麗江樓市降不降 住宅回暖可期旅游地產(chǎn)前途未卜

麗江住宅性房產(chǎn)并不存在暴利空間

對(duì)于類(lèi)似王秉源這種持幣待購(gòu)的心理，劉瑞認(rèn)為完全正常，“我不敢說(shuō)麗江的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了拐點(diǎn)，但現(xiàn)在買(mǎi)房應(yīng)該可以說(shuō)是非常合適的時(shí)候�！�

劉瑞說(shuō)，原因在于成本，“麗江的住宅地產(chǎn)本身利潤(rùn)就不算高，比起一些城市動(dòng)輒100%甚至200%以上的利潤(rùn)，麗江的房地產(chǎn)利潤(rùn)能到40~50%就謝天謝地了。就今年這種情況，很多房地產(chǎn)商為了回籠資金流，已經(jīng)在保本賣(mài)房了，為什么說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)房是合適的時(shí)候？就是因?yàn)椋�人家總不能賠錢(qián)賣(mài)吧？”

媒體人“天雨流步”一直關(guān)注麗江房地產(chǎn)，她認(rèn)為，“在全國(guó)的地產(chǎn)商狂賺地價(jià)差價(jià)的時(shí)候，麗江房地產(chǎn)因?yàn)槠鸩酵�，基�?zhǔn)點(diǎn)極低，且本地居民的購(gòu)買(mǎi)能力有限，如果暴利銷(xiāo)售，住宅房產(chǎn)這一塊根本賣(mài)不動(dòng)，因此，很多本土房地產(chǎn)商賺一點(diǎn)就在銷(xiāo)售，利潤(rùn)率比一線二線城市的低得多。而去年下半年直到現(xiàn)在麗江的房子都不好賣(mài)，這使得麗江的房地產(chǎn)徹底進(jìn)入‘薄利’時(shí)期�？山祪r(jià)的空間已經(jīng)極其小了�！�

劉瑞說(shuō)，麗江房地產(chǎn)商的困境，遠(yuǎn)比外界想象的嚴(yán)重，“首先是地價(jià)在漲，但房?jī)r(jià)漲不動(dòng)。三四年前50萬(wàn)一畝的地很好拿，但現(xiàn)在別說(shuō)城區(qū)內(nèi)的地很多都漲到了200-300萬(wàn)一畝，即使郊區(qū)也出現(xiàn)了百萬(wàn)以上的地塊，這使得麗江地產(chǎn)商吃地價(jià)差賺錢(qián)幾乎不可能了。然后，麗江本身的房?jī)r(jià)基數(shù)就低，北京10年房?jī)r(jià)從4000漲十倍那能到40000，但麗江即使從1000同樣漲十倍那才一萬(wàn)，何況現(xiàn)在漲了5倍不到�！�

“人們都認(rèn)為房地產(chǎn)賺錢(qián)是多么暴利，在北上廣那確實(shí)是暴利，但我們這些在麗江做地產(chǎn)的人真的只是賺個(gè)辛苦錢(qián)�！眲⑷鹫f(shuō)。

房產(chǎn)商最困難的時(shí)候到了，拼實(shí)力和毅力吧

一方面，開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的成本越來(lái)越高，比如低價(jià)、建筑材料、人工費(fèi)每年都在漲；另一方面，銀行從2012年底對(duì)房地產(chǎn)商緊閉了大門(mén)，使得地產(chǎn)商只能去找尋資金成本很高的錢(qián)，“民間借貸2分利也許還能借到，但我們卻往往要借2分5乃至3分的錢(qián)”，劉瑞說(shuō)，當(dāng)下是麗江房地產(chǎn)商最困難的時(shí)候，“有些房地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了�！�

對(duì)此，旅居麗江的北京金融專(zhuān)家尹沛峰說(shuō)，“宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的管控在2008年以來(lái)越來(lái)越嚴(yán)格，等于是給房地產(chǎn)行業(yè)套上一道道絞索，五年前是做實(shí)業(yè)想貸款最難，但現(xiàn)在是房地產(chǎn)企業(yè)想貸款最難，現(xiàn)在別說(shuō)是走銀行這些傳統(tǒng)金融渠道，即使融資租賃、信托等融資渠道都難上加難，全國(guó)范圍內(nèi)層出不窮的地產(chǎn)信托還款逾期事件，使下家越來(lái)越難找。所以說(shuō)，五年前做房地產(chǎn)你可以玩資本，但現(xiàn)在必須拼實(shí)力�！�

在這種情形之下，目前麗江各家住宅地產(chǎn)商的首要任務(wù)是“走量”，而非“賺錢(qián)”�！胺康禺a(chǎn)企業(yè)哪有不借貸的？流動(dòng)資金的匱乏使很多人要堅(jiān)持不下去了，還貸危機(jī)嚴(yán)重。再這樣下去有些人都快跳樓了�！眲⑷鹛钩校�“房地產(chǎn)的套路已經(jīng)徹底變了，很多人是拿到地就直接抵押，通過(guò)建筑商墊資和預(yù)售等手段提前收攏資金賺取暴利；按說(shuō)是不封頂不讓預(yù)售，但很多人地基不動(dòng)就私下預(yù)售�！�

劉瑞認(rèn)為，在現(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境下，為人熟知的房地產(chǎn)“套路”發(fā)生了極大的轉(zhuǎn)變，“以前是有房子就好賣(mài)，但從去年開(kāi)始直至如今的這種市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有實(shí)力的房地產(chǎn)商注定將被淘汰。宏觀政策如拿地的困難卡掉一批人，資金困境耗死一批人，只有實(shí)力雄厚的人能生存下來(lái)�，F(xiàn)在是拼實(shí)力和毅力的時(shí)候。當(dāng)然，這其實(shí)也是市場(chǎng)規(guī)律，不見(jiàn)得完全是壞事�！�

旅游地產(chǎn)，日子更不好過(guò)

麗江的住宅性地產(chǎn)盡管近兩年行情不是很好，但比起旅游地產(chǎn)，已經(jīng)算是相當(dāng)不錯(cuò)。

“有的旅游地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)三年至今都只賣(mài)了一兩套，挺慘的�！眲⑷鸨硎�。

據(jù)介紹，麗江的旅游地產(chǎn)多達(dá)30多家。和住宅地產(chǎn)一樣，旅游地產(chǎn)賣(mài)的也是房，不同的是，“旅游地產(chǎn)賣(mài)的，不應(yīng)該只是房子�！�

從市場(chǎng)方面，麗江的住宅性地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)比較起來(lái)，最大的區(qū)別在于，旅游地產(chǎn)的換手率，也即二級(jí)市場(chǎng)交易率極低。在麗江先操盤(pán)過(guò)住宅性地產(chǎn)、后又業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)行做旅游地產(chǎn)的常霖（化名）說(shuō)，“住宅性地產(chǎn)即使市場(chǎng)再不好，也是每天都有人在一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)交易的，這是‘剛需’二字本身決定的；但是在麗江，旅游地產(chǎn)的換手率基本為零�！�

客戶(hù)群體也完全不同，“不管是麗江人還是外地人都有住宅地產(chǎn)的需求，本地人稍多于外地人，也許今后外地人的這方面需求還有可能強(qiáng)于本地人；但旅游地產(chǎn)針對(duì)的客戶(hù)中，99%都是外地人，說(shuō)直接點(diǎn)，就是外地土豪�！�

常霖說(shuō)，在麗江這樣一個(gè)外地人較多的特殊環(huán)境中，住宅地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)可以說(shuō)是所有人；而旅游地產(chǎn)因其價(jià)格等，銷(xiāo)售目標(biāo)主要是外地“土豪”，“這也使幾乎所有旅游地產(chǎn)都在喊高價(jià)，在麗江很多住宅地產(chǎn)商已經(jīng)較為成熟的時(shí)候，旅游地產(chǎn)商卻有很多仍然在腦子發(fā)熱�！�

在剛閉幕的房車(chē)節(jié)上，旅游地產(chǎn)“金茂雪山語(yǔ)”和“CO-ART”雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)占據(jù)最佳展位，但問(wèn)者寥寥，成交量也未透露。據(jù)“CO-ART”雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)工作人員介紹，房產(chǎn)售價(jià)將為16500-21000元。很多人估計(jì)，參觀房車(chē)節(jié)的多為本地人，因此，旅游地產(chǎn)這塊，應(yīng)該只是擺擺樣子，而無(wú)實(shí)際成交量。

麗江旅游地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重

常霖認(rèn)為，麗江旅游地產(chǎn)存在的第一個(gè)問(wèn)題是，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重。

“什么是旅游地產(chǎn)？如果沒(méi)有‘旅游’的加持，沒(méi)有完備的基礎(chǔ)設(shè)施、良好的人氣、實(shí)實(shí)在在的位置或線路優(yōu)勢(shì)，充滿(mǎn)吸引力的訴求等因素，只賣(mài)房子的話(huà)，放著近在咫尺的新市區(qū)就有4000的房子，別人又憑什么來(lái)買(mǎi)你40000的房子呢？”

網(wǎng)友“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”認(rèn)為，目前麗江的旅游地產(chǎn)問(wèn)題之一在于，房子背離了本身屬性，“每個(gè)房地產(chǎn)商都會(huì)考慮房子要賣(mài)給誰(shuí)，但并非所有人都想清楚了房子要讓誰(shuí)住。住宅性地產(chǎn)的前者后者是比較一致的，但旅游地產(chǎn)的兩者之間截然分明。買(mǎi)旅游地產(chǎn)的絕大多數(shù)都是大城市的富人，他們也許一年只來(lái)麗江一兩周，如此一來(lái)，房屋空置的時(shí)間成了絕大多數(shù)。在麗江不乏一套上千萬(wàn)的旅游地產(chǎn)，如果要出租的話(huà)，誰(shuí)又租得起呢？”

眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，同質(zhì)化是麗江旅游地產(chǎn)的軟肋所在，如果僅限于對(duì)自然資源的開(kāi)發(fā)利用，而只“賣(mài)房”，忽視旅游功能的體現(xiàn)，如旅游路線的開(kāi)發(fā)，景點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施等資源配套，在樓市低迷的當(dāng)下，這樣的旅游地產(chǎn)“當(dāng)然不好賣(mài)”�！奥糜蔚禺a(chǎn)蘇大蘇”說(shuō)，不以旅游為目的的旅游地產(chǎn)都是耍流氓。

“為什么同在麗江、甚至地塊也相隔不遠(yuǎn)，有的旅游地產(chǎn)房?jī)r(jià)都快降價(jià)到接近住宅地產(chǎn)了、有些旅游地產(chǎn)的房?jī)r(jià)卻能接近北上廣深？就看樓盤(pán)的‘旅游地產(chǎn)’這四個(gè)字是否名副其實(shí)�！薄奥糜蔚禺a(chǎn)蘇大蘇”如是說(shuō)。

“客棧業(yè)態(tài)”或是麗江旅游地產(chǎn)出路

“去三亞買(mǎi)樓房，來(lái)麗江住客棧�！甭糜蔚禺a(chǎn)并非麗江獨(dú)有，三亞、深圳、珠海等地的旅游地產(chǎn)，早在2008年麗江第一家旅游地產(chǎn)出現(xiàn)之前的十年就已存在。而在麗江，諸多外來(lái)資本進(jìn)入后步三亞后塵搞旅游地產(chǎn)，卻趕上了2013-2014的房地產(chǎn)業(yè)寒冬。

“地產(chǎn)的問(wèn)題在于，房子的功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住的范疇——房子始終是要給人住的。三亞的房租比麗江要貴7倍，為什么？因?yàn)槿齺喌姆孔哟蟛糠肿隽司频旯�寓，住的都是游客；而麗江的游客卻大部分都住進(jìn)了古城客棧里，這就是麗江旅游地產(chǎn)和三亞的區(qū)別，也是麗江的旅游地產(chǎn)亟須解決的問(wèn)題。”

麗江從來(lái)不缺乏人氣。游客從2008年625.49萬(wàn)到2013年逾2000萬(wàn)。

“人們?nèi)ヒ匀齺啚榇�表的旅游地產(chǎn)高度發(fā)達(dá)的旅游城市，頭腦中本就有買(mǎi)房的意識(shí)，我說(shuō)的這個(gè)‘房’，是樓房。然而，人們來(lái)麗江，只知有客棧，而不知旅游地產(chǎn)。這是意識(shí)問(wèn)題，三亞對(duì)全國(guó)人民的旅游地產(chǎn)意識(shí)培養(yǎng)，在各種先天優(yōu)勢(shì)和政策利好之下，尚且用了將近20年�！�

“旅游地產(chǎn)蘇大蘇”十分看好“客棧業(yè)態(tài)”的旅游地產(chǎn)，他說(shuō)，在大小環(huán)境都一片頹勢(shì)的情況下，細(xì)節(jié)決定成敗，能將物業(yè)做成“客�！钡穆糜蔚禺a(chǎn)，有較大的致勝空間。

住宅地產(chǎn)回暖可期旅游地產(chǎn)前途未卜

劉瑞介紹，目前在麗江置業(yè)的人中，外地人雖然比例不大，但卻逐年上升，已成為不可忽視的購(gòu)買(mǎi)力群體。

“麗江的住宅性地產(chǎn)本就比較理性，存在很多3500~5000元的房源，即使在市區(qū)中心地段和大研古城乃至束河周邊，也不乏5500~6500元左右的房源，甚至存在一些5300元左右的聯(lián)排別墅。麗江的房子，從戶(hù)型到價(jià)格，對(duì)于外地來(lái)麗人士都是相當(dāng)具備吸引力的�！�

與劉瑞的部分觀點(diǎn)不謀而合，尹沛峰認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)格曲線向下走，也許代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)由政策主導(dǎo)型走向市場(chǎng)化發(fā)展的一步，“不管是麗江還是其他城市，都在經(jīng)歷陣痛。沒(méi)有價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的商品，沒(méi)有永遠(yuǎn)火爆的市場(chǎng)。而麗江住宅性房產(chǎn)的房?jī)r(jià)本身比較理性，所以陣痛帶來(lái)的創(chuàng)傷，對(duì)麗江房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該不會(huì)太過(guò)難熬。我個(gè)人建議麗江的房地產(chǎn)商以平常心看待近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)雨過(guò)后才能見(jiàn)晴空，混亂之后就是真正的秩序到來(lái)。”

想對(duì)麗江住宅地產(chǎn)“再看看”的王秉源也表示，在麗江買(mǎi)房是肯定的，“像我一樣夢(mèng)想來(lái)麗江定居、乃至已經(jīng)來(lái)麗江定居的人，一定不少，麗江的房子如今真的算挺便宜的，我真心不信還能跌多少價(jià)，幾乎每天都要用強(qiáng)大的毅力壓抑購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)，忍不了太久了�！�

與之相反的是，對(duì)麗江的旅游地產(chǎn)，看好者寥寥�！昂妥≌�地產(chǎn)不一樣的是，旅游地產(chǎn)的蕭條不是從今天開(kāi)始的，而是好幾年了，從2008年開(kāi)始，旅游地產(chǎn)在麗江其實(shí)就沒(méi)有真正地火爆過(guò)。當(dāng)然，沒(méi)人能肯定麗江的旅游地產(chǎn)將來(lái)會(huì)不會(huì)像三亞一樣火，但在我看來(lái)，那一天還要很久。”“天雨流步”說(shuō)。

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