馬光遠(yuǎn)：剛才董倩講昆明是一個(gè)最向往的地方，我也同意，特別是我們從北京來到昆明以后，心里的落差是每一個(gè)北京人都深刻體會(huì)到的，主要吸引我的是昆明的空氣。昆明的旅游、昆明的資源，包括人民我都覺得非常好。在今天這樣一個(gè)場合講房地產(chǎn)、中國經(jīng)濟(jì)，我覺得更加好一點(diǎn)的就是2014年以來中國經(jīng)濟(jì)增速下滑，很多問題、矛盾、風(fēng)險(xiǎn)開始出現(xiàn)，大家都非常焦慮，不知道中國經(jīng)濟(jì)何去何從？不知道中國房地產(chǎn)真的會(huì)不會(huì)崩盤？

2014年對(duì)于中國人來講，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)來講，是非常微妙的一年。我不知道2014年中國經(jīng)濟(jì)會(huì)怎么樣？因?yàn)橹袊芏嗄陙碇v，我們老講中國特色、中國集體，我們講到很多規(guī)律的時(shí)候老在講中國是一個(gè)地位，那2014年會(huì)不會(huì)地位，從過去五個(gè)月中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，中國房地產(chǎn)表現(xiàn)來看，很顯然過去30多年完全不可能同日而語，我最近看很多人焦慮，我想了一個(gè)比較好的看法，中國經(jīng)濟(jì)回歸新年之旅，2014年的中國經(jīng)濟(jì)，2014年的中國房地產(chǎn)，是回歸的一年，可能在某些情況下非常難受，但如果這個(gè)回歸、這個(gè)調(diào)整完全能夠自身切合裂痕的話，中國經(jīng)濟(jì)還是看好，我比較擔(dān)心的是，特別是中國房地產(chǎn)過去十多年，經(jīng)歷了太多的高速增長，一旦出現(xiàn)調(diào)整，一旦經(jīng)濟(jì)增速下滑，我們受不了了。所以我覺得在這么一個(gè)回歸、信號(hào)年之旅的一年，如何來看待經(jīng)濟(jì)？我想大家有新的眼光、新的思維、新的理念來看待目前經(jīng)濟(jì)發(fā)生的一切。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)現(xiàn)場與大家交流

5月份的時(shí)候總書記在河南考察的時(shí)候談到中國經(jīng)濟(jì)，提到一個(gè)非常重要的概念，叫“中國經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)”，總書記談了三句話：第一，中國發(fā)展的概念機(jī)遇期沒有結(jié)束。第二，可以認(rèn)識(shí)到當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)新常態(tài)的階段。第三，我們要有平常心。對(duì)于這種新常態(tài)我們理論界已經(jīng)研究了很多多年，從2010年中國GDP總規(guī)模超過日本以后，我們就在研究新常態(tài)的問題。也就是中國要對(duì)過去30多年的發(fā)展方式、增長動(dòng)力，以及過去30多年創(chuàng)造的一切奇跡，可能要作為一個(gè)切合，做一個(gè)道別，從2010年到2014年，大家從四年的周期去看，中國經(jīng)濟(jì)變化非�？欤�2010年一季度，中國經(jīng)濟(jì)增速是12.1%，2014年一季度經(jīng)濟(jì)增長只有7.4%，從12.1%到7.4%，這個(gè)變化我們用了四年的時(shí)間，很難想象如果一下子經(jīng)濟(jì)增速12.1%到7.4%，我們講經(jīng)濟(jì)就崩潰。

從那時(shí)候到現(xiàn)在四年的時(shí)間，那我們的思維一直在轉(zhuǎn)變，讓我們認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)跟過去不一樣，這是總書記講的新常態(tài)。但這四年經(jīng)濟(jì)增速的下滑，我們了解一種認(rèn)為下滑是短期的，一種認(rèn)為是長期的。按照總書記的思考來看，可以看到未來中國經(jīng)濟(jì)我認(rèn)為有四個(gè)要點(diǎn)：第一，中國經(jīng)濟(jì)就四季度而言，已經(jīng)從高速增長期轉(zhuǎn)向更長的增長期，官方說法是從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，這個(gè)中高速增長究竟速度是多少？現(xiàn)在官方講7.5，過去一年總書記、總理談到中國經(jīng)濟(jì)增長的速度，只有一個(gè)觀點(diǎn)非常明確，就我們的減速第一是并序的，第二是逐控的。我們的目標(biāo)是8%，但最終八九不離十，我認(rèn)為就是7%以上，8%以下，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入2014年以后確定了一個(gè)心態(tài)，經(jīng)濟(jì)認(rèn)識(shí)到了8%，中國經(jīng)濟(jì)增長速度超過了8%一定是經(jīng)濟(jì)出了問題，從常態(tài)看8%這樣速度的增速，對(duì)目前來講不僅僅是合適的，也是轉(zhuǎn)型的速度，我們的速度不能太慢。比如說一季度經(jīng)濟(jì)增長只有7.4%的時(shí)候，很多國際、海外機(jī)構(gòu)認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)出了問題，我認(rèn)為沒有問題。我們經(jīng)濟(jì)增速只要在7%以上，再過十年可以在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)GDP總規(guī)模再翻一番，再十年我們經(jīng)濟(jì)總規(guī)模有可能超過美國的一倍，中國為成為名副其實(shí)的第一經(jīng)濟(jì)大國。所以這個(gè)速度并不慢，我們不要拿速度來看中國經(jīng)濟(jì)，目前7.4%的增長速度我認(rèn)為已經(jīng)非常不錯(cuò)，所以就目前經(jīng)濟(jì)的背景下，7.4%的速度連續(xù)增長十年、二十年，我們會(huì)把別人甩很遠(yuǎn)。那說到中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)增長30年，經(jīng)濟(jì)總規(guī)模是美國的3倍，這個(gè)速度非常了不起，所以我們講速度沒有關(guān)系。速度本身符合新常態(tài)的要求。

第二，中國經(jīng)濟(jì)從過去短速經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過30年的發(fā)展，在任何一個(gè)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，基本保持了增長狀態(tài)。我們看過去的工業(yè)領(lǐng)域，很難看到哪一個(gè)行業(yè)目前還沒有過剩，基本上過剩。中國三大經(jīng)濟(jì)其中有一個(gè)問題，就是產(chǎn)業(yè)過剩的問題。本身經(jīng)濟(jì)就是過剩經(jīng)濟(jì)，發(fā)展方式不一樣。所以我們講為什么與過去要結(jié)合，現(xiàn)在東西多了，怎么辦？是我們面臨一個(gè)新的問題。

第三，制造大國走向服務(wù)大國。中國從2009年工業(yè)增加值超過美國，成為第一制造業(yè)大國，美國成為第一制造業(yè)大國是1985年，我們把美國第一制造業(yè)的一百年的時(shí)間拿過來，中國成為第一制造大國以后，就列為第二產(chǎn)業(yè)基本上已經(jīng)沒有多大的空間，未來在三產(chǎn)里面最主要的是什么？服務(wù)業(yè)的發(fā)展。三產(chǎn)目前的服務(wù)業(yè)是2013年，2013年第三產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)里邊的比重達(dá)到46%，我們是一個(gè)里程碑的使命，因?yàn)樵谥袊臍v史上第一次第三產(chǎn)業(yè)比重超過了第二產(chǎn)業(yè)，但盡管達(dá)到46%，目前第三產(chǎn)業(yè)比重不僅僅是距離發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，距離很大，而且全球平均數(shù)字也有很大的比例。那全球目前來講第三產(chǎn)業(yè)的比重基本是在60%左右，我們距離60%的比重還有10個(gè)百分點(diǎn)，所以中國最大的經(jīng)濟(jì)增長里是在第三產(chǎn)業(yè)，包括服務(wù)、旅游、文化等等，我想在未來十年一定會(huì)迎來井噴式的發(fā)展。

第四，從一個(gè)溫飽經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向悠閑經(jīng)濟(jì)。中國人均GDP目前是6700美元，那6700美元拿到全球去比當(dāng)然是很低，現(xiàn)在全球70多億人口，全球GDP是70多萬億，人均一萬，我們?nèi)蛉司紱]有達(dá)到，人均GDP是6700美金，排在全球差不多是100名左右，跟中國足球差不多，當(dāng)然有很多人講中國足球在國際上比中國經(jīng)濟(jì)排名要高，這個(gè)我相信的。人民的收入、科技的創(chuàng)新等等，足球都是排在最前面的，但我們的人均GDP差不多就這個(gè)水平。認(rèn)為人均GDP超過5000美金，這個(gè)經(jīng)濟(jì)體本身內(nèi)涵要發(fā)生變化。貧困面會(huì)大踏步的減少，老百姓文化休閑需求會(huì)大大增長，所以中國未來經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，老在講今天經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)在什么地方，最主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，說得最通俗，就是未來我們需要做老百姓的什么？吃喝玩樂，滿足老百姓吃喝玩樂的需求，是中國經(jīng)濟(jì)面臨最大的需求，更是總書記講的新常態(tài)，中國經(jīng)濟(jì)的四大表現(xiàn)。這四大表現(xiàn)跟我們以前的經(jīng)濟(jì)基本面是完全不一樣，所以在這種情況下，未來發(fā)展經(jīng)濟(jì)一定有新的思路。比如說從以前重視工業(yè)的發(fā)展、重視大項(xiàng)目、重視機(jī)電，我們轉(zhuǎn)向什么？轉(zhuǎn)向服務(wù)也的發(fā)展。從滿足老百姓的溫飽需求轉(zhuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市的需求。

中國我們看到在文化層面、旅游層面、休閑層面，跟發(fā)達(dá)地區(qū)相比，我們還有非常大的距離。中國這幾年發(fā)展非�？�，增長基本上是在30%左右，是中國增速最快的產(chǎn)業(yè)，但老百姓要看到一個(gè)好電視不容易，我想文化產(chǎn)生本身不能滿足我們的需求，我們未來真正的增長點(diǎn)，我想從新常態(tài)轉(zhuǎn)向中國經(jīng)濟(jì)是有兩個(gè)：第一，需求轉(zhuǎn)向深層層面。第二，產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)向?yàn)榉⻊?wù)升級(jí)。

另外關(guān)于目前中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，第一，中國房地產(chǎn)目前表現(xiàn)沒有任志強(qiáng)講的那么樂觀，但是也沒有那么悲觀，中國房地產(chǎn)也面臨著一個(gè)問題，什么問題？轉(zhuǎn)變思維的問題。一定要用新的思維來看待目前房地產(chǎn)的調(diào)整，為什么講房地產(chǎn)要有新思維？房地產(chǎn)基本面臨的不一樣，過去十多年房地產(chǎn)最大的面臨問題是什么？房子不夠，房子短缺。也就是說，中國住房方面面臨極度短缺的狀況，供需嚴(yán)重不平衡。過去十多年房價(jià)不斷的主要推動(dòng)之一，我們現(xiàn)在面臨的情況呢，如果大家到全國很多城市去看，房地產(chǎn)，特別是住宅地產(chǎn)，面臨的挑戰(zhàn)是什么？房子已經(jīng)夠了，供需基本平衡，但是極個(gè)別的城市，大量人口的涌入。除了這些之外，大量城市面臨的問題是在供需基本平衡的情況下，怎么樣呢？這也是一個(gè)新的話題。在這種情況下我仍然認(rèn)為，有些人講中國房地產(chǎn)要崩潰，要崩盤，我可以特別地講，基本是無稽之談�？赡苓€有很多年的，有些從五年前，每年都在講中國房地產(chǎn)要下跌50%，每年實(shí)現(xiàn)，他們一個(gè)個(gè)強(qiáng)烈的變化，最后變成他們自己的中國夢，但2014年我相信這個(gè)夢仍然不會(huì)實(shí)現(xiàn)，為什么？我們的房地產(chǎn)一定要遵循房地產(chǎn)的基本規(guī)律、基本邏輯。我認(rèn)為房地產(chǎn)的基本邏輯非常清楚，那過去十多年中國房地產(chǎn)之所以快速發(fā)展，我想有幾個(gè)動(dòng)力：

第一，我們發(fā)行了很多貨幣。中國現(xiàn)在的M2已經(jīng)貼近120萬億，排在全球絕對(duì)是遙遙領(lǐng)先，中國是全球錢最多的國家，我們不僅僅在過去十年發(fā)行了大量貨幣，而且中國實(shí)行的對(duì)幣政策，通脹率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2011年的負(fù)利率，在這種情況下房地產(chǎn)的價(jià)格從來沒有下跌，所以過去十多年房地產(chǎn)的第一動(dòng)力，發(fā)行了更多的錢，我們老聽到一句話，人民幣對(duì)不起人民，錢在變化。關(guān)于人民幣對(duì)不起人民，我了解最權(quán)威的專家，老百姓講過去十多年人民幣太對(duì)不起人民了，我說人民幣對(duì)不起人民是什么？他很嚴(yán)肅地告訴我，人民幣對(duì)不起人民是從1949年10月1日開始，從那時(shí)候到現(xiàn)在面臨的問題是什么？就是發(fā)行了太多的錢，錢不值錢，過去十年貨幣增長速度會(huì)與通脹的速度，會(huì)與房價(jià)上漲的速度，大家也可以去判斷，未來二十年貨幣的增速會(huì)不會(huì)變慢？錢會(huì)不會(huì)變得值錢呢？這是我們需要去考慮的。

第二，需求旺盛，供求嚴(yán)重不平衡。在住宅層面我們基本差不多了，很多人目前面臨的問題總是要消化。

第三，中國經(jīng)濟(jì)的快速增長，要拉動(dòng)房價(jià)的上漲。

第四，小城鎮(zhèn)變化，還沒有完成城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化會(huì)面臨房地產(chǎn)，從理論需求對(duì)待真實(shí)的需求非常大，那房地產(chǎn)如果從發(fā)展的角度來講，過去十年房地產(chǎn)的持續(xù)、房地產(chǎn)的高增長、房價(jià)的單點(diǎn)上漲基本不可能。2014年中國房地產(chǎn)主要原因有兩個(gè)：一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長下滑。二是流動(dòng)性過快。

房地產(chǎn)行業(yè)主要出現(xiàn)的問題是跟流動(dòng)性有關(guān)，一方面是貨幣政策自己的收緊，另一方面跟每年出政策有很大的關(guān)系。我講得最多的是2014年一定要重視錢，一定要管好你的錢，中國各行各業(yè)出問題的，2014年錢會(huì)非常值錢，未來7月流動(dòng)性仍然會(huì)非常大，不管貨幣政策怎么轉(zhuǎn)變，會(huì)不會(huì)降息？但我想告訴各位2014年的全年，工業(yè)流動(dòng)性緊張，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來講造成的壓力非常大，所以每一個(gè)企業(yè)，如果是搞開發(fā)的，還是搞銷售，只要把資金鏈掌握好，度過了這個(gè)冬天，春天就會(huì)到來。但是如果你在冬天走出之前，由于流動(dòng)性資金鏈的斷裂，已經(jīng)餓死了。所以2014年未來的7個(gè)月，我人們強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，錢仍然很重要，把控好資金流，把控好現(xiàn)金流，特別是如果2014年四季度，美聯(lián)儲(chǔ)增加加息，對(duì)中國流動(dòng)性會(huì)有緊張。

所以大家講投資，那投資最好的是什么？你想錢取出來，然后看過去的機(jī)會(huì)，千萬不要輕舉妄動(dòng)，流動(dòng)性的緊張對(duì)我們還沒有過去，但流動(dòng)性一旦變好的話，未來房地產(chǎn)業(yè)我們講有需求的，這個(gè)需求主要在什么地方？第一，未來有很多人會(huì)進(jìn)入城市，當(dāng)然我們講進(jìn)入城市的人不一定買得起房子，價(jià)格需要調(diào)整。第二，未來打造中國經(jīng)濟(jì)升級(jí)版，未來城鎮(zhèn)化的進(jìn)程要加快，我們的城市也要升級(jí)，城市升級(jí)帶動(dòng)的主要是什么呢？我想對(duì)于房地產(chǎn)來講，包括文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，這些新的，能夠給大家?guī)砀郊又档�，能夠帶來新文化休閑旅游小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)，一定會(huì)迎來很好的發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)現(xiàn)場與大家交流

我們現(xiàn)在講各個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)，主要來講已經(jīng)過剩、過多，但是我一直強(qiáng)調(diào)好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，有附加值的商業(yè)地產(chǎn)，一定能夠帶來機(jī)會(huì)。我們現(xiàn)在看中國的城市，我認(rèn)為最好的一個(gè)詞有一個(gè)，就是非�？植�，中國的建筑非�？植溃覀兛匆豢幢本蠹铱匆豢粗苓叺慕ㄖ�，這樣的建筑能夠成為中國代表性的建筑。我想高檔的寫字樓、城市綜合體是否會(huì)帶來休閑改變，高端物業(yè)一定是我們需要的。所以在任何時(shí)候高端物業(yè)都會(huì)短缺，所以我認(rèn)為不要對(duì)中國房地產(chǎn)過于悲觀，但是2014年也不要過于樂觀，度過2014年以后，未來的整個(gè)發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展到位，中國結(jié)構(gòu)調(diào)整有所推進(jìn)的話，我想未來對(duì)于我們很多行業(yè)來講都有很多的機(jī)會(huì)。

最后，我的結(jié)果跟前面講的一樣，所有人不要太焦慮，特別是在各個(gè)城市，淡定地看待中國經(jīng)濟(jì)的，淡定地看待中國經(jīng)濟(jì)增長速度的下滑，中國經(jīng)濟(jì)增速的下滑、結(jié)構(gòu)的調(diào)整、房地產(chǎn)的調(diào)整、對(duì)未來中國經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展是必須的。中國經(jīng)濟(jì)的好日子沒有過去，我們講動(dòng)起來，我們?nèi)匀皇呛芨F的國家，仍然是一個(gè)很落后的國家，未來留給中國的發(fā)展空間仍然很大。所以我認(rèn)為如果中國經(jīng)濟(jì)能夠度過艱苦、復(fù)雜1-2年的時(shí)間，未來中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定又能夠迎來新的黃金十年。當(dāng)然這個(gè)黃金十年根我們以前的30年比，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是大家的需求面，甚至在昆明這樣的城市，我想談中國經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來更多新的希望，更多地給大家?guī)黹L期、樂觀的預(yù)期。當(dāng)然，對(duì)于我個(gè)人而言，我一直看好中國經(jīng)濟(jì)，我認(rèn)為只要中國基本國策沒有改變，我們的基本國策是以經(jīng)濟(jì)重要為中心，在全球190多個(gè)國家我們是唯一一個(gè)。第二，中國人民對(duì)金錢的熱情沒有改變，在座各位中午不睡覺跑到這里來聽，我個(gè)人認(rèn)為中華民族有一點(diǎn)可以驕傲地講，我們是全球最愛錢的。那這個(gè)動(dòng)力是中國經(jīng)濟(jì)未來增長的主要?jiǎng)恿�，中國人�?duì)金錢的渴望是很多民族望塵莫及的，只要這一點(diǎn)不改變，中國經(jīng)濟(jì)大的趨勢、下降的趨勢就不會(huì)改變。當(dāng)然，我更希望每一個(gè)中國人不僅僅去投資、發(fā)財(cái)，更重要的是每一個(gè)中國人能夠找到自己的心靈之路，能夠活得更加快樂，更加幸福。

謝謝。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。