昆明市南市區(qū)總面積為159平方千米。這一區(qū)域?qū)⑿纬设F路、公路、航空交通、生活居住的集中區(qū)域。昆明城市規(guī)劃建設(shè)中提到，南市區(qū)作為一個(gè)次城區(qū)，到2005年，居住人口達(dá)到40萬(wàn)人。

交通：重中之重

由于通往昆明主城區(qū)的幾條主要道路十分擁堵，困擾著昆明南市區(qū)30萬(wàn)人的正常出行，被許多人戲稱為“睡城”。近幾年來(lái)，隨著城市的發(fā)展，這一問(wèn)題越發(fā)顯得嚴(yán)重，因此，在昆明的城市規(guī)劃上，這一問(wèn)題也成為了今后南市區(qū)的發(fā)展問(wèn)題。

按照昆明市總體規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⑿纬梢岳ヂ骞�路、昆玉公路、南過(guò)境干道、十里長(zhǎng)街和廣福路構(gòu)成區(qū)域的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)，以滇池路、前衛(wèi)路、官南路、春城路、關(guān)雨路等形成“六縱四橫”的主干道網(wǎng)絡(luò)。

現(xiàn)狀及規(guī)劃：商業(yè)為主

2006年11月，世紀(jì)城公交車場(chǎng)的啟用，使南市區(qū)增加了一個(gè)重要的交通樞紐，隨著廣福路的正式通車，沿線的公交系統(tǒng)更給該區(qū)域添上了重要的一筆。這些交通樞紐的建成，讓南市區(qū)的交通壓力得到緩解，同時(shí)也為南市區(qū)的支線交通運(yùn)輸提供了有利條件。

2007年開(kāi)始營(yíng)業(yè)的德勝商業(yè)廣場(chǎng)將一改昆明南市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散經(jīng)營(yíng)、各自為政的舊貌，配合輻射周邊的大連萬(wàn)達(dá)、北京同仁堂、世紀(jì)城、體育城、邦盛國(guó)際等眾多項(xiàng)目的建設(shè)，為南市區(qū)的商業(yè)商圈起到了固定的作用。

南市區(qū)的先頭兵

中林集團(tuán)成立于1998年11月，在近10年的時(shí)間里，中林集團(tuán)一直承接著南市區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，他們的項(xiàng)目不僅僅為南市區(qū)帶來(lái)了人氣，更為今后南市區(qū)的發(fā)展起到了關(guān)鍵作用，在近10年的時(shí)間里，他們先后開(kāi)發(fā)了中林錦苑花園、中林愛(ài)地花園、中林佳湖花園、中林佳湖新城、中林華都花園、中林建材城等項(xiàng)目。

昆明銀海地產(chǎn)成立于1992年，他們一直以住宅項(xiàng)目為主導(dǎo)，在入住南市區(qū)的幾年中，他們先后開(kāi)發(fā)了銀海銀苑、銀海森林、銀海國(guó)際公寓等一系列項(xiàng)目。

昆明星耀集團(tuán)成立于1992年，新亞洲·體育城是他們現(xiàn)在最大的樓盤項(xiàng)目，他們進(jìn)入南市區(qū)不僅僅帶來(lái)了全新的理念，更帶來(lái)了一種成熟的象征，他們的出現(xiàn)，給南市區(qū)的定位又有了一個(gè)嶄新的提高。

世紀(jì)金源集團(tuán)于2004年進(jìn)入昆明，迄今為止，他們投下100億元，征地3680畝，總建筑面積達(dá)480萬(wàn)平方米。世紀(jì)城是現(xiàn)在他們最大的一個(gè)項(xiàng)目，他們的出現(xiàn)同樣重要，為南市區(qū)今后的站提供了優(yōu)秀的標(biāo)桿。

南市區(qū)客戶特征

目前在南市區(qū)買房子的很多都是昆明的白領(lǐng)階層和一些個(gè)體老板。他們的年齡在30至50歲之間，受過(guò)高等文化教育，年薪在8至20萬(wàn)之間，95%都有屬于自己的車子。這部分中產(chǎn)人群在購(gòu)買時(shí)不僅是單純考慮內(nèi)部戶型、朝向、價(jià)格等因素，更重要是看到室外的綠地、景觀和文化居住品位。

因此南市區(qū)在房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，較多的是為中產(chǎn)階級(jí)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。作為昆明較為成熟的中等居住區(qū)域，該區(qū)域的客戶特征較容易區(qū)分。

缺點(diǎn)：商業(yè)配套不完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量開(kāi)發(fā)，南市區(qū)的商業(yè)配套近幾年卻一直沒(méi)有太大的發(fā)展。到目前為止，南市區(qū)還沒(méi)有一個(gè)像樣的電影院。但是隨著開(kāi)發(fā)商業(yè)配套將會(huì)逐漸完善。

南市區(qū)目前是昆明大型專業(yè)市場(chǎng)及綜合性商業(yè)的集中區(qū)域，同時(shí)南市區(qū)形成以廣福路沿線和滇池路沿線片區(qū)為主的商業(yè)雛形格局。南市區(qū)的商業(yè)主要是由片區(qū)的社會(huì)商業(yè)以及專業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)形成的，因此，由于商業(yè)較為分散，同時(shí)沒(méi)有核心商業(yè)群領(lǐng)軍，因此整體商業(yè)氛圍較淡。

南市區(qū)住宅：層次分明

南市區(qū)目前開(kāi)發(fā)的樓盤在廣福路板塊以小高層、多層為主，別墅為輔。滇池路板塊以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。

目前南市區(qū)小高層均價(jià)為2300元至3500元/m2，多層均價(jià)在2900元至4000元/m2，別墅價(jià)格在5000元至2500元/m2。據(jù)對(duì)南市區(qū)30個(gè)樓盤不完全統(tǒng)計(jì)，目前新盤占地面積多達(dá)11043056m2，約合16564畝。南市區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤戶型從28至900m2不等，普通住宅戶型為80至130m2，暢銷戶型為30至120/m2。而南市區(qū)的物管費(fèi)用多層在0.5至0.9元/m2，小高層/高層在1至1.3元/m2。別墅物業(yè)費(fèi)在1至3.2元/m2。從目前的銷售情況來(lái)看，銷售率在60%以上。

商業(yè)價(jià)值：起點(diǎn)較高

南市區(qū)是目前昆明大型專業(yè)市場(chǎng)的集地，大商匯、官渡園大商圈等大型合家居、建材專業(yè)市場(chǎng)，這些大型商業(yè)的投入使用，將極大地改善南市區(qū)的居民生活配套設(shè)施。廣福路的社區(qū)商業(yè)正在完善之中。隨著今后的開(kāi)發(fā)和完善，商業(yè)銷售價(jià)格的起點(diǎn)也偏高，片區(qū)商業(yè)銷售價(jià)格大約在4000元/m2至18000元/m2，均價(jià)在10000元/m2。片區(qū)租金基本在15元至80元/m2，其中以40元至60元/m2居多。

因此從這些情況來(lái)看，銷售價(jià)格的起點(diǎn)較高，因此在短期內(nèi)無(wú)法形成投資，但今后的升值空間會(huì)很大。

南市區(qū)近期新盤

采蓮郡、列儂溪谷、海韻楓丹、極少墅、佳湖新城、時(shí)代風(fēng)華2期、香檳小鎮(zhèn)、世紀(jì)半島、滇池衛(wèi)城、滇池領(lǐng)秀、華都花園、別樣院景、玫瑰灣、水映長(zhǎng)島、云大之城、世紀(jì)城、彼岸、新亞洲體育城。

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