日前，昆明市政府辦公廳下發(fā)《昆明市城市更新改造管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對昆明舊城改造做出了更為細化、更具執(zhí)行性的規(guī)定，也是首次以政府發(fā)文的形式，正式給昆明已歷時近7年的城中村改造降溫。昆明市從2008年開始啟動城中村改造，原定于2013年底完成的浩大工程，到如今的2015年初，近7個年頭涉及382個城中村的改造規(guī)劃，現(xiàn)如今仍處于步態(tài)蹣跚階段。此次《辦法》的出臺，和以往相比，最顯著的變化在于以“分類推進”取代了“大力推進”，同時，對于舊城改造主體提出了明確的資金實力要求，實力不夠者，要啟動退出機制。概括而言，昆明的城市舊改將以穩(wěn)妥思路取代激進之風(fēng)。

昆明三環(huán)沿線及以內(nèi)城中村改造項目完成情況

昆明城中村改造的近7年歷程中，一直不乏外界的質(zhì)疑，以及一些過程中利益矛盾所導(dǎo)致的社會事件。論起城中村改造的成效也乏善可陳，據(jù)云南房網(wǎng)此前所做對昆明三環(huán)沿線及以內(nèi)城中村的實地調(diào)查結(jié)果，調(diào)查區(qū)域內(nèi)涉及的近200個城中村，完成改造的僅為30個，近八成的城中村處于在建、拆而未建或未拆遷階段，其中連拆遷都沒有啟動的城中村占到42%。足以說明昆明城中村改造成績平平，與當(dāng)初計劃相去甚遠。

激進的城改推進政策之弊顯而易見，問題和現(xiàn)狀都擺在桌面上，樓市又逢近年所僅見的大幅下行，更給數(shù)百個處于艱難之中的城中村項目雪上加霜，去年一年中，媒體所報道的城中村改造中凸顯的矛盾沖突和發(fā)展為社會問題的事件層出不窮。

基于此，上任伊始的市委書記高勁松在2014年10月調(diào)研城中村時首次提出“轉(zhuǎn)變工作思路，積極穩(wěn)妥推進”，分四類推進的改造思路，隨后12月，昆明市委、市政府召開政策研究會，就即將出臺的城市更新改造系列政策進行研究，以完善頂層設(shè)計，破解城市更新改造工作的瓶頸制約。

此次出臺的《辦法》，明確了分類改造指導(dǎo)思路，規(guī)定城市建成區(qū)內(nèi)4種情形的區(qū)域才能進行更新改造，明確了3類更新改造活動的具體要求，相比以往，有以下幾點值得關(guān)注的操作性細則變化：

一、要求切實落實《企業(yè)參與昆明市城中村改造項目進入和退出的規(guī)定》，對社會投資人實力不夠又不作為的，啟動退出機制，重新尋求社會投資人，確保項目積極穩(wěn)妥推進。雖然城中村改造的退出機制在2009年就已出臺，但此前并無媒體公開報道有依據(jù)規(guī)定退出的先例。而一旦改造啟動，即便證實為“不作為”，退出所帶來的問題也是極為復(fù)雜的，因此不到萬不得已，難以下此決定。

二、由此《辦法》也對此作出了預(yù)防，即對城中村改造主體資格提出要求，尚未啟動改造的城中村，需要90%以上村民或居民同意，并且70%以上資金到位才能啟動，前者的民意調(diào)查要求在《昆明城中村改造三年計劃白皮書》已有規(guī)定，此次《辦法》新增了對于資金實力的要求，不僅要在啟動拆遷改造之前，建立共管賬戶，賬戶里的拆遷保證金只能用于征地拆遷、過渡安置費及項目有關(guān)后續(xù)費用的支出。而且對改造項目經(jīng)濟性評估和精算工作流程、土地補償指導(dǎo)等具體方面進行細化的規(guī)范。

三、更為貼心的是，對于社會投資人有實力，但資金暫時存在困難，依據(jù)棚戶區(qū)改造相關(guān)優(yōu)惠政策，譬如有直接資金補貼，相關(guān)銀行在利率、貸款周期上還有優(yōu)惠。市級相關(guān)部門將聯(lián)動社會投資人，按照金融機構(gòu)的要求，對項目進行打包，積極爭取貸款。同時，對這些資金進行嚴格監(jiān)管、封閉使用，確保規(guī)范合法使用。

四、要求轄區(qū)政府要多渠道解決安置用房來源，既可以自行建設(shè)、也可以購買商品房作為安置用房，轄區(qū)政府應(yīng)優(yōu)先啟動安置用房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。從住建部表態(tài)支持商品房轉(zhuǎn)為安置房以來，一些城市已出臺執(zhí)行細則，昆明市也于去年12月下發(fā)《昆明市人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造以購代建的實施意見》，此次《辦法》的公布，結(jié)合城改新政的推出，以購代建釋放存量房壓力，將從何處破冰值得關(guān)注。

五、對拆除重建類城市更新改造項目，容積率原則上不得超過4.0，特殊項目容積率不得超過4.5，中央商務(wù)區(qū)及城市副中心按照控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行。這是對城改項目具體容積率的首次明確，以往已通過規(guī)劃審批的城中村項目，很多超過5甚至6的高容積率項目，對居住舒適度和城市景觀都有不小的影響，新政中對容積率的限制，從產(chǎn)品品質(zhì)層面有了基本保障，也屬降溫之舉。

近7年的昆明市城市改造可稱轟轟烈烈、毀譽參半，如今隨著《辦法》公布，全面激進的城改歷程已告一段落。從“凡是城中村（包括不算城中村的）都要拆”，到新政“并非所有城中村都需要拆了重建”，從高勁松書記給城中村改造“踩剎車”，到穩(wěn)妥務(wù)實的《辦法》出臺，對于數(shù)百個城中村的千家萬戶和眾多的改造主體，雖然還有很多遺留的問題，但在樓市有望復(fù)蘇的2015年，已迎來一個全新的未來。

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