2015年昆明商業(yè)大崛起購物中心及社區(qū)商業(yè)齊頭并進(jìn)

繼2014年年底購物中心集中開業(yè)后，昆明在2015年也將迎來更加“瘋狂”的開業(yè)潮。根據(jù)記者不完全統(tǒng)計，昆明今年預(yù)計將有近20個項目的商業(yè)開門迎客。昆明商業(yè)大崛起，解決了片區(qū)生活配套的問題，推進(jìn)了新昆明建設(shè)改造的進(jìn)程，同時也給昆明人帶來了很多期許。

商業(yè)亮相

南市區(qū)商業(yè)大爆發(fā)廣福路商圈集中度高

縱觀昆明目前的商業(yè)局面，南北強(qiáng)勢發(fā)力，東西正“伺機(jī)而動”。根據(jù)記者的落實情況來看，大宥城、海倫國際、滇池國際會展中心、南悅城、大都摩天購物中心、奧宸財富廣場、宜良的愿景城市廣場、云路中心商業(yè)廣場、奧宸中央廣場、德潤·金街、建工新城等近20個項目的商業(yè)都有今年開業(yè)的打算。昆明贏閣商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長馬原表示，從圈地、開發(fā)、建設(shè)至今，昆明房地產(chǎn)從高潮走向調(diào)整期，曾經(jīng)的投資高峰推動了如今的商業(yè)爆發(fā)，這種開業(yè)潮還將會持續(xù)下去。

從近20個項目預(yù)計開業(yè)的爆發(fā)點來看，呈現(xiàn)出南市區(qū)大量商業(yè)體集中面世。從商圈的角度來看，廣福路沿線商圈商業(yè)集中度較高。從今年年初一期商業(yè)開業(yè)的公園1903，一直沿著廣福路，經(jīng)過紅星、奧宸、南悅城等，再到海倫國際，一批商業(yè)將預(yù)計在今年一起迸發(fā)。此外，白塔商圈的大宥城、蜜糖休閑購物中心等商業(yè)的醞釀開業(yè)，必將讓昆明更加熱鬧起來。

籌備點兵

擇“良辰吉日”年底開業(yè)潮將再度來襲

無論是開門迎客，還是籌辦喜事，我們都會選擇一個良辰吉日，更加彰顯出天時地利人和的開頭彩。何為良辰吉日？對于商業(yè)的開業(yè)而言，并沒有一個明確的論斷。然而，年初、年底扎堆開業(yè)似乎成為了商業(yè)體開業(yè)的一種常態(tài)。

在今年的開端，記者注意到，公園1903一期商業(yè)盛大開業(yè)，融城金階廣場·金階美食匯也迎來了人氣爆棚的火熱場面。此外，云路中心商業(yè)廣場在1月31日也啟動了試營業(yè)，在3月29日將正式盛大開業(yè)。對于今年購物中心打算開業(yè)的時間，相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，預(yù)計會在今年年底開業(yè)。商業(yè)在同一時段的集中開業(yè)，似乎有種“約好”的感覺，同時也給消費者帶來了更多消費的選擇和體驗。

實際上，商業(yè)的開業(yè)是有行業(yè)規(guī)律的。馬原告訴記者，商業(yè)大多會選擇在旺季開業(yè)。首先，無論是餐飲業(yè)，還是連鎖品牌，下半年的消費通常會比上半年的消費要旺。從零售的角度來看，冬天穿的衣服比夏天的要多，并且金額要更貴。第二，下半年的節(jié)日較多，從中秋、國慶，再到圣誕、元旦等，這種假日經(jīng)濟(jì)帶來的消費，很大程度上讓商業(yè)的開業(yè)迎來開門紅。第三，過節(jié)花錢，已經(jīng)成為中國人的一種消費習(xí)慣。一般來說，下半年的消費能力要比上半年強(qiáng)，而開業(yè)也需要用半年的時間來備貨。當(dāng)然，這個“下半年”的概念也會延伸到次年的一二月份，因此商業(yè)通常選擇一年的兩端來進(jìn)行開業(yè)。

實力比拼

區(qū)域型購物中心蓄勢待發(fā)社區(qū)商業(yè)“任性”升級

今年開業(yè)潮的即將再度來襲，必將引發(fā)全城的關(guān)注，同時也是我們看各開發(fā)商展示“身手”的好時機(jī)。從開業(yè)的商業(yè)形態(tài)來看，區(qū)域型購物中心與社區(qū)商業(yè)并駕齊驅(qū)，而社區(qū)商業(yè)則帶來了嶄新的面貌。

從招商的進(jìn)度來看，由于距離開業(yè)還有相當(dāng)一段時間，購物中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，招商正在穩(wěn)步進(jìn)行，部分主力店已經(jīng)入駐，均為一線知名品牌。目前，南悅城擁有50萬平米超大商業(yè)體量，麥德龍、迪卡儂、洲際HOLIDAYINN、上影永華國際影城強(qiáng)勢入駐。此外，大都摩天購物中心已有華潤萬家超市、IMAX影院等眾多品牌入駐，云南首家香港國際免稅購物中心也落戶于此，項目打造的城市摩天游樂園讓人期待。在眾多知名品牌與主題元素的融合下，即將亮相的購物中心或?qū)⒕嚯x“金鼎級”購物中心更近一些吧。同時，奧宸財富廣場、海倫國際、大宥城等項目更是蓄勢待發(fā)，未來開業(yè)呈現(xiàn)出的商業(yè)必將會給昆明人帶來全新的消費體驗。

在眾多預(yù)計開業(yè)的購物中心里，宜良的愿景城市廣場也引起了大家的關(guān)注。作為宜良老城中心唯一一個大型城市綜合體，愿景城市廣場項目策劃總監(jiān)石志紅表示，沃爾瑪超市、蘇寧電器、、麥當(dāng)勞、屈臣氏等多個知名商家已經(jīng)入駐，將會全面升級宜良的商業(yè)水平，成為昆明東部的商業(yè)中心。

隨著昆明商業(yè)的爆發(fā)，社區(qū)商業(yè)也迎來了自己的“春天”。自去年濱江·俊發(fā)廣場開業(yè)后，社區(qū)商業(yè)的升級轉(zhuǎn)型也成為業(yè)界關(guān)注的焦點。在今年爆發(fā)的商業(yè)中，云路中心打造的社區(qū)商業(yè)也打開了新的局面。云路地產(chǎn)營銷策劃部策劃經(jīng)理劉毅在采訪中表示，定位為餐飲娛樂主題型社區(qū)商業(yè)的云路中心商業(yè)廣場，比傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)功能要更加完善。負(fù)一層打造的是社區(qū)超市、數(shù)碼產(chǎn)品、美食廣場為主的業(yè)態(tài)，一二三層基本為餐飲業(yè)態(tài)，四五層則是萬達(dá)影院�？傮w上來看，餐飲業(yè)態(tài)基本占比60%，娛樂業(yè)態(tài)占比30%，而10%為零售和其他業(yè)態(tài)。

對于這樣的規(guī)劃，劉毅認(rèn)為，從周邊的金格，到白塔路、環(huán)城路沿線，百貨業(yè)態(tài)居多，而環(huán)城南路周邊缺乏一個中高檔餐飲集中、娛樂業(yè)態(tài)聯(lián)動的商業(yè)體，恰恰給云路中心商業(yè)廣場帶來了契機(jī)。事實上，記者也發(fā)現(xiàn)，餐飲、娛樂業(yè)態(tài)是最能聚集人氣的。從傳統(tǒng)的社區(qū)底商，到如今擁有單獨建筑、主題的獨立商業(yè)，社區(qū)商業(yè)華麗轉(zhuǎn)身，成為商業(yè)的黑馬。

搶市預(yù)判

先天與市場配合度要高體驗不能只停留在表面

隨著開業(yè)潮的“駕到”，大家都做好準(zhǔn)備了嗎？在周末或者工作閑暇之余，你打算去哪個地方消費呢？不管是高大上的購物中心，還是接地氣的社區(qū)商業(yè)，爭奪商家資源，搶占消費市場，必將愈演愈烈。

從目前的情況來看，購物中心品牌重復(fù)頻率較高，餐飲、娛樂等體驗式業(yè)態(tài)為開業(yè)搶頭彩。陸韜認(rèn)為，商業(yè)項目各自為戰(zhàn)，無法形成整體的規(guī)劃，必定會有商家資源的重復(fù)，形成一定的競爭。搶占市場的最終因素，還是要看開發(fā)商的綜合實力、資源整合的力度，以及經(jīng)營管理的專業(yè)能力。

那么，什么樣的商業(yè)將會搶占市場，成為消費者的焦點？

當(dāng)前，今年預(yù)計開業(yè)的商業(yè)并沒有最終呈現(xiàn)出來，但從市場的角度來看，表現(xiàn)強(qiáng)勢的商業(yè)項目必定是先天基因與市場培育的共同結(jié)果。根據(jù)馬原分析，一個商業(yè)項目能不能做好，首先是基因，項目定位要和市場因素匹配，在什么樣的位置符合做什么樣的產(chǎn)品，怎么圍繞這個定位來完成招商、裝修等，從一開始就很重要。有了一個良好的開端，還要不斷地花金錢、花心思去培育這個市場，不能跑偏。如果一開始就選錯了定位和方向，后期就會涉及到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，問題就復(fù)雜多了。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，商家品牌大同小異，這樣也會給商業(yè)的運營帶來巨大的壓力。馬原認(rèn)為，目前昆明的商業(yè)運營大多還停留在體驗式商業(yè)的表面，以吃、玩為主。真正的體驗式商業(yè)應(yīng)該涵蓋能看見的、聽見的、聞見的等各種體驗。例如，在建筑形態(tài)上，上海、香港等地方的各種建筑姿態(tài)都獨具特色，不同的建筑會散發(fā)出獨特的魅力，而不是一個大盒子就能給大家?guī)砗芎玫捏w驗感。當(dāng)然，這樣也會造成開發(fā)成本的提高，很少開發(fā)商會愿意去投入那么多。此外，商場里的消費體驗應(yīng)該是多樣化的，有的輕松、有的愉悅、有的個性，各種風(fēng)格能夠給消費者帶來不同的購物體驗，這樣的差異化才能給市場帶來強(qiáng)大的沖擊。

面對開業(yè)潮的即將到來，投資者又該如何抓住投資機(jī)會呢？目前，在今年即將開業(yè)的商業(yè)項目中，還有商鋪產(chǎn)品在推售中。馬原建議，看一個項目是否值得投資，不要只盯著投資回報率，要點一是區(qū)位交通便利，要點二是人口參數(shù)較大，要點三是商鋪價格不高。投資者要擦亮自己的眼睛，選擇適合自己的投資產(chǎn)品，在開業(yè)潮中抓住自己的商機(jī)吧。

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