問題，比如如何能夠讓農(nóng)民工自愿到城市買房，還要考慮農(nóng)民工的購買力等方面的因素。不僅如此，棚戶改造有可能還會增加新的庫存，又會帶來新的問題。這些都是需要再進一步考慮的隱患。

業(yè)內(nèi)觀點

某房價點評網(wǎng)分析師李明

產(chǎn)品要抓住市場需求或?qū)⑦M一步降低庫存增速

當前，對于解決去庫存問題，政府提出去庫存的有效方法主要靠鼓勵開發(fā)商降價、靠農(nóng)民工買房、契稅優(yōu)惠或減免等。在我看來，就昆明市場而言，應(yīng)當從市場的實際需求出發(fā)，提供市場真正需要的產(chǎn)品，或?qū)⒖梢赃M一步降低庫存增加的速度。此外，針對房屋征收貨幣化安置補償款購買存量商品房，以及落實稅收優(yōu)惠政策，也會在一定程度上可以拉動庫存去化。

從目前的市場情況來看，由于受到2015年土地供應(yīng)減少的影響，2016年商品房的供應(yīng)量也將持續(xù)減少。從近3年來供求比的變化趨勢上來看，商品房供應(yīng)增量將繼續(xù)小于成交增量，2016年昆明商品房市場的供求關(guān)系將會進一步得到改善，去庫存的趨勢也將會加快。預(yù)計今年昆明的房價依然會在一個穩(wěn)定的區(qū)間，可能會出現(xiàn)溫和微漲的態(tài)勢，但沒有大漲的可能。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

開發(fā)商因時而變2016年繼續(xù)深化去庫存措施

由于“330新政”、央行“雙降”、地方性的救市政策等發(fā)力，一線城市、部分二線城市在2015年去庫存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，短期市場基本面有所改變，已經(jīng)沒有去庫存壓力，甚至部分城市比如深圳還出現(xiàn)房價過快上漲的特征。但是，并不是所有城市市場基本面都已經(jīng)好轉(zhuǎn)，半數(shù)二線城市、大部分三四線城市仍然面臨去庫存壓力，對于2016年來講，開發(fā)商應(yīng)該因時而變，不同城市采取不同的銷售策略、布局策略。

對于基本面較好城市，房企首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場（期待買漲不買跌一直持續(xù)），增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，要未雨綢繆，增加現(xiàn)金儲備，提前做好2016年市場應(yīng)對策略，防止市場環(huán)境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

對于半數(shù)二線城市、大部分三四線城市而言，應(yīng)當繼續(xù)出臺去庫存措施，消化過剩樓市庫存。總體來講，由于城市大量的土地供應(yīng)，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現(xiàn)為供大于求，在2016年這個時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內(nèi)還難以轉(zhuǎn)好。即使2015年以來仍然有鼓勵住房消費等救市政策落地執(zhí)行，2016年仍然繼續(xù)深化去庫存措施，市場基本面也很難說有太大的出彩。

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