“物管服務(wù)太差了！我不滿意！所以我拒交物業(yè)費(fèi)！你告我去吧！”又是一年一度物管催費(fèi)季，這類官司很常見，數(shù)量一直居高不下。據(jù)昆明市盤龍法院一份統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)欠費(fèi)糾紛占全部物業(yè)官司的9成以上。

不過(guò)，你可能不知道，這類官司，敗訴的大多是業(yè)主。

看起來(lái)“有理”的業(yè)主，卻屢屢敗訴，很多業(yè)主想不通。這到底是怎么回事呢？晚報(bào)記者請(qǐng)法官和律師來(lái)給大家說(shuō)道說(shuō)道。

案例

不滿物管而欠費(fèi)6業(yè)主敗訴

前幾天，家住美麗新世界小區(qū)的陳師傅，拿著一紙法院判決書，在小區(qū)里與鄰居們?cè)V苦�！胺⻊�(wù)太糟糕，憑什么還要交物業(yè)費(fèi)？為啥法院判我敗訴��？”

鄰居們連連點(diǎn)頭。這個(gè)小區(qū)里，還有5戶業(yè)主和陳師傅一樣，因?yàn)閷?duì)物管的服務(wù)不滿意，就采取以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)“維權(quán)”。

陳師傅說(shuō)，從2006年搬進(jìn)來(lái)后，他家的陽(yáng)臺(tái)就一直漏水，向物管反映后，物管人員隨便來(lái)修理了一下，也未修理好。所以他從2008年開始拒交物業(yè)費(fèi)，截至2013年，他家共拖欠物業(yè)費(fèi)1萬(wàn)多元。

凌女士一家，從2010年開始拖欠物業(yè)費(fèi)。理由是“物業(yè)管理混亂”、“保安形同虛設(shè)”等。

鄭先生家的情況和陳師傅家類似，從2009年開始，房屋出現(xiàn)漏水，一直沒有得到處理。鄭先生一家就賭氣不交物業(yè)費(fèi)，已拖欠8800多元。

陳師傅等6戶欠費(fèi)業(yè)主，被物管公司“批量”起訴到了五華法院。2015年5月21日，五華法院作出終審判決，6戶業(yè)主全部敗訴，被要求限期繳清拖欠的物業(yè)費(fèi)。

判決書一下，小區(qū)住戶們議論紛紛，認(rèn)為這6戶業(yè)主是有理由的，他們受了委屈，咋還敗訴了呢？

盤點(diǎn)

拖欠物業(yè)費(fèi)官司

大多是業(yè)主敗訴

記者了解到，類似這6戶業(yè)主的情況，其實(shí)很多，甚至在許多法院成為一種新常態(tài)。近年來(lái)，由拒交物業(yè)費(fèi)引發(fā)的物業(yè)官司，數(shù)量一直居高不下。據(jù)盤龍法院的一份統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)欠費(fèi)糾紛占全部物業(yè)官司的9成以上。

另一個(gè)特點(diǎn)是，最后的判決大多都是業(yè)主敗訴。據(jù)法院相關(guān)人士介紹，涉及物業(yè)費(fèi)糾紛案例大多數(shù)是物業(yè)公司狀告業(yè)主，其中約一半庭前調(diào)解，另一半法院判決。在已審結(jié)的有關(guān)拒交物業(yè)費(fèi)的案件中，幾乎都判決了物業(yè)公司勝訴。

盤龍法院施晶晶法官介紹說(shuō)，司法實(shí)踐中，多數(shù)業(yè)主將拒交物業(yè)費(fèi)歸結(jié)于物業(yè)服務(wù)不到位，如社區(qū)安保缺位、隨意鋪設(shè)管道、無(wú)法提供車位、私用維修基金、衛(wèi)生環(huán)境“臟亂差”、電梯等公共設(shè)施缺乏維修等。在判決后，敗訴的業(yè)主往往想不通，部分業(yè)主甚至對(duì)執(zhí)行法官抱有強(qiáng)烈的抵觸情緒，拒絕配合執(zhí)行，繼續(xù)拒交物業(yè)費(fèi)，形成“拒交-起訴-執(zhí)行-再拒交-再起訴-再執(zhí)行”的循環(huán)，矛盾無(wú)法實(shí)現(xiàn)源頭化解。

法官釋疑

業(yè)主過(guò)度維權(quán)是敗訴重要原因

“物業(yè)服務(wù)瑕疵，并非是拒交物業(yè)費(fèi)的理由�！笔┚ЬХü僬f(shuō)，業(yè)主們之所以動(dòng)不動(dòng)以“拒交物業(yè)費(fèi)”作為維權(quán)的手段，大多數(shù)是由于不懂法。

部分業(yè)主過(guò)度維權(quán)，也是導(dǎo)致敗訴的重要原因。部分業(yè)主的要求明顯超出物業(yè)公司管理范疇，例如，房屋質(zhì)量有問題、鄰居私搭亂建等，這些并不屬于物業(yè)管理服務(wù)的范疇。

此外，一些物業(yè)公司大多將物業(yè)費(fèi)糾紛“外包”給特定的律師事務(wù)所，或交由訴訟經(jīng)驗(yàn)豐富的收費(fèi)員處理。而多數(shù)社區(qū)業(yè)主法律知識(shí)淡薄，有的業(yè)主不提供相關(guān)證據(jù)，拒絕舉證質(zhì)證，僅進(jìn)行口頭陳述，有的業(yè)主甚至拒接法院電話、拒收司法文書、拒不到庭，從而錯(cuò)過(guò)了維護(hù)自身合法權(quán)益的最佳時(shí)機(jī)，造成審判環(huán)節(jié)多以不利于業(yè)主利益的判決告終。

法官提醒，業(yè)主維權(quán)行為要合乎法律，不能僅憑感覺辦，這樣才能避免尷尬結(jié)局。

律師釋疑

部分業(yè)主把法律關(guān)系搞錯(cuò)了

“業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)理由多樣，但有一個(gè)很關(guān)鍵的問題相同，就是業(yè)主把法律關(guān)系搞錯(cuò)了！”云南冰鑒律師事務(wù)所律師陳維鏢說(shuō)，業(yè)主敗訴的具體起因不盡相同，但根源是一樣的�！皩�(duì)物管服務(wù)不滿意，我就不交物業(yè)費(fèi)”這樣的理由，其實(shí)并非“有理”，在法庭上是不成立的。

據(jù)介紹，業(yè)主該不該繳納物業(yè)費(fèi)，與業(yè)主財(cái)物受損、人身受傷害等物業(yè)公司該不該賠，適用的是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。就是說(shuō)，業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)，是法律規(guī)定，否則就違法。而業(yè)主人身、財(cái)物受損，物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該賠償是另外一回事，適用不同的法律及與業(yè)主訂立的合約。

也就是說(shuō)，如果繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主通過(guò)起訴物業(yè)公司來(lái)維權(quán)，那時(shí)候，敗訴的就不一定是業(yè)主了。本報(bào)記者夏體雷

這些不交物業(yè)費(fèi)的理由法律不支持

1沒入住就不交物業(yè)費(fèi)

2未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)

3對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費(fèi)

4對(duì)社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費(fèi)

5對(duì)物業(yè)公司捆綁式服務(wù)不滿不交物業(yè)費(fèi)

6對(duì)物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營(yíng)不滿不交物業(yè)費(fèi)

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