住宅改裝成公寓式酒店老婆，我訂了個(gè)超便宜的房間！

一套160平米的四居室普通住宅，經(jīng)過(guò)一番大改造，搖身一變，就成了有著七八間“標(biāo)間”的“公寓式酒店”，這些酒店沒(méi)有店招和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)需任何登記手續(xù)就可入住，租住時(shí)間短則一天，長(zhǎng)可月租。在呈貢大學(xué)城附近某小區(qū)，就有不少這樣的“黑旅館”，每天生意十分火爆，但卻讓周圍的業(yè)主不堪其擾。這樣“住改商”的行為是否有法律依據(jù)？對(duì)于證件不全，并未取得相鄰業(yè)主同意的“公寓式酒店”，有關(guān)部門如何進(jìn)行監(jiān)管？對(duì)此問(wèn)題，記者日前進(jìn)行了走訪調(diào)查。

秘密旅館？

小區(qū)住戶不堪其擾

劉小姐家住呈貢大學(xué)城附近某小區(qū)，最近她天天愁眉苦臉，說(shuō)是晚上休息不好。原來(lái)，樓上的住戶將住宅私自改成了旅館，還改造了多個(gè)衛(wèi)生間，每天有不少外來(lái)人員進(jìn)進(jìn)出出，“特別是深夜，不斷有人敲門要住宿，各種嘈雜的聲音，搞得我都睡不好覺�！眲⑿〗惚г沟馈�

劉小姐所說(shuō)的“旅館”，位于該小區(qū)某棟13樓。在13樓住戶門口，一道大門虛掩著，和普通私宅并無(wú)區(qū)別，推門一看卻是別有洞天：客廳中央設(shè)有一“前臺(tái)”，上寫“周租、月租”，并留有店主的電話，客廳左右兩側(cè)全是一間挨著一間的客房，還有一間物料間，裝修風(fēng)格統(tǒng)一，如果不是置身小區(qū)，還真以為到了賓館。

記者看到，賓館共有7間客房，設(shè)有一個(gè)公共衛(wèi)生間，客房面積大小不一，主臥有10平米左右，最小的客房不足5平米�？头�?jī)?nèi)部有雙人床、電視以及各種洗漱用品，墻上還貼有賓館免費(fèi)WIFI密碼，和普通賓館標(biāo)間并無(wú)明顯區(qū)別，不同的是前臺(tái)沒(méi)有服務(wù)員，也沒(méi)有掛營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照。

通過(guò)撥打前臺(tái)留下的電話號(hào)碼，記者聯(lián)系上了店主李海（化名）。見到記者，李海拿出了一張宣傳單，上寫“小不同公寓酒店”，傳單上還寫到酒店有電視和無(wú)線網(wǎng)絡(luò)，24小時(shí)供應(yīng)熱水，“48至138元任您入住”，入住酒店還有優(yōu)惠，住滿10晚免費(fèi)送一晚。

李海說(shuō)，酒店短住長(zhǎng)租皆可，主臥房每晚房?jī)r(jià)70元，周租每晚60元，月租每晚50元�！拔覀兊膬r(jià)格比起正規(guī)賓館要低很多，而且不用出示身份證，隨時(shí)可以入住。”據(jù)了解，只有月租需要和店主簽訂一份租房合同，主要是約定不能破壞房屋結(jié)構(gòu)，不能使用大功率的電器。“這是為了以防有關(guān)部門檢查時(shí)有個(gè)依據(jù)。”

是否違規(guī)？

不得將房間改廚衛(wèi)

那么，四居室的小區(qū)住宅，能否改作酒店式公寓呢？小區(qū)物管方相關(guān)負(fù)責(zé)人程先生說(shuō)，國(guó)家并未對(duì)“住改商”進(jìn)行禁止，有關(guān)部門允許將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

但必須說(shuō)明的是，“住改商”并不是無(wú)條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿足兩個(gè)條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有禁止，也不能將住宅改作商用。

程先生介紹，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《國(guó)家工商總局關(guān)于住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記管理有關(guān)問(wèn)題的通知》都明確要求，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。例如辦酒店式公寓，辦理工商登記時(shí)，就必須出具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。

此外，對(duì)于相關(guān)法規(guī)的禁止性規(guī)定方面，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修，不得將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物。“具體到公寓式酒店，如果在客廳搭建隔斷成房間，或者在許多房間安裝衛(wèi)生間，就顯然違反了這個(gè)規(guī)定�！背滔壬f(shuō)。

程先生表示，就公寓式酒店來(lái)說(shuō)，按照《物業(yè)管理法》規(guī)定，業(yè)主在依法辦理有關(guān)手續(xù)后，告知物業(yè)管理企業(yè)就可以經(jīng)營(yíng)，“但并未辦理相關(guān)手續(xù)的群租房，顯然并沒(méi)有得到相鄰業(yè)主的同意，所以并沒(méi)有法律的依據(jù)，也就是我們俗稱的黑旅店。”

各方聲音

物管無(wú)奈

想制止連門都進(jìn)不去

“我們小區(qū)有4300多戶住戶，住改商就有上百戶，這也是小區(qū)的老大難問(wèn)題。”小區(qū)物管方王先生說(shuō)，無(wú)證公寓式酒店確實(shí)存在一些弊端，首先群租房居住人員密集，存在消防安全隱患；其次是噪音、排污方面可能對(duì)小區(qū)其他住戶產(chǎn)生影響；此外是擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，增設(shè)房屋，達(dá)不到住宅設(shè)計(jì)要求的安全標(biāo)準(zhǔn)；還有出入群租房的人員身份復(fù)雜，也給小區(qū)管理帶來(lái)了困難。

王先生介紹，通常物管發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修行為后，物業(yè)公司首先是制止并下發(fā)整改通知書，業(yè)主拒不整改的話，物管上報(bào)城建局，城建局會(huì)聯(lián)合城管等相關(guān)部門進(jìn)行查處。但他也坦言，物管在查處方面存在一些困難，業(yè)主常常會(huì)隱瞞要做公寓式酒店的意圖，物管發(fā)現(xiàn)時(shí)，已經(jīng)進(jìn)入裝修期，物管由于沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，“我們既不能停水停電，也不能強(qiáng)行制止，有時(shí)候去制止，連門都進(jìn)不去�！蓖跸壬f(shuō)，相關(guān)部門要求物管對(duì)待黑旅館要“強(qiáng)勢(shì)”一些，“但物管本質(zhì)說(shuō)是服務(wù)方，如果太過(guò)于強(qiáng)勢(shì)，業(yè)主可能會(huì)拒交物管費(fèi)，給物管生存帶來(lái)壓力。

城管尷尬

搜集違規(guī)證據(jù)難度大

呈貢區(qū)住建局房管科科長(zhǎng)楊俊輝表示，國(guó)家對(duì)住宅改變用途有明確的規(guī)定，群租房并不符合法規(guī)的要求，國(guó)內(nèi)不少地方對(duì)群租房也有規(guī)定，但在實(shí)際情況中，經(jīng)常存在業(yè)主鉆空子的情形�！袄绶ㄒ�(guī)規(guī)定不得隨意安置衛(wèi)生間，但我們?nèi)ゲ樘帟r(shí)，業(yè)主提出把衛(wèi)生間坑口堵死改成衣帽間，這依然無(wú)法解決他改變房屋用途的目的�！睏羁≥x說(shuō)，按照《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋，住改商需要取得整棟業(yè)主的同意，但實(shí)際執(zhí)行中可能只需要取得房屋上下周圍業(yè)主的同意，這樣也給住改商有了鉆法律空子的余地，“如果上下周圍的住宅都被租做公寓酒店，那就很容易通過(guò)相關(guān)審核�！�

對(duì)于私改住宅，城管部門有執(zhí)法權(quán)，但查處過(guò)程中也頻頻遭遇“閉門羹”。昆明市城管局一位工作人員透露，違規(guī)群租房藏身小區(qū)，搜集違規(guī)證據(jù)難度較大，調(diào)查過(guò)程中如果業(yè)主避而不見，就很難進(jìn)行處罰。呈貢區(qū)城管局工作人員李先生說(shuō)，目前城管部門執(zhí)法主要依據(jù)市容市貌管理規(guī)定，但規(guī)定中涉及群租房和黑賓館的相關(guān)條文幾乎沒(méi)有。

律師肯定

業(yè)主委員會(huì)作用關(guān)鍵

“群租房涉及到的利益方都是業(yè)主，業(yè)主的自律和自管很重要。”凌云律師事務(wù)所主任律師李春光認(rèn)為，目前的法律法規(guī)對(duì)住改商、住宅違規(guī)改變用途有具體的限制和規(guī)定，對(duì)違規(guī)行為也有相應(yīng)的執(zhí)法主體和監(jiān)管部門，只要相關(guān)部門形成合力，就能夠?qū)诼灭^進(jìn)行監(jiān)管查處。

但李春光表示，群租房監(jiān)管最大的難度在于比較隱蔽，如果缺了業(yè)主這最關(guān)鍵的一環(huán)，很難達(dá)到從源頭上解決問(wèn)題。“群租房侵犯的大多是小區(qū)相鄰業(yè)主的權(quán)益，此外群租房的開設(shè)也和一些業(yè)主的個(gè)人行為有關(guān)�！�

李春光說(shuō)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)受理業(yè)主舉報(bào)、投訴，依照相關(guān)法律，對(duì)違規(guī)業(yè)主進(jìn)行規(guī)范。例如開設(shè)公寓酒店，應(yīng)該征得大多數(shù)業(yè)主的同意，一旦公寓酒店出現(xiàn)擾民問(wèn)題，也可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)和投訴�！皩�(duì)于黑旅館，業(yè)主自治組織的提前介入可能更加及時(shí)和有效�！庇浾呙嵭膱�(bào)道

他山之石

北京：

2013年，北京住建委等部門聯(lián)合發(fā)布通知規(guī)定，北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，單個(gè)房間不得超2人�！墩髑笠庖姼濉吠瑫r(shí)規(guī)定：出租住房應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行分割出租,不得按照床位出租；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

上海：

2014年，上海市政府發(fā)布《關(guān)于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》明確，出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。針對(duì)租賃當(dāng)事人違反“群租”規(guī)定的行為，將罰款1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下。2015年，上海市政府規(guī)定，違建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、群租等涉及居住安全的行為，在受到嚴(yán)懲的同時(shí)，其違規(guī)違法人的信息將被納入市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

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